Woningmarkt is verstriktgeraakt in de subsidieval

De sterke stijging van de huizenprijzen is deels een gevolg van toegenomen subsidies. Casper van Ewijk en Michiel van Leeuvensteijn stellen dat vermindering en fiscalisering van subsidies nodig is op weg naar een meer marktconforme woningmarkt....

Casper van Ewijk en Michiel van Leeuvensteijn

DE afgelopen vijf jaar zijn de prijzen van woningen sterk gestegen. Deze stijging wordt deels veroorzaakt door de toegenomen welvaart, de lage hypotheekrente en het achterblijvende aanbod. Deels is deze prijsstijging ook te verklaren uit de toegenomen subsidies die in verschillende gedaanten aan 'wonen' worden gegeven, zoals de hypotheekrente-aftrek en de individuele huursubsidie (IHS).

Het prijsopdrijvend effect van de subsidies is niet de enige verstoring die het overheidsbeleid hier teweeg brengt. Door de ongelijke behandeling van huren en kopen in het overheidsbeleid wordt de mobiliteit tussen de huursector en de koopsector belemmerd. Gezien de verstoringen op de woningmarkt rijst de vraag of de kosten van de verstoringen nog wel in verhouding staan tot de doelstellingen.

Het eerste wat opvalt in het woonbeleid is de grote omvang van de subsidies, zowel voor huurders als voor eigen-woningbezitters. Huurders worden op twee manieren gesubsidieerd. Aan de vraagzijde ontvangen huurders subsidie middels de Individuele Huursubsidie (IHS). Deze subsidie wordt verstrekt aan circa een miljoen huishoudens en in 1999 bedroeg het totale bedrag aan IHS ongeveer drie miljard gulden.

Aan de aanbodzijde worden huurders gesubsidieerd doordat de corporaties een huur berekenen beneden de marktprijs. Ondanks de grote sommen geld wordt de doelgroep echter slechts ten dele bereikt. Slechts 55 procent van de populatie in de sociale huursector bestaat uit de aandachtsgroep, de lage inkomens.

De koopsector wordt met name aan de vraagzijde gestimuleerd met behulp van de hypotheekrente-aftrek in de inkomstenbelasting. De totale subsidie aan de koopsector bedroeg in 2000 circa 20 à 25 procent van de waarde van de woningen.

De woningmarkt is verstrikt in de subsidieval. Deze val heeft betrekking op de opeenstapeling van subsidies waarbij het de vraag is of het oorspronkelijke doel nog wel gediend wordt. De huursubsidie had als doel om de positie van lagere inkomens te versterken. Maar wanneer ook de hogere inkomens gesubsidieerd worden, is het de vraag wie nu echt van de subsidies profiteert.

Het is net als bij Monopolie: als één arme speler meer geld krijgt, vergroot dit zijn kansen. Maar als alle spelers meer geld krijgen, verandert er niets aan de individuele kansen, en gaan alleen maar de prijzen omhoog. In dit verband is het opmerkelijk dat steeds vaker aandacht wordt gevraagd voor de positie van midden-inkomens op de woningmarkt. Zij vallen immers tussen de wal van de huursubsidie en het schip van de hypotheekrente-aftrek.

Met de extra subsidiëring van de middeninkomens lijkt de subsidiecirkel gesloten. Uiteindelijk leidt de subsidiespiraal vooral tot hogere huizenprijzen en daarmee tot een inkomensherverdeling van jonge generaties die instromen op de woningmarkt naar oude generaties die al huizen bezitten.

Verder leidt het overheidsingrijpen tot een mobiliteitsval: Door de ongelijke behandeling van huren en kopen wordt de mobiliteit tussen de huursector en de koopsector ernstig beperkt. Inkomensgroepen aan de onderkant moeten wel huren en inkomens aan de bovenkant moeten wel kopen. Als zij dit niet zouden doen, dan zouden zij een dief van hun eigen portemonnee zijn. De overheid heeft dit voor een deel onderkend en stimuleert het eigenwoningbezit bij de lagere inkomens middels de Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW). Opnieuw een subsidieregeling om de ongewenste neveneffecten van andere regelingen op te vangen.

Is de huursubsidie het meest effectieve instrument om de beoogde doelgroepen te bereiken? De individuele huursubsidie heeft twee belangrijke doelstellingen: bevordering van de kwaliteit van de woningen in de sociale huursector, en inkomenssteun aan huishoudens met een laag inkomen en relatief hoge huurlasten. Vooral wat betreft het laatste heeft de huursubsidie een belangrijk fiscaal aspect.

Het is niet toevallig dat er stemmen opgaan om de huursubsidie in het belastingstelsel op te nemen. Een belangrijk voordeel van fiscalisering is dat het een eerste stap kan zijn naar een meer neutrale behandeling van huren en kopen. Dat is uiteindelijk nodig om de mobiliteitsval tussen huren en kopen te doorbreken.

Een belangrijk punt bij de vormgeving is de vraag of de subsidie naast inkomen nog gekoppeld dient te worden aan de hoogte van de huur. Je kunt je afvragen of traditionele argumenten voor ingrijpen (paternalisme of 'merit good') nog wel opgeld doen voor de huidige doelgroepen van de subsidies.

Een andere gedachte is om vouchers in te voeren. Dit zijn 'bonnen' die kunnen worden besteed aan woonlasten. Er zitten veel haken en ogen aan dit instrument, waardoor het minder geschikt lijkt voor algemene toepassing. Het is wel een interessant instrument wanneer het gericht wordt ingezet voor speciale doelgroepen. Zo wordt het ook in de Verenigde Staten toegepast. Door vouchers individueel toe te kennen, bijvoorbeeld op gemeentelijk niveau, kan gerichte steun worden verleend, zonder dat de markt over een breed front wordt verstoord.

De vergroting van de keuzevrijheid van bewoners zal ertoe kunnen leiden dat de sociale huursector meer gedifferentieerd wordt. Woningcorporaties zouden ervoor kunnen kiezen zich te specialiseren in verschillende doelgroepen. Op deze manier kunnen zij deze groepen makkelijker bedienen.

Al met al lijkt het ons tijd om ons af te vragen of de overheidsbemoeienis op de woningmarkt niet zijn doel voorbij schiet. Het overheidsingrijpen leidt tot een sterke inkomensherverdeling van jonge generaties naar oude generaties, en tot bovenmatige uitgaven van de overheid. Herbezinning op de omvang en wijze van subsidiëring is nodig op weg naar een meer marktconforme woningmarkt. Fiscalisering van de IHS, een evenwichtige behandeling van huren en kopen, en gerichte inzet van vouchers zouden hierbij een bijdrage kunnen leveren.

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2023 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden