Woningcorporaties krijgen er ongenadig van langs

Het nieuwe kabinet gaat de inkomsten van woningcorporaties afromen, en niet zo'n beetje ook. De huren zullen omhoog moeten, woningen zullen moeten worden verkocht en dan nog zal het niet genoeg zijn. Gevolg is dat de kerntaak van de corporatie nog verder in het gedrang dreigt te komen: het bouwen van nieuwe huurwoningen.

Ze voelden al nattigheid. Uit de verkiezingsprogramma's bleek dat alle grote politieke partijen woningcorporaties een extra 'verhuurdersheffing' wilden opleggen van honderden miljoenen euro's per jaar. 'Een schandelijke greep uit de kas', had voorman Marc Calon nog geroepen. Het mocht niet baten. Het nieuwe kabinet gaat de inkomsten van de corporaties 'afromen', tot een jaarlijks bedrag van bijna 2 miljard in 2017. Per woning is dat gemiddeld bijna twee maanden huur.


En daarmee is de tegenslag voor de corporatiedirecteuren nog niet compleet. De woonparagraaf van het regeerakkoord leest voor de volkshuisvesters als een publieke aframmeling. Ze worden niet langer in staat geacht verstandige beslissingen te nemen. En het is nu definitief afgelopen met die belachelijke inkomens van de corporatiedirecteuren, staat er in iets diplomatieker bewoordingen. De corporaties worden onder 'directe aansturing van gemeenten' gebracht. En de royale inkomens van bestuurders worden 'versneld' teruggeschroefd.


Langzaam worden de consequenties van het nieuwe beleid enigszins duidelijk. Alleen als de woningcorporaties de huren altijd maximaal verhogen kunnen zij de heffing gaan betalen die Den Haag van ze vraagt. Dat blijkt uit onderzoek van onderzoeksbureau Ortec Finance in opdracht van corporatiekoepel Aedes. Uit cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt bovendien dat veel corporaties de heffing nu al niet kunnen opbrengen.


Die berekeningen komen niet geheel onverwacht. Ook het Centraal Planbureau (CPB) was bij de doorrekening van de verkiezingsprogramma's al kraakhelder over de risico's van overenthousiast afromen. 'Zolang de corporatie geen extra inkomsten krijgen, leidt een heffing op woningcorporaties tot minder nieuwbouw en een kleiner aanbod van huurwoningen', stond er in het rapport Keuzes in kaart. Zo worden wachtlijsten op de huurmarkt alleen maar langer, concludeert het CPB.


Hoe kan het dat VVD en PvdA ondanks die waarschuwing nu toch zo hard ingrijpen?


Uit de formuleringen in het regeerakkoord blijkt wel dat irritatie over de woningcorporaties en hun bestuurders een grote rol speelt. En dat is ook best te begrijpen. De woningbouwverenigingen - begin vorige eeuw met steun van de staat opgericht om de 'onderklasse' aan een fatsoenlijke woning te helpen - hebben hun blazoen de afgelopen jaren bepaald niet schoon gehouden.


In 1994 werden zij op grotere afstand van de staat geplaatst om hun eigen broek op te houden. Commerciëler denken was het devies. Sindsdien is de megalomanie geleidelijk over een deel van de sector neergedaald. Corporaties werden groter en groter, gingen zich als projectontwikkelaar gedragen, en bestuurders lieten zich regelmatig ook belonen alsof ze in die sector werkten.


Het laatste decennium ging er geen jaar voorbij zonder grote publieke verontwaardiging over de uitwassen bij woningcorporaties. Van de van fraude verdachte Rochdale-bestuurder Hubert Möllenkamp die zich in een Maserati liet rondrijden tot het oude stoomschip dat de Rotterdamse corporatie Woonbron uiteindelijk 200 miljoen euro kostte.


Vele corporatiebestuurders bleken ruim meer te verdienen dan de minister-president. Ook Marc Calon was bij zijn aantreden bij koepelorganisatie Aedes in 2009 nog even landelijk nieuws. Voor drie dagen in de week liet hij zich een schamel jaarsalaris van 150 duizend euro betalen.


Druppel

Dit jaar kwam voor de politiek de druppel die de emmer deed overlopen. Vestia, de grootste woningcorporatie van Nederland dreigde door frauduleuze speculatie met financiële producten weg te zakken in een financieel moeras. Uiteindelijk kostte het alle corporaties gezamenlijk 2 miljard euro om dat te voorkomen. Geld dat uiteindelijk door huurders opgebracht zal moeten worden.


Directeur-bestuurder Erik Staal van Vestia - onder wiens verantwoordelijkheid het drama zich voltrok - was jarenlang de best betaalde corporatiebestuurder van Nederland. Bijna vijf ton werd er per jaar op zijn bankrekening bijgeschreven. Toen hij begin dit jaar wegens het debacle moest vertrekken, kreeg hij ook nog eens 3,5 miljoen euro aan vertrekpremie mee. Logisch dus dat politici dachten dat het geld bij de corporaties tegen de plinten klotst.


Als je vervolgens voor de opgave staat 16 miljard te bezuinigen ben je op zoek naar zo veel mogelijk posten die je kiezers niet al te hard in de portemonnee raken. Bovendien vindt regeringspartij VVD het al jaren belachelijk dat we in Nederland 2,4 miljoen sociale huurwoningen hebben. De helft zou volgens de liberalen ruim voldoende moeten zijn.


Het hielp ook dat het Centraal Planbureau een berekening maakte waaruit bleek dat het in principe mogelijk was het geld bij de woningcorporaties weg te halen. Als je hun maar de mogelijkheid gaf de huren flink te verhogen.


Scheefhuurders

Dat is in het regeerakkoord dan ook geregeld. Met name 'scheefhuurders', met een jaarinkomen boven de 43 duizend euro, krijgen vanaf volgend jaar een huurverhoging van 6,5 procent boven op de inflatie. Ook de huren voor gezinnen met een lager inkomen stijgen, tot 2,5 procent boven op de inflatie.


Een andere wijziging in het regeerakkoord betreft de maximumhuur. Die wordt voortaan niet meer bepaald op basis van een ingewikkeld puntenstelsel, maar op basis van de waarde van de woning. Per jaar is 4,5 procent van de WOZ-waarde van een huis de maximale redelijke huur. Ook dit maakte dat het CPB tot de conclusie kwam dat 2 miljard verhuurdersheffing in 2017 mogelijk is.


Maar Ortec komt nu dus tot heel andere conclusies. Hoogleraar Johan Conijn leidde het onderzoek bij Ortec. 'Wij hebben meegenomen dat de huizenprijzen dit jaar met nog eens 8 procent gedaald zijn. En ook voor de komende twee jaar moeten we rekening houden met prijsdalingen. Op basis van die gegevens verdwijnt het voordeel van de huurverhoging als sneeuw voor de zon.'


Nu vragen woningcorporaties vaak maar 80 procent van de maximaal toegestane huur omdat ze het tot hun taak rekenen betaalbare huizen voor hun huurders te regelen. Maar ook als ze in de toekomst wel de hoofdprijs rekenen, gaat hun financiële positie snel achteruit, denkt Ortec. Hun rentedekkingsgraad en solvabiliteit - de belangrijkste criteria om te kunnen lenen - zakken dan direct onder kritische grens. Huizen bouwen zit er dan niet meer in.


Op basis van de jaarverslagen van 2011 blijkt dat nu al 43 van de 400 woningcorporaties nu gemiddeld meer huur vragen dan op basis van het regeerakkoord is toegestaan. Voor 25 verhuurders geldt bovendien dat zij nu al te weinig huur binnenkrijgen om de verhuurdersheffing te kunnen betalen.


'Bij Woonbron in Rotterdam moeten we in 2014 al 20 miljoen euro heffing betalen, terwijl onze huren al bijna tegen het plafond zitten', schreef directeur Bert Wijbenga eerder deze week samen met zijn collega Jim Schuyt van de Alliantie in een open brief aan de nieuwe minister Stef Blok.


Ook aan het andere uiterste van het spectrum is de onrust groot. De huurdersvereniging in Amsterdam is bang dat de huren daar zo hoog worden dat er in het gebied binnen de ringweg amper nog sociale huurwoningen overblijven. Corporatiedirecteur Marien de Lagen van Eigen Haard in Amsterdam ziet weinig andere mogelijkheden om aan geld te komen. 'Of is de impliciete bedoeling dat zeer fors sociale huurwoningen verkocht moeten gaan worden?', schreef hij tussen tientallen ander verontruste reacties op het weblog van PvdA-Kamerlid Jacques Monasch.


Geconfronteerd met al deze kritiek zegt Monasch dat de corporaties eerst nog eens goed naar hun eigen kosten moeten kijken. 'De bedrijfslasten zijn bij veel corporaties nog te hoog. Dan gaat het niet alleen om de salarissen van de bestuurders. Het wemelt bij de corporaties ook nog van de goed betaalde beleidsadviseurs, en de pensioenvoorziening voor corporatiepersoneel is nog altijd zeer riant.'


Waan

Die 'klootzakkerige reactie van Monasch' bewijst volgens Marc Calon dat politici alleen maar bezig zijn 'met de waan van de dag en de cijfers van gisteren'. 'Wij zijn al jaren bezig om de bedrijfslasten en de salarissen omlaag te brengen. Daar hebben we met de politiek ook afspraken over. Als het lager moet, willen wij daaraan best meewerken, maar doe niet alsof er niets is gebeurd.' De voorzitter erkent dat de cao en pensioenregeling voor corporatiemedewerkers royaal zijn, maar wijst erop dat de lonen inmiddels amper meer stijgen. 'Dit jaar 1 procent en volgend jaar 0 procent.'


Met zulke bezuinigingen op de organisatie kom je er bovendien bij lange na niet, stelt Calon. Als het kabinet de bezuinigingen doorzet, zullen de corporaties dus ergens anders op zoek moeten naar geld. Verkopen van huizen is daar duidelijk een van de belangrijkste van. Niet meer investeren in de energiemaatregelen die de corporaties met Den Haag hebben afgesproken een andere.


Dat zijn geen structurele oplossingen, vinden ze in corporatieland. Klaas Franken, adviseur en onderzoeker: 'Je moet ongeveer 20 duizend woningen per jaar verkopen om de heffing op te brengen. Gesteld dat dat zou lukken in deze zeer slechte woningmarkt, dan is dat vermogen dus uit de sociale huursector verdwenen. Terwijl ze er vroeger een nieuwe huis voor in de plaats zouden bouwen.' En het brengt nog een nieuw probleem met zich mee: hoe meer huizen er verkocht worden, hoe hoger de heffing per woning wordt. Zo wordt het financiële probleem voor de woningcorporaties steeds nijpender.


'Ik begrijp best dat er in Den Haag irritatie is over de woningcorporaties', zegt Johan Conijn. 'Maar je treft op deze manier namelijk niet de bestuurders, maar de woningmarkt en de bouwsector.'


Jacques Monasch neemt de kritiek serieus en zal de nieuwe cijfers onderzoeken, zegt hij. Er is volgens hem komend jaar genoeg mogelijkheid om de plannen aan te passen, waar nodig. 'Volgend jaar is de heffing met 45 miljoen nog bescheiden. Ik heb vrijdag bij de minister aangedrongen op aanpassingen waar het voor individuele corporaties misgaat.' Maar het totaal bedrag van 2 miljard is volgens hem niet onderhandelbaar. 'Dat zijn nou eenmaal de financiële kaders van het regeerakkoord.'


Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden