Hoek Graspad en Wingerdhoek in het zogenaamde Blauwe Dorp in de wijk Oosterpark in Groningen. Woningen van stichting Nijestee.

Interview Directeur Nijestee Pieter Bregman

Woningbouwverenigingen willen weer bouwen – ‘We zitten weer in een hele vrolijke, expansieve fase’

Hoek Graspad en Wingerdhoek in het zogenaamde Blauwe Dorp in de wijk Oosterpark in Groningen. Woningen van stichting Nijestee. Beeld Harry Cock/de Volkskrant

Langzaam winnen de woningcorporaties weer het vertrouwen van burger en politiek. Tot grote opluchting van Pieter Bregman, directeur van de Groningse corporatie Nijestee, ligt bouwen voor de middenhuur ook weer in het verschiet.

Dit is het hartland van onze corporatie, zegt Pieter Bregman (59), fietsend door de Oosterparkwijk in Groningen. Met een frisse maartwind om zijn hoofd slaat hij links af, van het Meidoornpad naar de Lindenlaan. Aan zijn rechterhand staan de boerderijwoningen van het tuindorp van de stad. Oude corporatiepracht, honderd jaar oud. Vaak bedreigd met sloop, maar nu beschermd als monument. ‘Gebouwd om arbeiders van de buitenlucht te laten genieten en om te zorgen dat de burgers van de binnenstad niet meer zoveel last van ze hadden.’

Bijna een derde van de 13.500 woningen van Nijestee staan in de Oosterparkwijk. De corporatie bezit door de stad heen huizen uit alle decennia. Het lijkt een staalkaart van de Nederlandse corporatiegeschiedenis. Van woningen met veel glas uit de jaren vijftig en grote voormalige kraakpanden tot de recente nieuwbouw met fietsenkelders en balkons in de Grunobuurt. Dat project was bedoeld als een nieuw stuk ‘gemengde stad’ met zowel sociale huurwoningen als huur in de vrije sector en koophuizen. Maar de bouw werd stilgelegd; sinds 2015 mogen de corporaties geen middenhuur- en koophuizen meer bouwen.

De bouwstop was een gevolg van de schandalen in de corporatiesector van circa tien jaar geleden. Een aantal woningbouwverenigingen kwam in opspraak door miljoenenverliezen op megalomane projecten, corrupte bestuurders en financiële schandalen. Het was een van de redenen om de woningbouwverenigingen wettelijk te knevelen. Niet alleen werd hun een miljardenbelasting opgelegd (de jaarlijkse ‘verhuurderheffing’). De corporaties moesten zich ook terugtrekken op hun kerntaak; het huisvesten van mensen met een laag inkomen. Huurwoningen in de vrije sector mogen zij alleen nog bouwen als commerciële ontwikkelaars geen interesse hebben. Koopwoningen zijn helemaal uit den boze.

Vrolijke, expansieve fase

De corporaties schikten zich in de nieuwe werkelijkheid. Veel ‘niet-sociaal’ bezit werd verkocht. Projecten voor wereldverbetering op grote schaal bleven achterwege, zoals de aankoop van cruiseschip SS Rotterdam als instrument voor wijkverbetering. Twee weken geleden schreef minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken in een evaluatie van de Woningwet van 2015 welwillend dat corporaties ‘hard hebben gewerkt aan herstel van vertrouwen van hun huurders en de maatschappij’. Bregman neemt het verhulde compliment knarsetandend in ontvangst. Hij geldt als kritisch volger van de eigen sector, maar is ook wars van het knellende keurslijf van het afgelopen decennium.

In de Oosterparkwijk breekt een voorzichtig zonnetje door. De wind waait voor de corporaties langzamerhand weer uit een andere hoek, denkt Bregman. Corporaties speelden altijd een belangrijke rol in het ‘linkse’ Groningen. Dus het deed pijn toen in 2015 een tijd aanbrak van ‘kan niet meer, mag niet meer’, zoals hij zegt. Hij hield het personeel van Nijestee echter onlangs een nieuwe analyse voor: er breekt een nieuw tijdperk aan voor de woningbouwverenigingen. ‘We zitten weer in een hele vrolijke, expansieve fase.’

Hij stuurt zijn rijwiel door het Pioenpark, op weg naar een voormalig bedrijfsterrein dat zijn corporatie zo’n twintig jaar geleden kocht. Zo’n aankoop zou door de huidige regelgeving niet meer mogelijk zijn, zegt hij. ‘En met de huidige marktprijzen ook onmogelijk.’ Maar toen (‘in die goeie ouwe tijd’) wilde de corporatie daar nog geheel zelfstandig een gemengd pakket uit de grond stampen van zorginstellingen, sociale huur, vrije-sectorhuur en koop.

Pieter Bregman, directeur woningcorporatie Nijestee. Beeld Harry Cock

Op de hoek van de Paradijsvogelstraat is een gebouw verrezen voor een stichting voor zelfstandig wonen van mensen met een beperking. Daarachter staat een rij koopwoningen, ook neergezet door Nijestee. Met de verkoop verdiende de corporatie een deel van de grondaankoop terug. Toen stokte het project, onder druk van de nieuwe regels. De rest van het terrein is ‘helaas’ weer verkocht als bouwgrond.

Bregman fietst de Vinkenstraat in. ‘We mochten geen koopwoningen meer bouwen. En we hadden sowieso het geld niet meer, door de verhuurderheffing. Van iedere twaalf maanden huur die we ontvangen gaan er twee op aan die heffing. Langzamerhand slagen we er wel in om samen te werken met commerciële bouwers, maar dat blijft ingewikkeld. Juridisch, maar ook omdat je niet zeker weet of een bouwer een klus ook altijd zal afmaken. ’

Supermarkt

Minister Ollongren heeft aangekondigd de corporaties een klein beetje meer vrijheid te willen geven. De regels voor de bouw van vrije sectorwoningen worden een tikje versoepeld. Dat geldt ook voor de beperking op de verkoop van corporatiebezit. Dat was een beproefd middel om geld te verzamelen voor nieuwbouw of om een andere groep bewoners naar een wijk te trekken. Ook maatschappelijke projecten worden weer mondjesmaat toegestaan, zoals de verhuur vaneen kleine winkelruimte in een corporatiepand, bijvoorbeeld een buurtbakker in een huisvestingsproject voor senioren. ‘Nu mag dat niet en zoek je een zorginstelling of een huisarts voor zo’n ruimte. Maar op een gegeven moment zijn de huisartsen wel op. Of heeft de buurt meer behoefte aan een patatboer dan aan nog een dokterspost.’

Niet dat Bregman grote plannen heeft in winkelvastgoed. Op het Linnaeusplein wijst hij naar een grote supermarkt van Jumbo. ‘We stelden vast dat veel mensen de Oosterparkwijk gedwongen verlieten als ze op leeftijd kwamen. Er waren geen woningen die geschikt zijn voor ouderen. Dus zijn we gaan bouwen aan een woonzorgzone. Rond dit plein hebben we nu zo’n vijfhonderd seniorenwoningen, plus een huisartsenpost, apotheek, een steunpunt voor thuiszorg en een bushalte. En een supermarkt dus.’

Nijestee was huurbaas van Jumbo, maar de winkelruimte is verkocht aan een belegger. ‘We hadden nooit de ambitie om in winkelvastgoed te zitten. Dat deden we erbij, als we vonden dat het een wijk ontbrak aan een supermarkt. Er was een tijd dat er echt niet één commerciële partij was te vinden die een supermarkt wilde bouwen in de Oosterparkwijk. Nu wij de wijk enorm hebben verbeterd, staan ze wel te dringen. Inmiddels hebben we zoveel mogelijk objecten verkocht die we niet rekenen tot onze kerntaken. Dat gaat van winkels tot garageboxen en huurwoningen in de vrije sector, al met al zo’n vier procent van ons bezit.’

Bregman zet weer koers naar de binnenstad van Groningen. Zonnepanelen op een langgerekt appartementenblok herinneren aan een ander heet hangijzer voor de corporatiesector. De woningbouwverenigingen moeten de ‘startmotor’ zijn in het duurzaam maken van huizen. Die operatie gaat volgens de clubs zelf 108 miljard euro kosten voor ruim 2 miljoen corporatiewoningen, ruim 50 duizend euro per woning.

Niet zelf betalen

Nijestee ‘tilde’ vorig jaar zeshonderd van haar woningen naar energielabel B, vertelt Bregman. ‘Dat wil zeggen isolatie van muren en daken, dubbelglas en een HR-verwarmingsketel. Dat is minimaal. De echte slag komt nog. Die is bijzonder complex. Woning voor woning energieneutraal maken is ontzettend kostbaar. Dus moeten we ook kijken naar oplossingen op stedelijk niveau. Kun je bijvoorbeeld een biomassacentrale bouwen, dan zou je het gasnetwerk kunnen vervangen door een nieuw warmtenet. In de historische binnenstad is dat geen optie, met al dat graafwerk. Misschien moet je daar de bestaande gasleidingen gaan gebruiken voor transport van waterstofgas. Er is in ieder geval een veel bredere, algemene visie nodig.’

Datzelfde geldt voor de financiering. Met corporatiekoepel Aedes is Bregman van mening dat de woningbouwverenigingen die megaoperatie niet zelf kunnen betalen. Het brengt hem terug bij de verhuurderheffing. Die moet wat hem betreft sowieso worden afgeschaft, maar kan op zijn minst worden ingezet als middel om een deel van de beoogde energiemaatregelen te betalen. ‘Maak de investeringen in duurzaamheid aftrekbaar van die heffing. Het kabinet heeft zich met de verhuurderheffing een enorm machtsmiddel verschaft. Gebruik die voor de doelen die je wilt bereiken, of dat nou meer huisvesting is voor jongeren of de energietransitie.’

De corporatiedirecteur keert terug bij het hoofdkantoor van Nijestee, een massief gebouw aan het Damsterplein, aan de rand van de binnenstad. Daar voorspelt hij verdere versoepeling van de regels voor corporaties, een onbedoeld geschenk van de crisis op de woningmarkt. De prijzen van koophuizen en de huurprijzen in de vrije sector zijn omhoog geschoten. Commerciële ontwikkelaars blijken nauwelijks geïnteresseerd in het aanbieden van woningen met een huur van tussen de 710 en 1.000 euro.

Bregman: ‘Daar telt alleen rendement.’ Hij waarschuwt: ‘Er komt weer een omslag in de economie. De grootste fout van de vorige crisis was het stilvallen van de woningbouw. De corporaties mochten of konden niet meer bouwen. En commerciële bouwers zijn de eersten die benen nemen. Tienduizenden bouwvakkers raakten werkloos. Het tekort aan woningen liep nog verder op. Dat kunnen we voorkomen als we corporaties hun oude rol weer laten vervullen: bouwen in crisistijd, als grote dempende factor. Het is goed dat de avonturiers zijn verdwenen uit de corporatiesector. Geef de woningbouwverenigingen dan ook weer de vrijheid er juist in moeilijke tijden weer een schepje bovenop te doen. Voor wijken met sociale huur, vrije huur en koopwoningen.’

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@volkskrant.nl.