Wonen tussen de kantoren

In de tijd dat het geld niet op kon moest de Amsterdamse Zuidas een plek worden voor prestigieuze kantoren. Nu moeten er ook mensen gaan wonen. Hoe maak je van een waaigat een aantrekkelijk woongebied? 'Er moet reuring komen op de Zuidas.'

Varkens op de Amsterdamse Zuidas, dat verraadt enig relativeringsvermogen bij de ontwikkelaars van het kostbaarste stukje grond van Nederland. Op dierendag mochten de beesten een ingezaaid maisveldje leegvreten, in de schaduw van Symphony, met zijn 105 meter de hoogste en duurste woontoren van Amsterdam. De bewoners van de appartementen bovenin hebben 7000 euro per vierkante meter betaald.


'Maar daar heb je dan ook wel het gevoel dat je Schiphol kunt aanraken', zegt Klaas de Boer, directeur van de dienst Zuidas.


En op de grond natuurlijk die varkens, maar alleen op dierendag.


Op dat maisveldje had al lang een blinkend architectonisch ontwerp moeten prijken. Maar de vastgoedfraude en vooral de financiële crisis hebben butsen geslagen in het meest prestigieuze stukje stadsontwikkeling van Nederland. Wat betekent dat voor de architectuurambities van wat de nieuwe economische haven van Amsterdam moest worden?


Eerder dit jaar werd de rotsige toren van Erick van Egeraat opgeleverd (De Brauw Blackstone Westbroek Advocaten). De appartementen van The Amsterdam Symphony, een toren van Pi de Bruijn (Architecten Cie), gingen eind 2009 in de verkoop. De UN Studio Tower (deels Royal Bank of Schotland) van Ben van Berkel is in september opgeleverd. Gebouwen van minimaal negentig meter hoog, die naar de hemel reiken als toonbeelden van het Grote Geld in steen. Maar op de grond is de zaak aan het kantelen.


'Misschien is die crisis voor de Zuidas wel een blessing in disguise', zegt Martijn Bakker, van ontwikkelingsconsortium Royaal Zuid.


'Vroeger ging het alleen over het vastgoed, vandaag leggen we nadruk op de stedelijke ontwikkeling. Er moet reuring komen op de Zuidas', zegt De Boer. Hij laat wat folders zien. Die glimmen nog feestelijk als in de begintijd, maar de kernwoorden zijn anders geworden. Niet meer The Financial Mile of Triple AAA-locatie. Maar stadse gezelligheid, humane omgeving, studentenwoningen, levendige plinten, zinderende stad, coole stad en zelfs: kebab.


De Boer: 'Er is hier een fantastisch lunchpauzemilieu. Maar allemaal zaken in het hoge segment. We willen een kiosk met goedkope broodjes. En kebab op de Zuidas. Waarom niet?


De Zuidas is een gebied van ruim 220 hectare rondom de A10 tussen de rivieren Amstel en Schinkel dat in de jaren negentig een nieuw internationaal zakelijk hart moest worden. Banken, advocaten, consultants. Schiphol is nabij, evenals een grote openbaar vervoersknooppunt in de vorm van station Zuid (nu 70 duizend reizigers per dag, 140 duizend na 2017). Er werden beroemde architecten voor gevraagd, de gebouwen zouden hoog worden, de ambities zijn on-Hollands groot.


En er ligt een rijke architectonische erfenis: dit is immers de plek waar honderd jaar geleden de visionair H.P. Berlage in zijn Plan Zuid (1915) de ontsluiting van het moderne Amsterdam had gedacht. Hij noemde zijn uitvalsroute de Minervalaan, de Godin van de Zuidas, een lange kosmopolitische avenue, van geschakelde pleinen met aan het eind een treinstation, die Amsterdam de nieuwe tijd moest binnenloodsen. Op papier dus. Maar de stad zou zijn eigen weg gaan, zoals wel vaker.


Op het Mahlerplein ten zuiden van de ringweg heeft de godin een eeuw na dato haar voorlopig eindpunt gevonden in de vorm van The Amsterdam Symphony, een oranjerode wolkenkrabber, die meer weg heeft van een kantoortoren in Manhattan, dan van een appartementcomplex. Minerva is de godin van het verstand, maar als je midden op het Mahlerplein een rondje om je as maakt, zie je vooral een eerbetoon aan het geld.


In de zuidoosthoek langs de ringweg bevindt zich het hoofdkantoor van ABN Amro, een kolossale schepping van de Amerikaanse architect Henry N. Cobb. Westwaarts, ook tegen de A10 geplakt, staat het Vinoly Gebouw (Boekel De Nerée advocaten) van de Zuid-Amerikaanse architect Rafael Vinoly met zijn karakteristieke vluchttrap rondom de buitengevel. En daarnaast ontwierp de Japanse toparchitect Toyo Ito de groen/glazen Itotoren, honderd meter hoog.


De gebouwen in dit deel van de Zuidas dragen veelal de namen van de ontwerpers, wat iets zegt over het belang dat de architectuur is toegedacht. Het hart, het Mahlerplein, is geen stadsplein, het is een kantorenplein. Het heeft harde ondoordringbare wanden. Of de pleinruimte loopt, in het geval van ABN, weg in een rommelige pleinomzoming. Het zijn gebouwen die omhoog kijken, met de begane grond maken ze geen contact. In tegenstelling tot dat plein aan de andere zijde van de ringweg, het Zuidplein, is dit geen aangename plek om af te spreken, in tegenstelling tot dat plein aan de andere zijde van de ringweg, het Zuidplein.


En dat moet veranderen. Zegt adjunct-directeur Robert Dijckmeester van de dienst Zuidas. 'Indertijd wilden we hier een supermarkt in de plint. Maar advocaten willen niet boven de worteltjesreclame zitten. Dat hebben we toen geslikt. Ik denk dat we vandaag zouden zeggen: hoezo geen worteltjes?' De tijden zijn veranderd.


Dijckmeester loopt over het plein met zijn baas Klaas de Boer. Dit kantoordeel, Mahler4 genaamd, op de Zuidas is grotendeels gedaan. Nu krijgt het wonen eerste prioriteit in het achterliggende gebied dat Gershwin is gedoopt. In vijf jaar tijd moeten er duizend woningen bij komen.


'Er zijn natuurlijk dingen mis gegaan', zegt Dijckmeester. De markt knetterde in elkaar, het geplande theater van Joop van den Ende kwam niet, een designmuseum evenmin. En er zijn projectontwikkelaars het schip in gegaan. Van de drie grote bouwconsortia zijn er inmiddels twee 'niet meer actief', formuleert De Boer voorzichtig. 'Daar moeten we zo nodig afscheid van gaan nemen'. Want stilstand is niet gepermitteerd.


De Boer: 'De focus heeft in het begin sterk op de economische kant gelegen. Dat deel is succesvol gebleken. Maar de Zuidas is onvoldoende Amsterdams. Dat behoeft bijsturing. Reuring. De Parade, de Uitmarkt, dat soort dingen willen we hier.' De potentie van het gebied is nog altijd enorm. 'Internationaal heeft Amsterdam nog altijd een goede naam. Nederland is een open gemeenschap voor buitenlanders.' En de VU universiteit schuift op richting zakenhart, wat een welkome mix oplevert met studenten en kennis.


Maar een echte stad bouwen, met alles erop en eraan, dat is nog lastig.


Onder aanvoering van Prospect Zuidas is deze zomer het eerste pand dat eruit ziet als een woongebouw opgeleverd. Django Building is een gebouw David op de schaal van Goliath. Architect is Han van den Born van KCAP Architects & Planners. Het is een ensemble van drie bescheiden torens van minder dan 35 meter, naast de jongens in de 100-plusklasse.


'We hebben getracht een eigen schaal te creëren', zegt Van den Born. 'Niet opboksen tegen die grote buren. Maar een menselijke maat te vinden.' De kleine studentenkamers waren meteen weg. De grotere huurappartementen (vanaf 1200 euro) staan merendeels nog leeg.


Er zijn nu op de Zuidas vierhonderd bewoners op 25 duizenden werkenden. Dat betekent dat je er in het weekeinde en na zevenen een kanon kunt afschieten. En, nog erger, er zijn geen echte winkels, alleen AH's to go. Het slechte economische tij, hoge huren, weinig klandizie, dat schiet niet op. 'Het is kip-ei', zegt De Boer. Als er geen voorzieningen zijn, komt er geen traffic. Zonder traffic geen voorzieningen.' Dus is een 'plintalliantie gesmeed', waarbij vastgoedontwikkelaars risico's delen om winkelontwikkeling een kans te geven.


Op een gegeven moment gaat die leefbaarheid de goede kant op kantelen, dat weet Martijn Bakker van Royaal Zuid zeker. Kleine stapjes nemen. De tijd van de grote knallers is voorbij. En vergeet niet, voegt architect Van den Born van KCAP daaraan toe: 'Amsterdam-zuid van Berlage is nu de meest gewilde woonwijk van Amsterdam. Maar toen het werd opgeleverd, stond het een paar jaar leeg.'


'De Zuidas is zo'n typisch Europees voorbeeld van een gebied dat is ontwikkeld op basis van een hoge grondprijs', zegt architect Ben van Berkel. 'Terwijl het over verblijfskwaliteit zou moeten gaan. Het zijn mensen die uiteindelijk de economische waarde van de grond bepalen. Niet de gebouwen.' Om een nieuwe stad te bouwen moet je eerst kijken naar publieke kwaliteiten: hoe wordt de locatie gebruikt, in tijd, in gebruikersgroepen. 'Deep planning', noemen ze dat bij UN Studio. 'Als je begint te redeneren vanuit de waarde van het steen, krijg je geheid een keer stagnatie', zegt Van Berkel.


Van Berkel ontwierp een stijlvolle witte toren aan de rand van Mahler, genoemd naar zijn bedrijf, UN Studio. Bijzonderheid: het is een kantoorgebouw, maar op verzoek van de opdrachtgever heeft Van Berkel ook een woningplattegrond getekend. Je weet nooit. Nog een signaal dat de tijden zijn veranderd. Er staat per slot bijna een miljoen vierkante meter kantoor leeg in Amsterdam.


De ontwikkelaars wilden graag dat Van Berkels kantoor (140 man personeel) vanuit de binnenstad van Amsterdam naar de Zuidas verhuisde. 'Maar ik krijg mijn mensen hier niet heen', zegt Van Berkel. 'Er werken negentien nationaliteiten op mijn kantoor. Vanaf hun werkplek lopen ze zo de oude wijken in om te lunchen. Daar ligt een belangrijke kwaliteit van Amsterdam. Het is een van de meest kosmopolitische steden die ik ken.'


De overheid moet meer zeggenschap hebben in dit soort grote plannen, vinden architecten als Van Berkel en Van den Born. Een stadse nieuwe locatie bouwen, dat komt niet vanzelf goed als je het aan de markt overlaat. Van Berkel: 'In de achterliggende decennia is stedenbouwkundige discipline in Nederland verdwenen. De politiek heeft de regels zo georganiseerd dat de projectontwikkelaars hun stempel drukken. Ik zal niet zeggen dat projectontwikkelaars geen oog voor kwaliteit hebben, maar hun belangen liggen gewoon elders. De regiefunctie die de overheid vroeger had, die moet terug.'


Meer regie, ja, graag, zegt Klaas de Boer. Hij staat in de tunnel onder de A10 die de hal is van het station Zuid. Het is een zooitje met kriskras geplaatste ov-chippoortjes. 'Gruwelijk.' Wat hij het allerergste vindt: 'Dit is een voorportaal van Schiphol, voor al die internationale werkers hier en de zoekende reiziger.' Maar het woord Schiphol zul je vergeefs zoeken op het NS station. 'De kwaliteit van deze locatie hangt af van zo veel details.' Hij wijst. Een slimme NS'er heeft zelf een silhouet van een vliegtuig uitgeknipt en op een perronbord geplakt. 'Gelukkig het goede perron.'


UN Studio Tower Waardering: 8

Opgeleverd september 2010, architect UN Studio (Ben van Berkel) in Mahler4.


Kantoor, deels voor Royal Bank of Schotland. 90 meter hoog. Goed en helder gebouw van UN Studio. De witte banden geven een sterk grafisch karakter aan het gebouw. Als je dichterbij komt, zie je dat de dikte van de banden naar boven toe oploopt. Op elke etage steken stenen 'luifels' uit, die het gebouw een sterke plastische identiteit geven.


The Rock Waardering: 4

Kantoor van Erick van Egeraat voor De Brauw Blackstone Westbroek Advocaten, opgeleverd begin 2010, Mahler4. 100 meter hoog.


Typische krachtpatserij van een gelauwerd architect. The Rock heeft drie identiteiten, de plinten op de grond zijn van glas met veel grafische elementen, naar boven toe worden de materialen steeds zwaarder tot de top die eruit ziet als een basaltachtige boletenmuts. Van dichtbij heeft het zeker kwaliteit, er gebeurt veel in de gevel. Maar op afstand is het toch een gebouw waarvan je van 's nachts zwetend wakker schrikt als je te vet getafeld hebt.


The Amsterdam Symphony Waardering: 6

2 torens, aan de zuidzijde van het Mahlerplein. Opgeleverd najaar 2009.


Het is zeker de meest Manhattan-achtige toren van de Zuidas, het oranjerode ontwerp van Pi de Bruijn (Architecten Cie). Symphony is een setje van twee torens, een is kantoor (97 meter), de ander is om in te wonen (105 meter). De Bruijn - de eerste supervisor van de Zuidas - wilde duidelijk een grootsteeds gebaar maken. De aansluiting op de grond loopt daar niet helemaal mee synchroon. Bovendien oogt Symphony niet als een woonplek, maar als een ultrazakelijke kantoorlocatie.


Django Building Waardering: 7

Mahlerlaan, hoek Mahlerplein. Opgeleverd zomer 2010.


Lastig Amsterdams klusje voor de stedenbouwers van KCAP in Rotterdam. Het eerste woongebouw dat echt in schaal iets anders moest zijn dan de krachtpatsers die er al stonden. Wat het ontwerp van architect Han van den Born sterk maakt, is de gedachte om het gebouw niet één gesloten volume te geven, maar er drie torens van te maken, waardoor het schaal in zichzelf krijgt en minder last lijkt van de hoge buurman Symphony. Het ontwerp heeft zeker meer deernis voor de mens op straat, dan de schepping van Pi de Bruijn. Wel een beetje gewoontjes in zijn aankleding. Mooie dakopbouwen met tuinen en dakterrassen.


Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden