Reportage

Wie betaalt de coronaschade: de huurder of de verhuurder van het bedrijfspand?

Huurders van bedrijfspanden staan met hun rug tegen de muur door de coronacrisis, maar ook onder verhuurders zijn er schrijnende gevallen. Wie draait er op voor de schade? Tattoo-ondernemer Peter van der Helm is in een rechtszaak verwikkeld en kan hoop putten uit recente uitspraken.

Het tatoeage-imperium van Peter van der Helm staat door de coronacrisis op instorten. Beeld Guus Dubbelman / de Volkskrant
Het tatoeage-imperium van Peter van der Helm staat door de coronacrisis op instorten.Beeld Guus Dubbelman / de Volkskrant

Het begon ruim een jaar geleden net aardig samen te vallen voor Peter van der Helm en zijn keten van tattooshops, die strekt van Amsterdam en Zandvoort tot Middelharnis en het Brabantse Lieshout. In zijn zeven zaken zoemden de tatoeageapparaten bijna onafgebroken, bediend door een leger van freelance tattoo-artiesten.

Dezelfde huidkunstenaars kon hij inzetten in de jonge internationale evenemententak van zijn bedrijf. Wie op zijn beurs of festival een ploegje toptatoeëerders aan het werk wilde zien, belde Van der Helm. Tot de eerste lockdown een streep zette door al zijn activiteiten.

Oud-reclameman Van der Helm (44) werkte tien jaar aan het opzetten van zijn Walls and Skin-keten. ‘Dag en nacht bezig geweest, alles heb ik aan de kant gezet’, vertelt hij. ‘Nu moet ik toekijken hoe alles uit mijn handen glijdt. Alleen de leningen van vrienden en familie houden me nog op de been.’

In gesprek met de huurbazen

Hij vecht voor het behoud van zijn winkels. Na afloop van de verplichte sluiting wil hij meteen weer aan de slag kunnen gaan. Daarom is hij constant in gesprek met zijn huurbazen. Net als tal van andere winkeliers, restauranthouders en hoteliers, die behoren tot de zwaarst getroffen sectoren van de economie. De huur is voor velen bij gebrek aan omzet onbetaalbaar geworden, ondanks een tegemoetkoming van de overheid voor betaling van de vaste lasten. Dus vragen zij om uitstel of verlaging van de maandelijkse huursom.

De rechterlijke macht geeft de ondernemers enige hoop. Als het tot een rechtszaak komt, krijgen steeds meer huurders van de rechter huurkorting. Eind januari bepaalde de rechtbank Den Haag dat de eigenaren van het Haagse café Aimée tijdens de verplichte sluiting nog maar de helft van de huur hoefden te betalen. De rechtbank Amsterdam bepaalde dat het Amsterdamse restaurant Balti aanspraak kon maken op eenzelfde korting.

De kern van de uitspraken is dat de rechters de coronacrisis zien als onvoorzienbaar en ‘fundamenteel verstorend voor het evenwicht’ in een contract. Het afdwingen van betaling van de volledige huur zou daarom niet redelijk zijn.

Rekenformule voor huurkorting

Dat geldt ook voor de Amsterdamse Sleep Inn. Dat (inmiddels gesloten) hostel mag ook aanspraak maken op een korting, waarvoor de rechter een rekenformule introduceerde. Als sprake is van 100 procent omzetverlies, krijgt de huurder 50 procent huurkorting. Bij een omzetverlies van 83 procent, zoals bij Sleep Inn, wordt de korting beperkt tot ruim 40 procent.

De pijn moet dus worden verdeeld tussen huurder en verhuurder, zegt advocaat Nathalie Amiel, voorzitter van de Vereniging van Huurrecht Advocaten. ‘Dat blijkt nu niet alleen uit voorlopige uitspraken, maar ook in eerste aanleg, bij de rechtbank dus. Al moet zich nog aftekenen of die opvatting standhoudt in hoger beroep.’

Voor verhuurders is de lijn nu wel helder, zegt advocaat Marco van Riessen, die optrad voor de eigenaar van het pand van restaurant Balti. ‘Tijdens de gedwongen sluiting is de korting 50 procent. Veel verhuurders zien nu dat het niet zoveel zin heeft om te gaan procederen. Ze kiezen eieren voor hun geld en treffen een regeling met hun huurder.’ Winkeliersvereniging InRetail noemt de uitspraken hoopgevend. ‘Iedereen ziet hoe zwaar winkeliers het nu hebben.’

Rug tegen de muur

Tattoo-ondernemer Van der Helm staat binnenkort ook voor de rechter, gedaagd door de verhuurder van zijn Rotterdamse winkel, gevestigd in een drukke winkelstraat in het centrum. De eigenaar wil dat hij vertrekt, wegens achterstand in de huurbetaling. Dat is een forse tegenvaller. De winkel zit al vijf jaar op die plek en andere verhuurders zijn tot nu toe minder streng. ‘De een is makkelijker dan de ander. Soms wordt niet-betaalde huur opgeteld bij de huur als we weer open kunnen, in andere gevallen wordt de huur gematigd en praten we later wel over de gevolgen. Met leningen van vrienden en familie ben ik een heel eind gekomen. Maar nu sta ik echt met de rug tegen de muur.’

Het is niet dat Van der Helm geen begrip heeft voor zijn huisbazen. Die hebben ook verplichtingen, bijvoorbeeld tegenover hun financiers. ‘Van mijn Amsterdamse verhuurders hoor ik dat de banken niet willen inschikken. Als je uitstel van betaling van aflossing en rente wilt, ben je zwaar aan de beurt. Dan keren ze je binnenstebuiten en moet je maar afwachten of ze nog verder met je willen.’

Sinds het begin van de huidige lockdown op 15 december hebben vier op de vijf verhuurders van winkel- of horecavastgoed een betalingsregeling getroffen met hun huurders, stelt Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere pandeigenaren. In ruim de helft van de gevallen ging het om het kwijtschelden van een deel van de huur, in de rest om uitstel van betaling. Volgens de Raad Nederlandse Detailhandel geven verhuurders echter ‘nauwelijks’ huurkorting. Vorige week nam de Tweede Kamer een motie aan die het kabinet opriep met verhuurders aan tafel te gaan zitten voor een nieuw akkoord over tijdelijke huurverlaging.

Problemen voor kleine huurbazen

Vooral kleinere huurbazen raken in de problemen door korting op de huur van hun winkel- of bedrijfspanden, maakt Vastgoed Belang op uit een enquête onder haar leden. Directeur Laurens van de Noort: ‘Daar zitten schrijnende gevallen tussen, zoals beleggers die voor hun pensioen afhankelijk zijn van de verhuur van een of twee panden. Die zien hun oudedagsvoorziening verdampen. Ze kunnen nergens terecht voor steun of compensatie. Het is wachten op de eerste faillissementen.’

Ook verhuurders kunnen zich tegenover hun bank beroepen op onvoorziene omstandigheden, zegt Ton Jongbloed, huurexpert en hoogleraar executie- en beslagrecht. In principe kunnen alle soorten contracten op dezelfde basis worden opengebroken. ‘Gaat het bijvoorbeeld om iemand die voor zijn inkomen volledig afhankelijk is van de verhuur van een winkelpand? Dan kan de rechter zeggen: bank, geef korting op de betalingsverplichting of schort die geruime tijd op.’

‘Megaklap’ op komst

De vereniging Vastgoed Belang heeft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) gevraagd om een algemene betaalpauze voor vastgoedbeleggers. Een ‘noodoproep’, volgens directeur Van de Noort, want in de vastgoedwereld is een ‘megaklap’ op komst. Verhuurders verlenen niet alleen huurkorting, maar moeten na de lockdown ook rekening houden met lagere prijzen en leegstand.

Vorig jaar verleenden banken al voor zo’n 3 miljard euro aan betaalpauze aan 123 duizend ondernemers, inclusief een aantal vastgoedbeleggers, aldus de NVB. Dat was een algemene regeling, zonder nader onderzoek naar de individuele aanvrager. Een herhaling van zo’n algemeen uitstel zit er niet in, zegt de bankenvereniging. Volgens NVB-beleidsadviseur Michiel Kuiper wordt nu van geval tot geval afgewogen of uitstel mogelijk is. ‘Tot nu toe zijn we er steeds in goed overleg uitgekomen. Een onderneming moet wel in de kern gezond zijn. En het gevraagde voordeel moet ook echt terechtkomen bij de huurder.’

Voor zover bekend zijn er door vastgoedondernemers nog geen banken voor de rechter gedaagd om een korting af te dwingen. Bij Vastgoedbelang wijst directeur Van de Noort voorlopig vooral op de nadelen van zo’n individueel onderzoek. ‘Individuele eigenaren stappen niet graag naar de bank voor overleg. Ze willen geen kruisje achter hun naam.’

De huurstrijd kent nog tal van open vragen. Het is minder duidelijk hoe rechters in de huurzaken zullen omgaan met bijvoorbeeld een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) voor huurders, een steunregeling voor bijvoorbeeld huur en verzekeringen. Wat als een huurder heeft nagelaten nog wat omzet te maken met thuisbezorging? En wat als de verhuurder zelf uitstel van betaling heeft gekregen van de bank?

Tattoo-ondernemer Van der Helm (die nog wacht op toewijzing van TVL-steun) durft inmiddels wel enige hoop te putten uit de gerechtelijke uitspraken. Al heeft een eerste zitting hem diep gegriefd. ‘De rechter wilde weten waarom ik niet was voorbereid op zo’n crisis. En als ik dan failliet ga, ‘dan is dat maar zo’. Die begreep echt niet dat ik al tien jaar keihard voor mijn zaak heb gestreden.’

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden