'Weeffout' die hypotheekrenteaftrek heet

Het gesleutel aan de overwaarde op het eigen huis leidt tot hevige commotie. De huizenmarkt zou instorten en starters kunnen een eigen woning op hun buik schrijven....

Elke doorstromer op de woningmarkt wist het: een nieuw huis dient volledig te worden gefinancierd met vreemd vermogen. Eventuele overwaarde op het oude huis wordt netjes geparkeerd in een beleggingsdepot of anderszins opgesoupeerd. 'Profiteer maximaal van de hypotheekrenteaftrek', zo luidde het devies in hypothekenland de afgelopen jaren.

Wie zijn spaarcentjes rechtstreeks investeert in de stenen van zijn huis is een dief van zijn eigen portemonnee. Althans, daar wisten de financieel adviseurs hun klanten met mooie rekenvoorbeelden van te overtuigen. Het nu te herstellen 'weeffoutje' in het nieuwe belastingstelsel bood immers de mogelijkheid de hypotheekrente volledig af te trekken, terwijl rente-inkomsten onbelast bleven. Hierdoor was het fiscaal voordeliger om eigen geld buiten de woning te houden, een zo hoog mogelijke hypotheek af te sluiten en zo min mogelijk af te lossen.

Het nieuwe kabinet wil nu paal en perk stellen aan het ongebreidelde misbruik van de hypotheekrenteaftrek, ooit bedoeld ter stimulering van het eigenwoningbezit. Ze wil huiseigenaren dwingen de overwaarde op hun huis te herinvesteren in een volgende woning. Zo wordt voorkomen dat bij elke verhuizing opnieuw maximaal gebruik wordt gemaakt van de hypotheekrenteaftrek, terwijl de overwaarde wordt gecasht om andere leuke dingen mee te doen. Het plan is het sluitstuk in de operatie om het oneigenlijk gebruik van hypotheekrenteaftrek aan banden te leggen. Eerder al werd het recht op hypotheekrenteaftrek beperkt tot een periode van maximaal dertig jaar en werd de aftrekpost beperkt tot aankoop van en investeringen in het eerste huis.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) vindt het een goede zaak dat de scheefgroei op de hypotheekmarkt wordt aangepakt. 'Het aloude principe van een hypotheek op de eerste woning en na circa dertig jaar aflossingsvrij zijn, is voorbij', zegt woordvoerder Hans André de la Porte. 'Men wordt nu geadviseerd om torenhoge schulden aan te gaan en zo min mogelijk af te lossen. En dat bij elke nieuw woning, gemiddeld iedere acht jaar. Je moet er niet aan denken hoe die schuld er aan het eind van de rit uitziet.'

De vereniging heeft echter ernstige bezwaren tegen de aanpak. De timing had volgens VEH, daarin bijgevallen door de makelaarsvereniging NVM en organisaties van bouwers en projectontwikkelaars, 'niet slechter' gekund nu de woningmarkt zo instabiel is als gevolg van de recessie. De maatregel beperkt de financiële armslag van potentiële kopers, waardoor die hun verhuisbeslissing uitstellen. Hierdoor stagneert de doorstroming op de woningmarkt en komen er nog minder betaalbare woningen vrij voor starters.

De grote vraag is bovendien hoe de overwaarde straks wordt bepaald. Is dat de waardestijging van de woning inclusief aflossingen en investeringen uit eigen zak?

In dat geval zal de maatregel ertoe leiden dat de bereidheid om af te lossen alleen maar minder zal worden en dat mensen voortaan hun eigen geld buiten de woning houden, zo vrezen de partijen. Geld dat eenmaal in de woning zit, krijgen ze er dan immers nooit meer uit.

Om de pijn te verzachten, dringen de belangenorganisaties er bij het kabinet op aan om alleen de netto-overwaarde in mindering te brengen op de hypotheekrenteaftrek. De partijen pleiten ervoor een forfait van 20 procent van de aankoopprijs van de nieuwe woning in mindering te brengen op de bruto-overwaarde. Zo kunnen niet alleen de kostenkoper van 10 procent (overdrachtsbelasting, notaris- en financieringskosten) worden gefinancierd, maar blijven ook bijbehorende kosten zoals die voor verhuizing en woninginrichting betaalbaar (zie grafiek).

'De beslissing om te verhuizen hangt voor een belangrijk deel af van de vraag of het geld dat beschikbaar komt uit de verkoop van de oude woning, vrij besteedbaar is', zo verduidelijkt De La Porte. 'Als er geen geld meer is om het nieuwe huis in te richten of aan te passen, zullen veel mensen ervoor kiezen om maar in de oude woning te blijven zitten. Dan gaan ze daar bijvoorbeeld de zolderkamer verbouwen om extra ruimte te winnen.'

De Hypothekers Associatie, koepel van marktleider De Hypotheker, heeft de - vooral voor de eigen branche - desastreuze gevolgen uiteengezet in een brandbrief aan de leden van de Tweede Kamer. De besparing van 500 miljoen euro per jaar die de maatregel moet opleveren, wordt volgens de hypotheekadviseurs volledig teniet gedaan door de verstoring van de huizenmarkt. 'Een simpele rekensom leert dat een terugval van 30 procent in het aantal transacties ten minste 700 miljoen euro minder aan overdrachtsbelasting oplevert', aldus directeur Bas Millenaar van de Hypothekers Associatie.

Volgens Millenaar beperkt de maatregel het financiële bereik van kopers. 'Ofwel; je krijgt gewoon minder woning voor je geld.' De veronderstelling dat de overwaarde wordt gebruikt voor de aanschaf van een caravan of en zeilboot is volgens Millenaar 'pertinent onjuist'. 'De overwaarde wordt vaak gestort in een bepaalde voorziening zoals een beleggingsdepot om de maandlasten te drukken voor de hogere hypotheek.'

Vooralsnog is onduidelijk wat de consequenties zijn voor deze hypotheekvormen - waar vooral tussenpersonen goed aan verdienen. De Postbank zegt alle producten in stand te houden zolang de voorgenomen maatregelen nog niet wettelijk zijn vastgelegd. De succesvolle 'Meerwaardehypotheek' blijft dus voorlopig bestaan. Ook de Rabobank ziet nog geen reden om te morrelen aan de producten. De grootbanken denken bovendien dat de maatregelen van het kabinet meer gericht zijn op nieuwe aanbieders zoals Frisia, Postkrediet en DSB Groep. Deze nieuwkomers richten hun advies op het 'benutten' van de overwaarde van de woning voor goedkope (hypothecaire) leningen of andere consumptieve doeleinden.

Voor welke producten de maatregelen ook bedoeld zijn, volgens fiscaal-econoom Leo Stevens van de Erasmus Universiteit blijft het 'gerommel in de marge'. Het aanpakken van de overwaarde is geen structurele oplossing voor het onrechtmatige gebruik van de hypotheekrenteaftrek, vindt hij. Stevens wijst op de onrechtvaardigheid dat mensen met de hoogste inkomens en de duurste huizen de grootste aftrek genieten. 'Daar verandert niets aan.'

Volgens Stevens ontstaat er bij doorvoering van het plan 'gehannes' over de bepaling van de overwaarde. De doorstroming wordt belemmerd en bepaalde groepen zijn de dupe. Hij wijst onder meer op mensen die hun overwaarde reeds in - momenteel problematische - beleggingsportefeuilles hebben geïnvesteerd. 'Wat gebeurt er als deze mensen gedwongen moeten verhuizen vanwege hun werk of een echtscheiding?'

De beste oplossing volgens Stevens is om het eigen huis over te hevelen van box 1 naar box 3. 'Dat is eerlijker omdat dan iedereen, ongeacht de hoogte van zijn of haar inkomen, dezelfde aftrek geniet. En het is uitvoeringstechnisch veel eenvoudiger.' Hij pleit er tevens voor om een deel van de waarde van de woning vrij te stellen van de vermogensrendementsheffing, waardoor juist de onderkant van de woningmarkt wordt gestimuleerd.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden