Reportage

Wat te doen met verpauperde Rotterdamse wijken?

Wat te doen met verpauperde wijken? In Rotterdam Zuid probeert de gemeente duizenden particuliere eigenaren te helpen met het opknappen van hun woningen. Lukt dat?

Mijnsherelaan: een belegger heeft twaalf appartementen gekocht en gerenoveerd.Beeld Raymond Rutting

In de De Quackstraat in de Rotterdamse wijk Oud-Charlois staat een huizenblok van vier verdiepingen met een stuk of zeventig woningen. De granito plavuizen in de portieken zien er pico bello uit, het verrotte houtwerk is vervangen, de kozijnen zijn fris geschilderd. Waar de stalen binten waren doorgeroest, zijn nieuwe bakstenen gemetseld.

'Het was wat achenebbisj hier', zegt Mark Harbers, een van de bewoners. 'Als de gemeente niets had gedaan, was hier niets gebeurd. Het complex is onderverdeeld in kleine verenigingen van eigenaren, en één eigenaar-verhuurder in mijn vve had geen zin om te investeren. Gelukkig is het dankzij een beetje druk toch gebeurd.'

Drie kilometer verder, op de hoek van de Dahliastraat en de Jasmijnstraat, is het verpauperde Dahliablok aan alle kanten verzakt. Koffiehuis Oslo is nog open, maar de leegstaande woningen zijn 'dichtgeplankt'. Renovatie biedt geen soelaas meer, maar sloop laat ook nog op zich wachten. Het Dahliablok, deels particulier bezit en deels van corporatie Vestia, is een rotte kies in een verder aantrekkelijke nieuwbouwbuurtje in de wijk Bloemhof.

De Quackstraat: deze portiekwoningen zijn grondig opgeknapt. Een geslaagd voorbeeld van projectmatige aanpak van vves.Beeld Raymond Rutting

95.000 woningen

Rotterdam Zuid telt 95.000 woningen. Ze zijn over het algemeen klein, de WOZ-waarde van de koophuizen is laag. Een deel is vooroorlogs, gebouwd voor de groeiende stroom havenarbeiders. De naoorlogse woonblokken zijn in de wederopbouw in hoog tempo opgeleverd. Bouwmaterialen waren destijds schaars en dat is te zien aan de kwaliteit.

Van de 'woningvoorraad' op Zuid moeten de komende twintig jaar 35.000 woningen worden verbeterd of vervangen: 12.000 huurwoningen van corporaties en 23.000 particuliere woningen. Van die koopwoningen zijn er 13.000 toe aan beter beheer en onderhoud. Voor de resterende 10.000 adressen is 'transformatie' nodig, verbloemend taalgebruik voor grondige renovatie of sloop. Dat is voor de bewoners veel ingewikkelder, moeilijker en soms traumatisch.

'Het is een majeure kwaliteitsslag', zegt wethouder Ronald Schneider (Leefbaar Rotterdam), verantwoordelijk voor stedelijke ontwikkeling. 'We eten de olifant daarom in stukjes op.' Sinds 2006 werden al 8.000 koopwoningen aangepakt. Tussen 2015 en 2018 zijn er opnieuw 3.000 aan de beurt. 'Primair ligt de verantwoordelijkheid bij de eigenaren. Zij zijn aan zet. Wie niet wil meewerken, pakken we aan.'

Fietstochtje

Tijdens een fietstochtje door Oud-Charlois, Bloemhof en Tarwewijk vertelt Schneider wat de gemeente kan doen voor welwillende eigenaren. 'We bieden intensieve begeleiding, een stimuleringssubsidie en een mogelijkheid om geld te lenen voor onderhoud.' Eenvoudig is het bepaald niet. 'Makelaars maakten de kopers geregeld wijs dat het onderhoud van het dak iets voor de bovenbuurman was.'

Spil in het project 'Steigers op Zuid' is de stichting VVE010, opgezet door de gemeente en vier woningbouwcorporaties. 'Wij leggen contact met de bewoners', zegt directeur Frank Peters van VVE010. 'Het is de kunst om eigenaren binnen een vve op één lijn te krijgen, want de woonwensen verschillen. De een heeft meer te besteden dan de ander, een volgende wil ergens maar kort wonen en heeft geen zin veel uit te geven aan onderhoud. De verschillende culturele achtergronden en talen spelen hier ook een rol.'

Na de 'activering' van een vereniging van eigenaren begeleidt VVE010 bij het opstellen en formeel vaststellen van een onderhoudsplan. Daarna kunnen aannemers aan de slag.

Dahliastraat: staat in een nieuwbouwwijk. Het is te slecht voor renovatie, maar sloop is nog niet mogelijk.Beeld Raymond Rutting

Naleving

Greep houden op de naleving van het onderhoudsplan is echter minstens zo belangrijk, want anders dreigen opnieuw problemen te ontstaan. Van de 3.000 woningen die tot 2018 worden aangepakt, zijn er 1.100 in het verleden opgeknapt met subsidie. Ze vertonen alweer signalen van achterstallig onderhoud.

Zoals bij een huizenblok in de Dordtselaan. Het echtpaar Smit woont er al 23 jaar naar tevredenheid. Voor het onderhoud waartoe hun vve werd opgedragen, hebben ze hun hypotheek moeten verhogen.

'Ik heb nog wel een lekkage die ze maar niet kunnen oplossen', zegt mevrouw Smit. Haar man is kritisch over alle kosten. 'In huis heb ik er niks aan dat de buitenkant mooi is. We hebben een hypotheek van 110.000 euro, maar voor dat bedrag raak je het nooit meer kwijt. De waarde van deze huizen stijgt niet, al stop je er 60.000 euro in.'

Toch denken sommige particuliere beleggers daar anders over. In de Mijnsherenlaan heeft vastgoedondernemer Pieter Prooij met een compagnon twaalf portiekwoningen opgekocht. Het complex was eigendom van een particulier die de huizen verhuurde. Toen de gemeente hem sommeerde achterstallig onderhoud te plegen, deed hij het in de verkoop.

'We hadden het eerder op de markt aangeboden gekregen, maar we zagen het eerst niet zitten', zegt Prooij van het Hoge Huys. 'Wat hier qua huurders zat, daar krijg je tranen van in je ogen. De portiekdeur werd steeds ingetrapt, want in de berging woonden ook mensen op matrassen.'

Zuid vooruit

In Rotterdam Zuid, een gebied met grote achterstanden qua wonen, werk en onderwijs, wonen 200.000 mensen. Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) is een project van het Rijk, de gemeente Rotterdam, onderwijs- en zorginstellingen, corporaties en bedrijven. Het NPRZ wil achterstanden wegwerken, zodat Rotterdam Zuid het in 2030 net zo goed doet als wijken in andere grote steden. Het verbeteren van koop- en huurwoningen is een van de doelen.

Optimisme

Dankzij een subsidie werd de aankoop alsnog rendabel. Prooij moest gedurende de werkzaamheden elke dag aanwezig zijn. 'Op een adres moest ik via de steigers op de ramen kloppen om de werklui binnen te laten. Die stonden dan de woonkamer te schilderen terwijl de huurders in de kamer ernaast lagen te slapen.'

Die lastige bewoner bood hij aan een huurachterstand van vier maanden kwijt te schelden, op voorwaarde dat hij zou vertrekken. 'Dat heeft hij gedaan.' Weinig vastgoedbeleggers durven het aan in dit gebied. Maar Prooij is optimistisch. 'Er is zeker geld te verdienen op Zuid. Een rendement is hier haalbaar.'

Ook bewoner Mark Harbers uit de De Quackstraat is tevreden over zijn buurtje. Nu de buitenboel van zijn portiekflat is opgeknapt, heeft hij besloten ook de binnenboel grondig aan te pakken. Er ligt een nieuwe houten vloer, de muren zijn gestuct.

'Het is een goede wijk, dus ik dacht: investeren maar.'

Dordtselaan: enkele jaren geleden aangepakt, maar nazorg is nodig om nieuw achterstallig onderhoud te voorkomen.Beeld Raymond Rutting
Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden