Verplicht aflossen maakt dure woning nog lastiger te verkopen

De volledig aflossingsvrije hypotheek is per 1 augustus passé. Veel mensen zullen hierdoor komen vast te zitten in de woningmarkt, voorspellen makelaars.

YVONNE HOFS

AMSTERDAM - 'Het wordt almaar moeilijker en moeilijker', constateert de Amsterdamse makelaar Vincent Kniep. Het leven wordt de Nederlandse huizenkoper steeds zuurder gemaakt, bedoelt hij. 'Als ik de huidige situatie vergelijk met die van twee jaar geleden, dan is er geen koopsubsidie meer, geen starterslening meer, zijn de rentevoorwaarden voor de Nationale Hypotheekgarantie verhoogd en is het maximale hypotheekbedrag verlaagd.'

De zoveelste aanscherping van de bancaire normen voor hypotheekverstrekking zal daarom niet veel impact op de woningmarkt hebben, meent Kniep. Maandag maakte het ministerie van Financiën bekend dat volledig aflossingsvrije hypotheken per 1 augustus worden afgeschaft. Elke huizenkoper moet voortaan minstens 50 procent van zijn hypotheek binnen dertig jaar afbetalen. Bovendien mag de koper niet meer dan 110 procent van de marktwaarde van zijn woning lenen.

Knieps makelaardij Housing You richt zich voornamelijk op starters. Zij worden door de nieuwe regels niet echt geraakt, omdat het gros van hen een woning met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) koopt. Dat zijn woningen tot 350.000 euro. Voor die lagere hypotheken gelden al dezelfde regels die per augustus ook voor duurdere woningen gaan gelden. 80 procent van de Nederlandse huizen valt onder de NHG-grens. De aanscherping treft dus maar eenvijfde van de huizenkopers.

De inperking van het maximale hypotheekbedrag is voor zijn cliënten een groter drama, zegt Kniep. 'Stelletjes die voor 1 januari ruim twee ton konden lenen, krijgen nu ineens maar 185.000 euro van de bank. Dat hakt er wel in. In Amsterdam is voor dat bedrag niet bijster veel te koop.'

Het aantal onverkoopbare woningen in de hoofdstad neemt toe. 'Verkopers willen geen verlies lijden en houden vast aan een vraagprijs die in de huidige markt niet reëel is. In Amsterdam staan zo'n zevenduizend woningen te koop. Twee jaar geleden was dat de helft.'

Jeroen Stoop, directeur van het landelijk actieve Makelaarsland, denkt dat duurdere woningen door de nieuwe hypotheeknorm nog moeilijker verkoopbaar worden dan ze al zijn. En de prijzen van woningen boven de vier ton zijn al harder gedaald dan die van goedkopere woningen. 'Deze maatregel beperkt de doorstroming op de woningmarkt nog meer, omdat steeds minder mensen de duurdere woningen kunnen betalen. De komende jaren zullen heel veel mensen vast komen te zitten in de woningmarkt. De consequentie van dit overheidsbeleid is dat we nog jaren zullen doorsukkelen.'

Stoop verwacht dat de woningmarkt pas op zijn vroegst over drie tot vier jaar zal opkrabbelen. 'De prijzen zullen nog ietsje naar beneden gaan voordat er evenwicht ontstaat. Steeds meer verkopen ketsen af omdat de financiering niet rondkomt.'

Volgens opgave van toezichthouder AFM waren er in 2008 400 duizend huishoudens wier hypotheek hoger was dan de verkoopwaarde van hun woning. Die groep blijft bij verkoop op dit moment met een restschuld zitten. De AFM voorspelde in 2008 dat deze probleemgroep naar 800 duizend huishoudens zou verdubbelen als de huizenprijzen 20 procent zakken. De prijzen zijn sinds de piek in augustus 2008 bijna 8 procent gedaald, meldt het CBS.

Het probleem is niet dat mensen niet wíllen kopen, zeggen de makelaars. Het probleem is dat ze niet kúnnen kopen. Makelaar Harm van der Pas van Van der Krabben Makelaardij uit Oss begrijpt dat er iets tegen overkreditering gedaan moest worden, maar vindt dat de politiek 'is doorgeschoten'. 'Omdat 5 procent van de huizenkopers in het verleden een te hoge hypotheek heeft gekregen, moet 95 procent nu bloeden.'

De banken doen zelfs moeilijk als ouders hun kinderen willen helpen bij het kopen van een huis, merkt hij. Terwijl dit voor starters vaak de enige manier is om het geld bij elkaar te krijgen. 'Als ouders hun kind een ton renteloos willen lenen, rekent de bank toch de fictieve rentelasten mee bij het berekenen van de maximale hypotheeksom. Banken zijn als de dood dat ze de AFM op hun dak krijgen omdat ze te meegaand zijn bij het verstrekken van hypotheken. Maar hoeveel ouders zullen hun kind nou willens en wetens opknopen?'

Commentaar Pagina 28

Wat zijn de gevolgen?

Vanaf 1 augustus kunnen huizenkopers een hypotheek van maximaal 110 procent van de waarde van hun nieuwe woning afsluiten. Tot nu toe geldt daar geen formeel maximum voor. Kopers kunnen nu afhankelijk van hun inkomen tot wel vijf keer hun bruto jaarinkomen lenen, maar straks dus niet meer. Dit betekent dat verbouwingskosten gedeeltelijk met eigen geld gefinancierd moeten worden. 110 procent van de woningwaarde is namelijk precies voldoende om de koopsom plus de kosten koper te dekken.

Een nieuwe keuken of badkamer in de hypotheek meefinancieren, wordt een stuk moeilijker. Voorwaarde is dat de verbouwing de waarde van de woning vergroot. De bank laat dit vooraf door een taxateur vaststellen.

Bepaalde aanpassingen, zoals een uitbouw of een dakterras, zijn per definitie waardeverhogend en kunnen dus nog steeds (mits het inkomen van de koper toereikend is) in de hypotheek worden meegenomen. Keukens en badkamers zijn echter smaakgevoelig. Een nog goede keuken vervangen omdat de oude niet naar de smaak van de koper is, levert niet altijd meerwaarde op.

Als vuistregel geldt dat een verbouwing 70 procent waardeverhogend is. Een verbouwing van 50.000 euro maakt de woning 35.000 euro meer waard. De bank zal de koper dan 35.000 euro meer dan de 110-procentsnorm willen lenen, de overige 15.000 euro moet de koper zelf betalen.

Een andere nieuwe regel is de verplichte aflossing. Omdat minstens de helft van de hypotheek binnen dertig jaar afgelost moet zijn, krijgt de koper te maken met hogere maandlasten (rente plus aflossing in plaats van alleen rente). De koper kan daardoor een minder hoge hypotheek dragen en dus vanaf augustus een minder duur huis kopen dan voorheen. Afwijken van de regels mag slechts bij hoge uitzondering.

undefined

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden