'Veel minder behoefte aan kantoorruimte'

De kantorenleegstand in de regio Amsterdam is veel ernstiger dan tot nu toe wordt voorgesteld. De 2 miljoen vierkante meter leegstaande kantoorruimte in en rond de hoofdstad (rond 17 procent van alle ruimte) zal de komende jaren alleen maar groeien.

Dat stelt een commissie onder leiding van projectontwikkelaar Rudy Stroink vandaag in een rapport dat zij op verzoek van de regio heeft gemaakt. De commissie concludeert dat er ingrijpende maatregelen nodig zijn om het aanbod te verminderen, zoals een proef met ruilverkaveling voor bedrijfsterreinen en een opkoopfonds voor vastgoed dat praktisch waardeloos is geworden.

Hoe kan het dat de gemeenten de leegstand te rooskleurig inschatten?
'Een belangrijke reden is dat er in de vooruitzichten rekening wordt gehouden met een kantoorgebruik dat totaal verouderd is: 25 vierkante meter per werknemer. Door thuiswerken en toenemende flexibiliteit is de gemiddelde werkplek de afgelopen jaren echter al gekrompen van 25 tot 18 vierkante meter.'

'Gemeenten zijn ook nog steeds voor zichzelf bezig. Ze bouwen allemaal door vanuit de wens dat de werkgelegenheid binnen hun gemeentegrenzen zal toenemen. Bij elkaar opgeteld wordt er echter nog veel te veel gebouwd. En ten slotte is het ook de projectontwikkelaars en de makelaars aan te rekenen. Die willen nog steeds liever een nieuw gebouw regelen voor klanten, dan dat zij kijken of een bestaand pand kan worden opgeknapt.'

Voor wie is het erg dat er zoveel kantoren leeg staan?
'Vergeet niet dat wij allemaal eigenaar zijn van die verpauperende kantoorpanden. Het grootste gedeelte is namelijk in handen van pensioenfondsen. Als de waarde van die panden daalt, daalt dus ook de waarde van onze pensioenen. Ook wordt er veel publiek geld geïnvesteerd in het bouwrijp maken van bedrijfsterreinen. Als daar niet genoeg vraag naar komt, zijn die investeringen weggegooid geld.'

'Leegstaande kantoorpanden zijn ook slecht voor de leefbaarheid en de economie. Onkruid tiert er welig, ruiten sneuvelen en er wordt niet meer geïnvesteerd. Dat kan zo hele gebieden naar beneden trekken.'

In hoeverre is de Amsterdamse situatie representatief voor Nederland?
'Er zijn grote regionale verschillen. In Rotterdam en de krimpregio's is het erger, in Eindhoven juist beter.'

Volgens de commissie zijn er grofweg vier typen gebieden. Bovenaan staan de toplocaties zoals de Zuidas en Schiphol.
'Laat daar de markt zijn gang gaan. Dergelijke locaties zullen langzaam vollopen, gewoon omdat ze zo goed liggen. Maar de miljard euro die Amsterdam er nu nog wil investeren, kan veel beter in gebieden worden gestoken die het echt slecht gaat.'

Dus moet de A10 ter hoogte van de Zuidas worden overkapt...
'Doe het niet. Mocht je die kantoorruimte al vol krijgen, dan gaat dat dus ten koste van kantoren elders in de regio en heb je publiek geld van een andere gemeente in de goot gegooid.'

In mindere gebieden pleit u voor een experiment met ruilverkaveling.
'Op veel bedrijfsterreinen is het bezit versnipperd. Als een eigenaar zijn pand wil slopen en er appartementen wil bouwen, neemt hij al het verlies terwijl de buurman meer kans heeft zijn kantoor alsnog te verhuren. Dat wil hij niet. Zo blijft iedereen zitten. Als je eigenaars met enige dwang hun kantoren laat ruilen, bijvoorbeeld in Amsterdam Zuidoost, krijgen zij hele gebieden in handen en is er wel een stimulans om die integraal te verbeteren.'

Voor de ergste panden moet er een opkoopfonds komen.
'In de VS en in Duitsland is dat al gedaan. De overheid, maar ook private partijen kopen massaal panden op voor de 'oud-betonprijs', 250 tot 300 euro per vierkante meter. Dat fonds kan de gebouwen slopen, en de grond later weer verkopen als bouwgrond, maar het kan ook een park worden. Op korte termijn is dat goed voor de kantorenmarkt en op de langere termijn waarschijnlijk ook een goede investering.' (Tekst Tjerk Gualthérie van Weezel, foto Raymond Rutting / de Volkskrant)