Vastgoedfinanciering: een nichemarkt van 7 miljard

De markt voor vastgoedfinanciering is erg ondoorzichtig. Er is veel geld in te verdienen, maar de financiële risico's zijn relatief groot....

Vastgoedfinanciering is een vak apart, vinden ze bij FGH Bank. Maandagavond tekenden de Rabobank en de Duitse Hypovereinsbank de intentieverklaring voor de overname van FGH door Rabo. Als alles volgens verwachting verloopt, komt de transactie in de herfst rond. 'Het financieren van vastgoedprojecten en vastgoedbeleggingen zijn tailor-made producten', zegt directeur Peter Keur van FGH.

Het financieren van vastgoed is een – flinke – nichemarkt. Per jaar wordt voor ongeveer zeven miljard euro aan bouwprojecten opgestart, schat een woordvoerder van de Neprom, de vereniging van projectontwikkelaars. Een deel daarvan bestaat uit woningen – bijvoorbeeld op Vinex-locaties – , de rest valt onder de verzamelterm 'commercieel vastgoed', zoals kantoren en winkelcentra.

De markt voor vastgoedfinanciering wordt gedomineerd door drie partijen: Bouwfonds van ABN Amro, ING Vastgoed en nu dus Rabo met FGH. Daarnaast spelen twee Duitse banken een grote rol, te weten Aareal – voorheen bekend onder de naam Depfa – en Eurohypo, een samenraapsel van hypotheekbanken.

De markt is nogal ondoorzichtig. 'Ik weet zeker dat wij met deze overname in de topdrie terechtkomen', zegt Hans ten Cate van de Rabobank. 'Maar waar precies weet ik niet.' Belangrijkste oorzaak voor die ondoorzichtigheid is dat de partijen niet goed met elkaar zijn te vergelijken. Alle financieren ze vastgoedontwikkeling, maar Bouwfonds bijvoorbeeld is zelf ook een ontwikkelaar, en FGH financiert ook particulieren en instituten die in vastgoed beleggen.

De grootste gemene deler van de partijen is projectontwikkeling, voor een bank een vrij risicovolle sector. Het grootste gevaar is leegstand, en blijkens de bordjes achterde ramen van grote kantoren is die nu hoog. Te veel leegstand kan leiden tot debiteuren die hun schuld niet kunnen voldoen. Vanwege het relatief hoge risico, worden er ook stevige rentepercentages aan ontwikkelaars berekend.

De truc voor de vastgoedfinancier is om goed te kunnen inschatten welke projecten wel en niet succesvol zullen zijn. FGH Bank heeft dan ook een groot team van analisten en taxateurs, wier taak het is om die trends te kunnen herkennen. 'Wij kijken voornamelijk naar de courantheid van projecten, en niet zozeer naar de kosten', zegt FGH-directeur Keur.

Die specifieke kennis moet overigens ook niet worden overdreven. 'Banken zijn voor ons redelijk inwisselbaar', zegt een werknemer van een projectontwikkelaar. 'Er zijn geen specifieke gronden om voor een vastgoedbank te kiezen, vaak kunnen de algemene banken ons ook prima helpen.'

De overname van FGH door Rabo is onderdeel van een consolidatieslag. Vastgoedanalist Max Berkelder van Kempen & Co: 'Er zijn steeds minder partijen, dus dan loopt de rente die ze voor hun geld vragen op. Een trend is dan ook dat vastgoedbeleggers eerder direct de markt opgaan om zich te financieren. Rodamco Europe bijvoorbeeld heeft onlangs een obligatie uitgegeven, in plaats van naar een bank te stappen.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden