Uw huis is veel minder waard dan u denkt

Vier factoren waarom de officiële statistieken de werkelijke waarde van huizen niet goed weerspiegelen.

TJERK GUALTHÉRIE VAN WEEZEL EN YVONNE HOFS

Wat niet verkocht wordt, telt niet mee

Op huizensite Funda worden alle huizen die meer dan een half jaar te koop staan geplaatst in de categorie '6+ maanden te koop'. Maar die '+' betreft steeds vaker enkele jaren, veel huizen raken maar niet verkocht. De vraagprijs is in die periode doorgaans al meerdere keren aangepast. Een huis van drie ton dat met tienduizenden euro's wordt afgeprijsd, is geen uitzondering. Villa's en grachtenpanden die rond een miljoen te koop stonden, gaan zomaar met twee ton in prijs omlaag.

Het zijn deze vraagprijsdalingen die het vermoeden voeden dat de percentages van NVM en CBS als te laag worden geschat. Het probleem is hier dat veel van de huizen met de sticker 'sterk in prijs verlaagd' helemaal niet verkocht worden. En voor de wetenschap geldt: geen transactie, geen prijs.

De minst populaire woningen spelen in de statistieken dus amper een rol. De gemiddelde huizenprijs wordt grotendeels bepaald door de populairste woningen op de markt. Mooie gezinswoningen in een goede staat die op gunstige plekken liggen, bij grote steden of in populaire wijken.

De prijsdruk op de impopulaire woningen is intussen zo groot, dat veel mensen die hun huis maar niet verkopen het uiteindelijk van de markt afhalen, zegt hoogleraar woningmarkt Johan Conijn (UvA). 'Verkopers hebben een minimale prijs waarvoor zij het huis kunnen verkopen. Is er voor die prijs geen koper te vinden, dan zullen ze erin moeten blijven wonen.'

Op de veiling dalen de prijzen veel harder

Een mooie indicatie voor de waardeontwikkeling van huizen is het bedrag dat het op de veiling opbrengt. Daar worden alle huizen onder de hamer gebracht die met spoed verkocht móéten worden. De veiling is altijd al relatief goedkoper, omdat de prijs er wordt bepaald door een select gezelschap van professionele handelaren. Maar het afgelopen jaar is het verschil nog veel groter geworden.

'Een jaar geleden werd een goed onderhouden woonhuis in een populaire buurt nog geveild voor 60 tot 70 procent van de prijs waarvoor vergelijkbare woningen in de buurt te koop stonden. Nu ligt dat rond de 40 procent', weet Jan Bruin. Bruin was jarenlang bij diverse banken belast met de analyse van woningprijzen. Uit persoonlijke fascinatie registreert hij nu nauwgezet de prijsontwikkeling op veilingen in zijn woonplaats Drachten en zijn voormalige woonplaats Breda.

Dat is een schokkend cijfer, vindt de Delftse hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. Het is volgens hem veelzeggend voor de waarde van vergelijkbare woningen die met een bordje in de tuin al maanden wachten op een koper. 'Die ligt waarschijnlijk dus ver onder de vraagprijs.'

Het aanbod stijgt sterk

Terwijl de prijzen in Nederland officieel rustig dalen, neemt het aanbod van koopwoningen juist explosief toe. Bij de NVM-makelaars was het aanbod in het derde kwartaal van 2011 al opgelopen tot 160 duizend, een toename van 18 procent ten opzichte van het jaar ervoor. In totaal staan er in Nederland nu meer dan 220 duizend woningen te koop, bijna twee keer het aantal dat er het afgelopen jaar naar een nieuwe eigenaar is gegaan.

De onbalans tussen vraag en aanbod bewijst dat de markt nog lang niet op een evenwichtsniveau zit. Pas als een evenwicht nadert, kunnen prijzen weer stijgen, stelt hoogleraar Boelhouwer. 'Nu is het zo dat een daling van de huizenprijs nieuwe dalingen uitlokt. Mensen durven niet te kopen, omdat ze vrezen dat ze vast komen te zitten in hun huis. Doordat niemand durft te kopen, gaan de prijzen nog verder dalen.'

Lenen wordt steeds moeilijker

Het bedrag dat mensen kunnen lenen om een huis te lenen, is de belangrijkste voorspeller voor de woningprijs. Die hypotheekregels zijn de afgelopen jaren aanzienlijk strenger geworden. Banken mogen minder krediet verstrekken en huizenkopers moeten minimaal 50 procent van hun hypotheek aflossen. Het zijn maatregelen die zwaar drukken op het maximale bedrag dat iemand voor een huis kan betalen. Daardoor dalen dus de huizenprijzen.

De komende jaren zet die trend door. Als gevolg van de bezuinigingen en stijgende zorgkosten kunnen Nederlanders relatief steeds minder uitgeven aan woonlasten. Jaar op jaar worden de leenregels daarom aangescherpt. Intussen dringen toezichthouders zoals Klaas Knot van De Nederlandsche Bank er op aan dat woningbezitters hun volledige hypotheek aflossen en minder dan de waarde van het huis mogen lenen.

Boelhouwer: 'Het duurt altijd even voordat die veranderingen worden verwerkt in de woningprijs. Maar op de langere termijn zal het zeker grote effecten hebben.'

-------------------------------------------------------------

Gemiddelde huizenprijs volgens de NVM

Alle makelaars die bij de NVM zijn aangesloten verkopen gezamenlijk ongeveer 70 procent van alle woningen in Nederland. Iedere deal die zij sluiten, moeten zij doorgeven aan de onderzoekers van de makelaarsvereniging. Dat levert dus meer dan genoeg informatie op voor een representatieve steekproef, waarmee de prijsontwikkeling kan worden vastgesteld.

Dat klinkt simpel, maar dat is het niet. Een gemiddelde prijs nemen van alle verkochte huizen en dat vergelijken met een eerdere periode geeft een nutteloze uitkomst. Stel bijvoorbeeld dat er in de ene periode veel Groningse tussenwoningen zijn verkocht en in de andere juist veel Amsterdamse grachtenpanden, dan is het beeld volledig vertekend.

De NVM hanteert daarom zogenoemde 'mandjes': huizen worden bekeken per type en per regio, en gecorrigeerd voor oppervlakte. Op basis van de prijsontwikkeling in de verschillende mandjes wordt uiteindelijk het landelijk gemiddelde berekend.

Gemiddelde huizenprijs volgens het CBS

Het CBS heeft een andere benadering dan de NVM. Voor de woningmarktindex wordt de WOZ-waarde gebruikt als ijkpunt. Die waarde is de taxatie die de gemeente hanteert om de aanslag van de Onroerend Zaak Belasting vast te stellen. Om te berekenen of de huizenprijzen stijgen of dalen, kijkt het CBS hoe de prijs van de verkochte woningen zich verhoudt tot hun WOZ-waarde op een bepaald moment. Is die verhouding gestegen, dan zijn de huizen gemiddeld duurder geworden.

De CBS-cijfers zijn een stuk minder actueel dan de NVM-cijfers. De prijsinformatie krijgt het bureau namelijk via het kadaster van notarissen. Die registreren het moment waarop een koopakte passeert. Omdat er vaak enkele maanden zit tussen het sluiten van de koop en het passeren van de akte, loopt het CBS gemiddeld zo'n drie maanden achter op de NVM. Voordeel van de CBS-methode is wel dat alle verkochte huizen worden meegeteld.

undefined

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden