analysewoningmarkt

Stort de woningmarkt alsnog door corona in? Of krijgt die juist een extra slinger?

Is het tijd voor hoogtevrees op de huizenmarkt? Bij economische tegenspoed kan de woningwaarde snel dalen. Of lopen de prijzen het komend jaar nog verder op?

Stroomstraat 27 in Utrecht trekt veel kijkvolk. De makelaar (rechts) in gesprek met potentiële kopers.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Nee, de huizenprijzen blijven nog wel even stijgen

Ondanks de coranacrisis schoot de gemiddelde huizenprijs in het afgelopen jaar door de 350 duizend euro, een sprong van meer dan 10 procent in een jaar. De definitieve cijfers worden donderdag gepresenteerd door makelaarsvereniging NVM.

ABN Amro en Rabobank waren na het uitbreken van de coronacrisis somber over de woningmarkt. De huizenprijzen moesten wel gaan dalen. In de anderhalvemetersamenleving was het inderdaad rustig tijdens kijkdagen in koophuizen. Maar de handel floreerde. Meer dan de helft van de huizen werd verkocht boven de vraagprijs. De twee grote hypotheekverstrekkers stelden onlangs hun verwachting bij. Nu gaan ze uit van een stijging van 5 procent in de komende twaalf maanden.

De belangrijkste veroorzaker van die prijzenslag? De historisch lage rente, zegt Piet Bougie, directeur vastgoed van woningverhuurder Grouwels. Ook deze belegger (de op een na grootste particuliere partij in de Volkskrant-Huisbazen-Top-300) voorzag niet dat de woningmarkt zo hard zou doortrekken. Nu verwacht Bougie een prijsstijging van zo’n 4 procent in het komend jaar, tot 16 procent in de komende vier jaar.

‘Als de rente zo laag blijft natuurlijk’, zegt Bougie. ‘De meeste kopers kijken alleen naar wat ze per maand aan woonlasten kunnen betalen. En gaan vervolgens voor het maximale leenbedrag. Makelaars weten daar vervolgens wel raad mee.’ Centrale banken zullen om het economisch herstel  te bevorderen vasthouden aan de lage rente, denkt ABN Amro. Die zorgt volgens de bank dan ook voor een ‘goede betaalbaarheid’ van koopwoningen. Woningmarktcalculator Calcasa berekende dat huiseigenaren tussen de 14 en 33 procent van hun netto-inkomen kwijt zijn aan wonen, afhankelijk van de gekozen hypotheek. Dat is wel eens veel meer geweest.

Daar komt bij dat het sommige kopers, zoals tweeverdieners, makkelijker wordt gemaakt om iets méér te lenen. Een studieschuld wordt minder zwaar meegeteld en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat omhoog naar 345 duizend euro. Daar staat tegenover dat de hypotheekrenteaftrek voor de hoogste inkomens versneld wordt afgebouwd.

Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft wijst ook op het tekort van naar schatting 331 duizend woningen – een tekort dat volgens hem de komende jaren nog sterk zal oplopen. ‘Tegelijkertijd bouwen we nog steeds veel te weinig. Met naar schatting 65 duizend bouwvergunningen in het afgelopen jaar zitten we nog ver onder het gewenste minimum. Dus zullen de prijzen blijven stijgen.’

Woningbeleggers zullen blijven kopen, ondanks de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent (en het afschaffen daarvan voor kopers tot 35 jaar), voorziet vastgoeddirecteur Bougie. ‘Om toch hun rendement te halen, zullen ze hun huren gaan verhogen. En die starter op de woningmarkt zal zijn fiscale voordeel gebruiken om nog hoger te bieden.’

Ja, hoedt u zich voor een prijsval van uw woning

Het bedwingen van de coronacrisis door de vaccinatiecampagne zal gepaard gaan met een afbouw van de steunmaatregelen van de overheid. Dan zal zich de volledige economische schade openbaren, voorspelden ABN Amro en Rabobank onlangs. Het aantal faillissementen zal omhoog schieten, de werkloosheid stijgt fors. Dat zal niet alleen leiden tot minder aanvragen voor een hypotheeklening, maar ook tot meer afwijzingen. Wie op de top van de markt heeft gekocht, kan mogelijk ‘onder water’ komen te staan: het huis zal bij verkoop minder opbrengen dan ervoor is betaald. 

Hypotheekverstrekkers zullen eerder op de rem gaan staan als de werkloosheid maand na maand toeneemt. Dat kan leiden tot een afname van de vraag en dus minder biedingen op een gewilde woning. Dat zal waarschijnlijk niet genoeg zijn om de prijzenslag te stoppen – daarvoor is het woningtekort te groot, net als de groep Nederlanders die economisch gezien redelijk tot goed door de crisis komt.

De woningmarktvorsers van ING voorspellen dat eerst het aantal woningverkopen zal dalen, omdat mensen bij economische tegenspoed minder snel verhuizen. Verlies van werk kan een aanleiding zijn, maar ook het afnemen van vertrouwen in de woningmarkt. Dat zal volgens deze bank dan leiden tot ‘een lichte prijsdaling’.

Mogelijk zal Den Haag wel dieper ingrijpen in de woningmarkt. In de campagnes voor de landelijke verkiezingen in maart is wonen een prominent onderwerp. De Nederlandsche Bank pleitte onlangs voor het versneld afbouwen van fiscale voordelen, zoals de hypotheekrenteaftrek. Volgens de toezichthouder drijven die de huizenprijzen te veel op.

Ook zou het vermogen dat voor veel mensen ligt besloten in de gestegen waarde van hun woning kunnen worden belast. Mocht een nieuw kabinet dat idee overnemen, dan stijgen de woonlasten voor bezitters van een eigen woning. Veel ‘doorstromers’ zullen dat voelen als een kleine beperking van hun budget voor die volgende mooie woning.

Een mogelijke stijging van de kosten van een koopwoning en economische tegenspoed kan het vertrouwen van kandidaatkopers in de woningmarkt snel aantasten, bleek vorig jaar uit de marktindicator van de Vereniging Eigen Huis. De stemming sloeg na aanvang van de coronacrisis al snel om in verlies van vertrouwen. Rond de jaarwisseling was weer sprake van een licht optimisme. De verlenging en eventuele verscherping van de tweede lockdown zal het vertrouwen mogelijk een nieuwe knauw geven.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden