Storm op de woningmarkt: door deze vijf factoren gaan de huizenprijzen zo hard omlaag

De huizenprijzen leken jarenlang alleen nog maar omhoog te kunnen. Als werd gedacht dat de grens van de onbetaalbaarheid nu wel was bereikt, kon er nóg meer worden betaald. De prijs van een Nederlands rijtjeshuis, appartement of woning verdubbelde sinds 2014 naar 448 duizend euro.

Afgelopen lente was het plotseling tijd voor de laatste ronde. Woningeigenaren plaatsten nog één bestelling in hun feestcafé. Toen sprong het licht aan. Tijd voor de grote schoonmaak.

De huizenprijzen begonnen aan een rit naar beneden. Voor het eerst in negen jaar was sprake van een daling van de gemiddelde huizenprijs, met 6,4 procent, gemeten over heel 2022. Vooral de laatste drie maanden ging het hard, met een min van bijna 4 procent, naar 407 duizend euro.

Wat dreef die omslag? Is het mogelijk om de grootste krachten op de woningmarkt in kaart te brengen? De Volkskrant vroeg acht kenners van de woningmarkt om een ruwe, persoonlijke inschatting. De rente, was meteen de eerste uitroep. Om daarna uit te wijden over de invloed van onder meer de huizenbelegger en de inflatie.

De prijsdaling was ‘plotseling en uniek’, vooral door de snelle stijging van de rente, zegt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft. ‘Eerder gingen de grote steden voor in de prijsstijging, de rest van het land volgde. Nu zie je in dezelfde steden de grootste prijsdaling, met zo’n 8 procent. In de komende maanden zal de rest van het land waarschijnlijk weer volgen.’

Donderdag voorspelde ABN Amro dat de prijzen nog eens 10 procent zullen zakken. De Rabobank en ING hielden het op zo’n 3 tot 6 procent. ‘Een milde correctie’, zegt econoom Nic Vrieselaar van de Rabobank.

Een echte crash, met een prijsdaling van tientallen procenten, wordt niet verwacht. Vooral het woningtekort zal de prijsval wel stuiten. Madeline Buijs, hoofd onderzoek van vastgoedadvieskantoor Colliers, houdt vooral die ene hoofdrolspeler in de gaten: ‘Volg de rente.’

Rente (52 procent verantwoordelijk voor de daling van de huizenprijzen)

De rente! De vergoeding die huizenkopers betalen voor hun hypotheeklening is de belangrijkste bepaler van de huizenprijzen. De kenners schatten dat zeker de helft van de omslag van de woningmarkt wordt veroorzaakt door de rentestijging. Hoe hoger de rente, hoe lager het mogelijke leenbedrag. Zo stuurt de hypotheekrente de huizenprijzen. Nederlandse huizenkopers lenen nu eenmaal vaak maximaal.

De verdrievoudiging van de gemiddelde hypotheekrente in twaalf maanden, naar meer dan 4 procent, was ‘de lont in het kruitvat’, aldus Vrieselaar van de Rabobank. De maandlasten van kopers schoten omhoog. Het maximale leenbedrag daalde daardoor snel, soms met tienduizenden euro’s. ‘Dat duwde de huizenprijzen naar beneden’, zag Buijs van Colliers.

Doorstromers kunnen misschien nog wel een voordeeltje behalen, als zij hun huidige lening met lagere rente kunnen meenemen naar een volgend, inmiddels afgeprijsd huis. De hogere rente hakt er vooral in bij starters. Die zijn vaak afhankelijk van een hoge hypotheek. Zo verdampt vooralsnog het voordeel van de lagere huizenprijs.

Wat de rente gaat doen? De internationale kapitaalmarkt, waar veel hypotheekgeld wordt betrokken, houdt niet van onzekere tijden. Daar hoort ook een mogelijke verhoging bij van de rente door de Europese Centrale Bank (ECB), die de inflatie wil beteugelen. Rabo’s Vrieselaar schat in dat het recente neerwaartse knikje in de rentelijn zich iets zal doorzetten. Mirjam Bani, econoom bij ING Bank, houdt een slag om de arm: ‘De rente is de grote onzekerheid van de komende tijd.’ Woninginvesteerder Hans de Geus is behoedzaam: ‘Als de rente verder omhoog gaat, dalen de prijzen nog veel meer.’

Sentiment (17 procent)

Sentiment is een verborgen, maar niet te onderschatten kracht op de woningmarkt, zeggen de kenners. Een mysterieuze mix van hoop, vrees en harde cijfers die de stemming aan veel keukentafels bepaalt. Onderzoeker Buijs van vastgoedadvieskantoor Colliers zag het sentiment veranderen in de verkoopstrategie van mensen. ‘Het was eerst een nieuw huis kopen, dan je eigen woning verkopen. Je huidige huis was je toch zo kwijt. Nu is het andersom, uit vrees voor dubbele woonlasten.’

Het aantal ‘Te koop’-borden is bijna verdubbeld, het aantal bezichtigingen sterk teruggelopen. ‘Mensen schatten in dat de prijzen nog verder dalen’, aldus Vrieselaar van de Rabobank. ‘Daarom wachten ze met kopen.’ Vereniging Eigen Huis probeert het sentiment te vangen in een indicator van consumentenvertrouwen. Die staat nu op ‘pessimistisch’.

Hoe het sentiment zich zal ontwikkelen, is niet te zeggen, vindt Bani van ING Bank. ‘Daar zijn geen modellen voor.’ De woningmarkt is óók psychologie, constateert Peter Hein Mulligen, hoofdeconoom van het CBS. ‘Die heb je niet in de hand.’

inflatie en energie (11 procent)

De enorme stijging van de energiekosten van het afgelopen jaar leidde niet alleen tot pijn in de portemonnee. Budgetinstituut Nibud deed mede vanwege die prijsexplosie een voorstel voor een lichte inperking van de hypotheekruimte. Het kabinet nam dat voorstel over. Mensen kunnen vanaf de jaarwisseling 5- tot 20 duizend euro minder lenen dan voorheen.

De energiecrisis was een schok voor velen, zegt André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. ‘Tot wanneer zou die prijsstijging aanhouden? Die onzekerheid leidde soms tot uitstel van een stap op de woningmarkt.’

De energiekosten zijn vooral een obstakel voor de verkoop van niet-verduurzaamde woningen, ziet hoogleraar Boelhouwer. ‘Huizen met een laag energielabel zakken het meest in prijs en staan het langst in de verkoop.’

Van Mulligen van het CBS denkt dat het effect uiteindelijk zal meevallen. ‘Die opgelopen kosten zijn van tijdelijke aard. Bovendien zullen de overheidsmaatregelen als het prijsplafond voor energie de impact dempen.’

Beleggers (14 procent)

De veelbesproken particuliere beleggers, die gewone koopwoningen aanschaffen voor de verhuur, hebben onvoorzien veel invloed op de woningmarkt. Niet alleen het afgelopen jaar, maar ook het komend jaar, denken de kenners. ‘Ze zijn gestopt met kopen’, ziet hoogleraar Boelhouwer. ‘En ze zullen zelfs weer gaan verkopen. Beide veroorzaken enige neerwaartse druk op de markt.’

De reden voor die mogelijke exodus? Overheidsmaatregelen als het opkoopverbod dat gemeenten mogen invoeren, vertelt onderzoeker Buijs van Colliers. ‘Dat maakt buy to let op die plekken onmogelijk. De regulering van de middenhuur, dat de huren in een deel van de vrije sector aan banden legt, maakt investeren onaantrekkelijk.’ ‘Voor beleggers betekent dat minder inkomsten en meer belasting’, zegt woninginvesteerder De Geus. ‘Het zijn terechte maatregelen, maar ook zware klappen.’

Bani van ING voorziet ook vermindering van keep to let; stellen die gaan samenwonen en een verlaten woning aanhouden voor de verhuur. ‘De aangekondigde wijziging van de vermogensbelasting maakt dat minder aantrekkelijk.’

Fijn als die huizen beschikbaar komen voor koopstarters, vindt makelaar Lana Gerssen. ‘Maar voor huurders komt er nu geen extra huis meer op de markt.’ Boelhouwer voorziet hetzelfde. ‘Het aanbod in de vrije huursector wordt kleiner en duurder. Dat is een zorgelijke ontwikkeling.’

Economische vooruitzichten (6 procent)

Ondanks de verdubbeling van de huizenprijzen in nog geen tien jaar achten de kenners een vrije val van de huizenprijzen niet waarschijnlijk. Econoom Bani wijst op meevallende economische cijfers en de grote vraag naar personeel. Ook voorziet zij een stijging van de inkomens. ‘Dat leidt tot extra leencapaciteit. Dat dempt de daling van de huizenprijzen.’

Vooral op de lange termijn is het woningtekort een belangrijke steun voor de woningmarkt, stelt zij. De voorziene bevolkingsgroei maakt de vraag naar woningen alleen maar groter, aldus Buijs van Colliers.

Dat geldt zeker nu bouwers woningprojecten hebben stilgelegd. De verkoop van hun (relatief dure) huizen nam op jaarbasis met 46 procent af. ‘Zorg ervoor dat de bouw niet stilvalt’, zegt makelaar Gerssen. ‘We hebben die extra huizen hard nodig.’

Er is nog steeds sprake van een krappe woningmarkt, stelt hoogleraar Boelhouwer. ‘Ook nu worden er nog veel woningen verkocht, soms zelfs boven de vraagprijs. Tegelijkertijd zie je die forse prijsdaling. Dit is een best bijzondere situatie.’