nieuws huizenmarkt

Record: gemiddelde huizenprijs nam in een jaar met 7,2 procent toe

De gemiddelde verkoopprijs van huizen heeft met 313 duizend euro een nieuw record bereikt. Voor kandidaat-kopers is de keus aan huizen sinds de eeuwwisseling nooit kleiner geweest. Dat blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM donderdag presenteerde. 

Nieuwbouwhuizen in Leidsche Rijn in Utrecht. Beeld Raymond Rutting

De makelaars verwachten dat de prijzen verder zullen stijgen, door het dalen van de hypotheekrente en de tegenvallende nieuwbouwproductie. ‘De krapte neemt alleen maar toe’, aldus Gaby Balkema, voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen. ‘Dat vertaalt zich in hogere prijzen. Een gemiddelde koopwoning is alleen nog betaalbaar voor mensen met een bovengemiddeld inkomen.’

De gemiddelde verkoopprijs van woningen nam in een jaar met 7,2 procent toe. Deze prijs neemt al zes jaar kwartaal op kwartaal toe. Vooral in 2016 en 2017 werden sprongen gemaakt, met 8 procent tot meer dan 10 procent op jaarbasis. Huizen werden in het derde kwartaal van dit jaar gemiddeld iets boven de vraagprijs verkocht. Voor 40 procent van de woningen is dat sowieso het geval. Die vraagprijzen lagen 9,5 procent hoger dan vorig jaar.

Het aantal verkochte woningen kwam over de laatste vier kwartalen uit op 214 duizend. Dat is ongeveer evenveel als in de jaren voor het uitbreken van de economische crisis in 2008. Het aantal verkopen kende een dieptepunt in 2013 met 110 duizend transacties. 

In de prijsklasse tussen 350 duizend en 400 duizend euro nam het aantal transacties in het derde kwartaal van dit jaar met 20 procent het sterkste toe. Boven de 4 ton was dat 15 procent. Het verval zat vooral in de prijsklasse tot 150 duizend euro; daar daalde het aantal verkopen met 39 procent. Tussen de 1,5 ton en 2 ton was dat 14 procent. Dat is deels te wijten aan de sterke prijsstijgingen; er zijn gewoonweg minder huizen in de laagste prijsklassen. 

Vooral starters op de woningmarkt hebben het daardoor moeilijk. Wel verwacht de NVM dat zij mogelijk wat minder concurrentie krijgen van beleggers, die vaak de goedkopere woningen kopen voor de verhuur. Nieuwe fiscale maatregelen drukken hun rendement en daarmee mogelijk enthousiasme voor opkopen en verhuren. 

Slinkend aanbod

In het derde kwartaal van dit jaar stonden 55 duizend woningen te koop. Dat is ongeveer 14 procent minder dan een jaar geleden. De NVM waarschuwt voor verdere prijsstijgingen door het slinkend aanbod. In Amsterdam, dat de laatste jaren een zeer gering aanbod kende, nam het aantal te-koopborden met 34 procent juist sterk toe. Op andere plekken in de Randstad nam het aanbod toe met 15 procent. Utrecht was de uitzondering, met een daling van het aantal te koop staande huizen met 11 procent.

De NVM spreekt van een ‘typische verkopersmarkt’. Verkopers hebben een overvloed aan kandidaat-kopers. Deze kunnen zelf maar kiezen uit gemiddeld 3,1 huizen. Een jaar geleden waren dat er vier, in het crisisjaar 2014 zestien. De beperkte keuze is deels toe te schrijven aan de hoge verkoopsnelheid van woningen. De tijd dat verkochte woningen in de etalage stonden was 38 dagen. Bij verkochte vrijstaande woningen was dat ruim 60 dagen. De plekken waarin huizen het snelst werden verkocht waren de stad Groningen en de regio’s Zaanstreek, midden-Kennemerland, Almere en Dordrecht. In Kennemerland, Zaanstreek, Almere en Utrecht hebben de kopers het minste keus.

Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

De prijs van de gemiddelde nieuwbouwwoning steeg in een jaar met 14 procent. Voor het zevende kwartaal op rij werden minder nieuwe huizen verkocht dan een jaar eerder. Door de terugvallende verkopen steeg het aantal te koop staande woningen met 17 procent tot 16 duizend. De makelaars schrijven die toename toe aan de hoge prijzen van de nieuwbouw. Die maken de huizen voor veel mensen onbetaalbaar. De rente is weliswaar, ziet ook de NVM, maar ‘voor een gemiddelde woning heb je tegenwoordig een bovengemiddeld salaris nodig. Een uitzondering wordt gevormd door mensen die een huis verkopen en een grotere woning aanschaffen met een nieuwe hypotheek tegen een lagere rente.

Met de sterke daling van de hypotheekrente zijn de maandelijkse woonlasten na aankoop van een huis wel sterk gedaald, ziet de NVM. Balkema: ‘In 2008 was een huiseigenaar een kwart van zijn inkomen kwijt aan woonlasten, nu is dat 15 procent. Op die manier is de betaalbaarheid van huizen dus toegenomen. Al zul je altijd rekening moeten houden met de waarde van de woning bij verkoop. Het is nog maar een paar jaar geleden dat veel mensen te maken hadden met een restschuld bij verkoop. De lage rente maakt het wel aantrekkelijker om te verhuizen naar een duurdere woning. Met een nieuwe hypotheek tegen de huidige lage rente kunnen de maandlasten zelfs omlaag gaan.’

De prijs van de gemiddelde nieuwbouwwoning steeg in een jaar met 14 procent. Voor het zevende kwartaal op rij werden minder nieuwe huizen verkocht dan een jaar eerder. Door de terugvallende verkopen steeg het aantal te koop staande woningen met 17 procent tot 16 duizend. De makelaars schrijven die toename toe aan de hoge prijzen van de nieuwbouw. 

Dat veel bouwprojecten stil liggen door een uitspraak van de Raad van State (die oordeelde dat projecten moeten worden gestaakt die door hun nieuwe uitstoot van stikstof de neerslag daarvan op een natuurgebied verhogen) heeft ook al effecten in de onderhandelingen tussen verkopers en kopers. Zo zijn er al nieuwbouwwoningen te koop gezet met de ontbindende voorwaarde dat de koop niet doorgaat als de bouwvergunning niet wordt afgegeven.

Als de nieuwbouw niet snel wordt hervat, ‘zitten we in de ellende’, aldus NVM-voorzitter Onno Hoes. ‘Dan komt er echt een dip in de nieuwbouwproductie en zullen de prijzen verder oplopen.’ Zonder flink nieuw aanbod hapert de doorstroming op de markt, waarschuwt hij. Dat raakt ook de verduurzaming van de woningvoorraad. Niet alleen zijn nieuwbouwhuizen doorgaans duurzamer dan bestaande huizen. Ook zullen kopers van een bestaande woning zal die vaak opknappen, inclusief duurzaamheidsmaatregelen als isolatie of energiezuinige verwarming.

De NVM verwacht dat dit jaar niet meer dan 50 duizend bouwvergunningen worden afgegeven. Het kabinet wil juist dat op jaarbasis 75 duizend nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd, om zo het woningtekort te verminderen en het oplopen van de huizenprijzen te dempen. 

Hoe ontwikkelt de huizenmarkt zich in jouw regio? Ontdek het hier. 

Overal bouwkranen, maar de crisis op de woningmarkt is nog lang niet voorbij.

Waar blijven de betaalbare huizen? In de Miljoenennota belooft het kabinet 2 miljard euro voor verbetering van de woningmarkt. Is het leed daarmee geleden?

Woningnood? Of wonen we te groot? 

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden