Overheid schoot tekort bij aanpak huizenmarktbubbel

Een ongebreidelde groei aan gunstige hypotheekproducten stuwde de huizenprijzen in de jaren negentig en begin deze eeuw op tot explosieve hoogten. De nationale schuld liep op, terwijl het huizenaanbod achterbleef bij de vraag. Toezichthouders en overheid schoten tekort. Dat concludeert de tijdelijke commissie Huizenprijzen na een onderzoek naar twintig jaar stijgende huizenprijzen.

Door gunstige hypotheekproducten konden huizenprijzen voor de crisis explosief stijgenBeeld ANP

Tussen 1995 en 2008 stegen de huizenprijzen explosief met 250 procent. Consumenten werden aangemoedigd maximaal te lenen en een zo duur mogelijk huis te kopen. Ze maakten daarvan 'grif gebruik'. Hoge hypotheken tegen gunstige voorwaarden, waaronder de hypotheekrenteaftrek, vonden gretig aftrek.

Het gemak waarmee kon worden geleend, stuwde de vraag op en in het verlengde daarvan de huizenprijzen. Het aanbod groeide niet evenredig, maar bleef juist ver achter bij de vraag. Deze reconstructie schetst de tijdelijke commissie Huizenprijzen in het rapport Kosten Koper. Het onderzoek werd vandaag gepresenteerd aan de Tweede Kamer.

'Bouwpolder'
Bouwbedrijven, grondbezitters, gemeenten en banken hadden belang bij de stijgende prijzen. De winst werd onderling verdeeld. De commissie spreekt van een 'bouwpolder' waarin schaarste kunstmatig in stand werd gehouden. Van kartelvorming of strafbare feiten was volgens de commissie geen sprake, maar het gevolg was wel dat de consument uiteindelijk voor de kosten opdraaide. 'De overheid heeft dat grotendeels laten gebeuren', zei D66-Kamerlid en commissievoorzitter Kees Verhoeven bij de presentatie van het rapport.

Voor de consument, die te veel betaalde voor zijn huis, was de markt als een 'black box', schrijft de commissie. Consumenten maakten graag gebruik van de ruime kredietmogelijkheden zonder de structuren en afspraken die erachter schuilgingen te begrijpen.

Rob Mulder, directeur van Vereniging Eigen Huis, pleit voor centrale regie en hoopt dat minister Stef Blok van Wonen het rapport serieus neemt. Hij wil niet te lang stilstaan bij de schuldvraag, maar erkent wel dat ook zijn organisatie de consumenten steviger had kunnen waarschuwen. Ook wijst hij naar de banken, die hadden een zorgplicht richting de consument. 'De consument heeft zich in slaap laten sussen, terwijl anderen zakken geld incasseerden.' VEH was 'als een roepende in de woestijn'.

Mulder hoopt op regie zonder dat de nadruk op toezicht doorslaat in te strenge regelgeving. Nu al hebben de banken hun hypotheken zodanig aangescherpt, dat bijna niks meer mogelijk is, meent hij. Hij pleit bij minister Blok voor maatwerk.

Vóór de crisis
De commissie schetst in het rapport het leven van vóór de crisis: een tijd waarin de bergen tot de hemel rezen: 'Inkomenstoename, vertrouwen in de toekomst, stijgende werkgelegenheid, sterk dalende rente op de kapitaalmarkt.' In dat klimaat konden hypotheekproducten welig tieren. De commissie schrijft over 'financiële innovaties van hypotheekverstrekkers'. Bij de aankoopprijs van een huis stond niet langer het inkomen voorop, maar de hoogte van de lening. Startende dertigers stortten zich op steeds gunstigere beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken tegen maximale renteaftrek.

Het toezicht schoot tekort, oordeelt de commissie. De Nederlandsche Bank, de Autoriteit Financiële Markten, wetenschappers en consumentenorganisaties waarschuwden wel voor de oplopende nationale hypotheekschuld, maar de waarschuwingen kwamen te laat en misten kracht. Pas na het uitbreken van de crisis in 2008 vonden de waarschuwingen gehoor.

De overheid had meer kunnen doen tegen de prijsstijging. Maatregelen kwamen niet voort uit zorgen over de huizenmarkt, maar uit 'budgettaire motieven': het in toom houden van de staatsuitgaven. De overheid koos pas voor beperkende maatregelen, zoals in 2001 het maximeren van de hypotheekrenteaftrek tot een periode van 30 jaar, na of aan het eind van perioden van extreme prijsstijging.

Maximale benutting
Volgens de commissie was de hypotheekrenteaftrek niet een directe oorzaak van de stijging van de huizenprijzen. 'Nieuwe producten die gericht waren op maximale benutting van de hypotheekrenteaftrek en sterk verruimde leennormen zorgden wel voor het oprekken van de leencapaciteit.'

De crisis die in 2008 losbarstte, deed in Nederland de zeepbel knappen. 'Alle partijen in de woningmarkt zijn met de neus op de feiten gedrukt, moeten een deel van het verlies nemen en worden gedwongen anders te werken.' De commissie pleit voor een jaarlijks huizenprijzendebat tussen kabinet en Kamer om op ontwikkelingen te kunnen anticiperen. Het Rijk zou de regie over de woningmarkt weer naar zich toe moeten trekken en daarop ook aanspreekbaar moeten zijn. In voorgaande jaren is ruimtelijke ordening juist overgeheveld naar gemeenten.

Bij het rapport presenteert de commissie een website voor consumenten. De site geeft inzicht in de prijsontwikkeling in de afgelopen 25 jaar en is bedoeld om consumenten bewuster te maken van de risico's op de woningmarkt.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden