Oudbouw

Jarenlang werden kantoorpanden gebouwd alsof het wegwerpartikelen waren. Nu staan er veel leeg. Slopen kan; ombouwen tot hotel, studentenhuis of broedplaats is veel leuker. 'Dit zijn de architectonische pareltjes van de toekomst.'

De voormalige staalwerkplaats aan de Valschermkade in Amsterdam stond leeg. Al jaren. Het was zo'n typisch jarenzeventiggedrocht; een combinatie van vale bakstenen gevels, kobaltblauwe kunststof kozijnen en witte trespa daklijsten. Het soort gebouw waarbij de meeste mensen denken: sloop het in vredesnaam. Maar ja, slopen kost ook geld. En daar hebben eigenaren van leegstaande bedrijfsgebouwen juist een gebrek aan.

Niemand zag wat architect Paul de Ruiter zag: een grote, open ruimte rond een atrium met glazen dak. Met midden in dat atrium een enorme tafel waaruit planten, hele bomen zelfs, groeien. Op de vloeren: bureaus, loungebanken en vergaderzitjes, losjes in de ruimte geplaatst. De plafonds zouden de noestige, industriële sfeer van de oude loods blijven ademen, terwijl de nieuwe wanden en meubels van multiplex de nodige warmte zouden toevoegen. Om het gebouw energiezuinig te krijgen zou er ondergronds een warmte-koude-opslaginstallatie worden aangelegd, gecombineerd met vloerverwarming. Het atrium zou zorgen voor veel daglicht en toevoer van frisse lucht, terwijl de nieuwe gevel van glas en beweegbare aluminium panelen-annex-zonneschermen de isolatiewaarde van het pand flink zou opkrikken en het gebouw een nieuw gezicht zou geven.

Precies zo is het geworden. De Ruiter herontwikkelde het pand in eigen beheer en toverde het om tot een bedrijfsverzamelgebouw voor creatieven. Geheel volgens de duurzame principes van cradle-to-cradle en de flexibele principes van het nieuwe werken - werken hoe en waar je zelf wilt. Zelf heeft hij er sinds 2009 ook zijn kantoor.

In Nederland staat 11,4 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte en 7 miljoen vierkante meter kantoorvloer leeg. Schijnbaar even kansloos als het pand aan de Valschermkade. Of is het beter te zeggen kansrijk? Vorige week presenteerde minister Schultz van Haegen (Infrastructuur) een nieuw plan om de leegstand aan te pakken. Er wordt een bouwstop ingesteld voor een aantal gebieden waar veel kantoren te huur staan. Gebouwen waar zelfs geen kraakwacht meer wil wonen moeten met behulp van een sloopfonds afgebroken worden. En in plaats van niets doen (en hopen dat iemand voor de 'oude' prijs het kantoor afneemt) moeten eigenaren en huurders gestimuleerd worden om kantoren om te bouwen, tot hotel, studentencomplex of ouderenwoningen. Of, zoals De Ruiter deed, tot een moderne werkomgeving.

Beleggers

Het is een nieuw scenario. Jarenlang werden kantoren gebouwd alsof het laptops of mobiele telefoons waren; wanneer er een nieuwer 'model' op de markt kwam, verhuisden bedrijven naar een volgend gebouw. Het kon omdat beleggers tot voor kort niet wisten waar ze hun geld moesten laten. Investeren in vastgoed in een kredietwaardig land leek een veilige keus. En zolang er vraag was, bleven de prijzen stijgen.

Nu de vastgoedzeepbel geknapt is, is pijnlijk duidelijk dat de vraag vanuit de gebruiker er feitelijk niet was. Natuurlijk, er zijn altijd bedrijven die zodanig specifieke ruimten nodig hebben (bijvoorbeeld een laboratorium), dat nieuwbouw noodzakelijk is. Maar dat bedrijven als KPMG en CapGemini koste wat kost een nieuw kantoor willen bouwen, terwijl het oude nog geen tien jaar oud is, maakt in de eerste plaats duidelijk dat deze gebouwen onderdeel zijn van vastgoedconstructies waar veel geld aan te verdienen valt. Terwijl de eigenaren van de oudbouw, veelal pensioenfondsen (indirect burgers dus), de waarde van de onverhuurde panden zien kelderen.

Gelukkig raken steeds meer bedrijven ervan doordrongen dat een gloednieuw kantoor geen visitekaartje is als je tienduizenden vierkante meters kantoorruimte leeg achterlaat. Wie anno 2012 echt een maatschappelijk statement wil maken, kiest voor renovatie van een bestaand pand.

'Met renoveren kun je ook winst maken', meent architect De Ruiter. 'Winst op de energierekening, op de productiviteit van je werknemers, op het arbeidsgeluk, op het imago van je bedrijf en op het aanzien van de hele wijk.'

Neem het hoofdkantoor van het internationaal opererende ingenieursbureau DHV in Amersfoort waar 800 mensen werken. Gebouwd in 1970, met de voor die tijd kenmerkende borstweringen van vezelcement platen en bruine beglazing. Esthetisch weinig opwindend en technisch hopeloos verouderd. Alleen het interieur, ontworpen als kantoortuin, functioneerde nog steeds verrassend goed. 'We hebben kortstondig nieuwbouw overwogen. Maar van binnen is dit gewoon een fijn gebouw', vertelt DHV-architect Roel Brouwers. 'Bovendien wilden we een duurzaam kantoor en dat begint logischerwijs met hergebruik.'

De ingenieurs van DHV zijn weer zichtbaar trots op hun kantoor. Dankzij de geheel transparante façade lijkt het net alsof je met je bureau tussen de bomen zit. Technisch is ook een enorme sprong voorwaarts gemaakt. Het dak werd vervangen en dankzij de nieuwe gevel ging het pand van energielabel G naar A. Tijdens de verbouwing kon iedereen gewoon blijven doorwerken. 'De renovatie levert een energiebesparing van ongeveer 100 duizend euro per jaar', licht Brouwers toe. 'Daarbij komt dat 20 duizend vierkante meter nieuw kantoor ongeveer 40 miljoen euro zou hebben gekost, terwijl de renovatie voor 10 miljoen euro is gerealiseerd.'

Betonnen dozen

'Dit zijn de architectonische pareltjes van de toekomst. Dit is straks wat de grachtenpanden van Amsterdam en het industrieel erfgoed nu zijn', zegt architect Diederik Fokkema terwijl hij een foto van een troosteloos industrieterrein vol betonnen dozen laat zien in het Gelderse Duiven. Op zijn bureau in Delft, dat gespecialiseerd is in het ontwerpen van interieurs voor kantoren, geeft hij een presentatie van recent werk - meest renovatieprojecten. Vervolgens toont hij een artist impression van het ontwerp dat Fokkema & Partners samen met RAU architecten en Volker Wessels heeft gemaakt voor netwerkbedrijf Alliander, dat zich op deze locatie in Duiven gaat vestigen. Op het plaatje zit een man, broekspijpen opgestroopt, met een laptop op zijn schoot te werken aan de waterkant. Op de achtergrond een gebouw als een enorme kas, waarin bomen groeien onder een zwevend dak, met daaronder - verrek, die dozen, maar dan met nieuwe houten gevels. In niets herken je nog het duffe oude terrein.

Fokkema: 'Die pandjes werden min of meer gratis weggegeven. Maar je ziet wat er gebeurt als je het verduurzaamt, dan heb je ineens een prachtige open groene ruimte. Dat is een kwaliteit die je nergens in de binnenstad vindt.' Nog een bijzonderheid is dat het complex 'energiepositief' wordt; het voorziet niet alleen in de eigen energiebehoefte, maar levert zelfs energie aan het net.

Ondanks het enigszins utopische karakter van het project, zal de bouw dit jaar nog beginnen. Die snelheid is typisch voor de crisis, ziet Fokkema. 'Gemeenten zijn maar wat blij als er iemand komt met een plan voor een leegstaand gebouw. Dan werken ze graag iets vlotter mee aan de benodigde vergunningen. Waar je eerst jaren nodig had, ben je nu in enkele weken klaar.' Ook dat maakt renovatie aantrekkelijker dan voorheen.

En toch. Renoveren mag dan wellicht goedkoper en sympathieker zijn dan nieuw bouwen, maar voor sommige huurders en eigenaars is de investering in een complete metamorfose momenteel niet op te brengen. Ook dan zijn er mogelijkheden om een pand aantrekkelijker te maken, zo blijkt. Bijvoorbeeld door 'tijdelijke' renovatie.

Fokkema & Partners heeft onlangs voor het eerst zo'n tijdelijk project gerealiseerd voor stadsdeel Amsterdam Centrum dat kantoor houdt in de Stopera (geopend in 1986). 'De ambitie was een totaalrenovatie inclusief een nieuwe, energiezuinige gevel', vertelt partner-architect Laura Atsma. 'Door de crisis was daarvoor geen geld beschikbaar. Wel bleek het mogelijk om met minder dan de helft van een regulier budget het interieur onder handen te nemen en het nieuwe werken te introduceren.'

Wachten doen bezoekers tegenwoordig niet meer op een rij harde stoelen, maar op zachte loungebanken. Documenten haal je aan een van de kekke balies van multiplex. En voor privézaken ga je naar een spreekkamer in een van de knalgele zeecontainers.

De architecten hebben simpele ingrepen gedaan met lowbudgetmaterialen. De vloeren kregen een lik betonverf, ruimtes worden van elkaar gescheiden met behulp van gordijnen, grafische prints op de wanden leveren her en der een kleurrijk accent. Het geld zit vooral in het mooie meubilair, dat in de toekomst kan worden hergebruikt.

Het effect is groot. Fokkema: 'We wilden de beperkingen van de crisis ombuigen naar nieuwe mogelijkheden. Het is juist het tijdelijke, het onaffe dat dit stadskantoor zo aantrekkelijk maakt. Alsof je op vakantie bent.' De potentie van bestaande panden is groot - Paul de Ruiter en Diederik Fokkema zijn ervan overtuigd. De Ruiter: 'De ideeën zijn er, architecten zijn er klaar voor. Het is nu wachten tot eigenaren van gebouwen de waarde zullen afschrijven. Binnen nu en twee jaar gaat dat gebeuren. En dan komt er een enorme markt in beweging.'

undefined

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden