Ook voor vastgoedfonds is het feest over

Beleggen in vastgoed was de afgelopen jaren uiterst lucratief. De neergang op de beurzen en de stagnatie in de economie bleken amper van invloed....

Is het nog aan te raden om in vastgoed te beleggen? 'Alleen als je stalen zenuwen hebt of je geld voor lange termijn vast wil leggen', zegt Remco Vinck, vastgoedanalist bij investment bank Petercam. 'Op korte termijn is het riskant.'

Dat de vastgoedfondsen de komende tijd klappen oplopen lijkt onvermijdelijk. Nu al zijn de meeste nieuwe kantorenparken behangen met bordjes 'te huur'. 'De Nederlandse kantorenmarkt heeft een dubbel probleem', preciseert Vinck, 'De vraag valt uit, maar er wordt nog steeds veel ontwikkeld.'

Als de economie niet snel aantrekt, zullen veel kantoren leeg blijven. 'Tot vijf procent leegstand is geen probleem', zegt T. Wernink, bestuursvoorzitter van vastgoedfonds Corio, 'maar bij een leegstand van 10 procent ontstaat er een probleem.' Ook voor de vastgoedbeleggers.

De afgelopen twee jaar waren hoogtijjaren. Terwijl de koers van de meeste andere aandelen halveerde, wisten de vastgoedfondsen hun waarde te behouden. In de tussentijd keerden ze ook nog een mooi dividend uit. De aandeelhouders van Corio, bijvoorbeeld, boekten ook het afgelopen jaar een rendement van 9 procent. Omdat ze zo opvallend goed gepresteerd hebben worden volgend jaar waarschijnlijk zes vastgoedfondsen in de Midkap-index opgenomen.

Toch zijn beleggers niet massaal op vastgoed overgestapt. De koersen zijn relatief laag gebleven, waardoor Nederlandse fondsen een interessante overnameprooi werden. Het afgelopen jaar verdwenen drie fondsen van de beurs: Rodamco North America, Haslemere en Uni-Invest. 'Als wij een rendement maken van 9 procent en een hedge fund kan voor 4 procent geld lenen, dan is een keuze snel gemaakt', legt Wernink uit.

Het is de vraag hoe lang Wernink dit rendement nog kan blijven maken. Vastgoedfondsen zijn laat-cyclisch, zoals dat heet. Als het slechter gaat met de economie, blijft vastgoed het nog lang goed doen, omdat contracten meestal een looptijd van enkele jaren hebben en dus niet zomaar van de ene op de andere dag kunnen worden opgezegd.

Zo langzamerhand lijkt het moment echter gekomen dat ook vastgoedfondsen ten prooi vallen aan de algehele economische malaise. In mei van die jaar heeft de EPRA Index voor Nederlandse vastgoedfondsen een daling in gezet. Sindsdien is er al ruim tien procent vanaf gegaan.

Hoe erg het er aan toe kan gaan in vastgoedland, bleek voor het laatst tussen 1989 en 1992 toen veel Nederlandse vastgoedfondsen tientallen procenten van hun waarde verloren.

'Er was zoveel leegstand begin jaren negentig dat gemeentes zeiden: dit nooit weer', vertelt analist Vinck. 'Ze besloten uiterst restrictief te zijn bij het verlenen van vergunningen.' Maar vanaf 1996 besloten gemeentes de teugels weer te laten vieren. Vinck: 'Toen brak een groot feest uit. De kantoorhuren gingen omhoog, de rente ging omlaag, en projectontwikkelaars gingen geweldig tekeer.' Met als gevolg dat de Nederlandse vastgoedmarkt binnenkort wellicht opnieuw met grote leegstand wordt geconfronteerd.

In de tussentijd is er wel wat veranderd. Begin jaren negentig kwamen vastgoedfondsen in opspraak, omdat er werd gesjoemeld met de cijfers. Dit bracht toentertijd een fonds als Uni-Invest op de rand van het faillissement. Het is volgens Wernink niet waarschijnlijk dat dat weer gebeurt. 'Vroeger deed de directie de taxaties zelf. Tegenwoordig laten Nederlandse vastgoedfondsen hun bezit taxeren door een aantal onafhankelijke internationale taxatiebureaus.'

Ook accountants zijn een stuk strenger geworden. De laatste tijd helemaal, na alle boekhoudschandalen in andere sectoren. Wernink: 'Je kunt weinig grappen meer uithalen. Vroeger werden wel potjes gevormd voor het onderhoud. Als je later wat extra winst nodig had, haalde je het uit die potjes. Dat kan nu niet meer.'

Nederlandse vastgoedfondsen hebben de laatste jaren veel gedaan om risico's te spreiden. Corio, bijvoorbeeld, heeft tijdig besloten meer in winkels te investeren. 'Van winkels heb je er altijd te weinig', zegt Wernink. 'Het is veel moeilijker om een vergunning te krijgen voor de bouw van een winkelcentrum, dan voor de bouw van een kantoor. Hierdoor is er van nature krapte.'

Corio heeft zijn oog laten vallen op Zuid-Europa. 'De inkomens in Frankrijk, Italië en Spanje gaan geweldig stijgen, veel harder dan hier. De waarde van winkelcentra stijgt mee.'

Maar er zijn nieuwe gevaren. Door de dalende beurskoersen, is de vastgoedportefeuille van grote institutionele beleggers in waarde gestegen ten opzichte van hun aandelenportefeuille. Om de verhoudingen weer recht te trekken moeten ze hun vastgoedaandelen verkopen, waardoor de koers onder druk komt te staan.

Wie direct wil profiteren van het economisch herstel moet niet in vastgoed gaan. 'Als de economie weer aantrekt, zal de rente omhoog gaan, terwijl de huren nog steeds laag zijn. Dat is voor vastgoed de meest ongunstige periode', legt Vinck uit.

Aan de andere kant: het rendement op vastgoed is nog steeds beduidend hoger dan de rente op een staatsobligatie. Er is dus nog een flinke buffer. Bovendien wordt er door analisten gespeculeerd op nog meer overnames, bijvoorbeeld van VastNed of ECP, die een mooie premie voor beleggers kan opleveren.

Sommige fondsen zijn zo ondergewaardeerd, dat je er bijna niet op kán verliezen, vindt Vinck: 'Wereldhave is belachelijk goedkoop, echt het koopje van de eeuw. Daar moet je blind instappen. Je legt je aandelen vervolgens in een laatje, om er over een jaar of drie weer naar te kijken.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden