Onder het huis is volop woonruimte

Een kelder aanleggen om extra woonruimte te winnen is populair, vooral in Amsterdam. Het huis wordt niet automatisch veel meer waard, maar elke meter die je wint is meegenomen.

De dramatische verhalen komen altijd het eerst. Als je in Amsterdam een kelder onder je huis wilt laten graven, zijn er direct anekdotes beschikbaar over lekke kelders, vochtige kelders, scheurende kelders, lichtarme kelders en beschadigde burenrelaties. En het voorlopig hoogtepunt: de vastzittende kelder.


Een bewoner in Oud-West wilde deze zomer op innovatieve wijze een grote kant-en-klare betonnen bak in zijn tuin laten zakken. De kelderbak kwam halverwege muurvast te zitten. De overlast duurde maanden. De straat ontplofte. De aannemer wist het niet meer. De bewoner ging schichtig over straat.


De noordzuidlijn-in-je-achtertuin, noemen ze het in de buurt. Maar toch. In praktijk lijkt het mee te vallen. 'Onderkelderen in Amsterdam is reusachtig populair', zegt de Vereniging Eigen Huis. Ondanks die rampspoedverhalen. In de stad met torenhoge huizenprijzen (tot 5.500 euro voor een vierkante meter in een gewilde buurt), is het een relatief goedkope manier om ruimte te winnen.


En het gaat tegenwoordig meestal goed, zegt een woordvoerder van de afdeling handhaving van stadsdeel West geruststellend. Die beruchte kelderbak in de tuin is inmiddels afgezonken. 'Maar het onderkelderen is geen simpele verbouwing', waarschuwt de vereniging. 'Als je het doet om je huis met winst door te verkopen, moet je goed weten wat je doet. Als je het doet ter verbetering van je eigen woongenot, is het meestal een prima investering.'


Dat deed Janneke Graamans in haar knusse pandje (anno 1820) in de Kerkstraat in Amsterdam, toen ze hoorde dat haar buren opnieuw moesten funderen. Omdat er een gemeenschappelijke bouwmuur tussen de panden zat, ging Graamans na enige aarzeling mee in de verbouwing. 'Je moet iets doen als je buren nieuwe palen slaan. Anders gaat jouw huis scheuren.' Maar ze zat er niet op te wachten. Ze had een galerie, die een half jaar dicht moest. Om het leed te verzachten, liet ze een kleine ondergrondse bergruimte graven. 'Ik heb veel ruimte gewonnen. Achteraf ben ik er blij mee.'


Funderingswerk is een belangrijke medeveroorzaker van de recente keldergolf. Bij stadsdeel West hebben ze een 'rush' aan kelderbouw gezien, het laatste decennium. De kelder wordt aangelegd als het huis opnieuw wordt gefundeerd, want dan ben je toch 'veel geld in de grond aan het stoppen', zoals een huiseigenaar het formuleert. En dat opnieuw onderheien gebeurt steeds vaker. Want een goede fundering is verplicht als je een huis wil opsplitsen en per etage verkopen.


Dat zie je terug in de Johannes Verhulststraat in het zeer populaire Oud-Zuid. Christiaan van Os van bouwbedrijf Van Os en Van den Berg wijst pand na pand aan dat is onderkelderd: 'Kijk, nog een koekoek.' Een koekoek is een lichtkoker voor een kelder die onder straatniveau ligt. Je graaft een gat tot 30 centimeter uit de gevel - formaat van één stoeptegel - van circa een meter diep. Daarachter zit een raam voor de kelder. Het gat op straat wordt meestal afgedekt met een rooster.


Dankzij de koekoek krijgt de kelder indirect daglicht. Niet ideaal, maar zeker afdoende voor een logeerkamer, hobbyruimte of washok. 'Koester elke centimeter kelderraam boven het straatniveau, want die telt tiendubbel', zegt Van Os. Een kelder ligt een slagje dieper dan een souterrain. Een echt souterrain heeft bovengrondse ramen, het zijn ruimtes die steeds vaker als volwaardige woonruimtes worden verkocht.


In de Johannes Verhulststraat woont Irene. Er zat een kleine kelder onder het huis, maar het merendeel was kruipruimte. De totale ruimte onder de begane grond werd uitgegraven en omgetoverd tot een complete woonverdieping van 2 meter 40 hoog, met badkamer, kinderkamer, keukentje, slaapkamer, zitdeel en walk-in-closet.


De straatzijde krijgt licht van twee koekoeks, daar bevinden zich vooral de functionele ruimtes en kasten. De achterzijde heeft een raampje dat uitpiept boven de tuin, die bijna een meter lager ligt dan de straat. Daardoor is er direct daglicht, wat de leefkwaliteit van de achterruimte danig opvijzelt.


Het is een complete woning, waar Irenes dochter, die in het buitenland woont, kan verblijven. Handig ook als Irene een dagje ouder is en haar dochter af en toe in de buurt wil hebben.


Voor 1.500 à 2.000 euro per vierkante meter leg je een nieuwe fundering en kelderbak aan, zegt Van Os. Dat is de ruwbouwprijs. Tel daar nog de afbouwkosten bij op, dan kom je aan 3.000 tot 3.500 euro per vierkante meter. In Amsterdam-Zuid, Oud-West of de grachtengordel met een bovengrondse meterprijs van 4.500 tot 5.500 euro, zit je met zo'n kelder niet slecht. Ook al telt hij nooit vol mee in de prijs van het huis.


'Het is echt wat je noemt van de nood een deugd maken', zegt makelaar Marc Crone in zijn woning in de Valeriusstraat in Amsterdam Oud-Zuid. Hij investeerde bijna tien jaar terug 75 duizend euro in zijn huis omdat er gefundeerd moest worden. Hij berekende dat als hij daar 60 duizend bovenop zou leggen voor een kelder, zijn huis bijna drie ton meer waard zou worden. 'Dat gaat natuurlijk niet in elke buurt op. Maar Oud-Zuid is populair bij gezinnen.' En de huizen zijn niet zo groot. Elke meter die je wint, is meegenomen.


Inmiddels is aannemer Van Os op weg naar de Reguliersgracht. Daar staat een stokoud klein pandje zo scheef, dat een slopershamer de enige oplossing lijkt. Maar het is een monumentje, dat moet behouden blijven. Alleen de dragende muren staan nog overeind. Twee liefhebbers hebben het gekocht en laten het uitgraven. In het souterrain creëren ze riante stahoogte en de kelder die een kruipruimte was, wordt twee meter hoog. Een kostbaar project, maar de wens om op een Amsterdamse gracht te wonen, kan diep zitten.


Van Os wordt geregeld te hulp geroepen als het mis is gegaan. 'Kelderbouw is niet ingewikkeld. Maar doordat je onder grondwaterniveau werkt, moet het wel secuur gebeuren.' Als het beton slordig wordt gestort, de verankering van de fundering niet deskundig gebeurt, siepelt na enige tijd het vocht omhoog. 'Ellende. Je krijgt het nooit meer droog. Je moet een volledig ingerichte kelderetage helemaal slopen.'


Niet bij makelaar Crone thuis. Hij tikt op de massieve hoge betonplint in zijn kelder van een halve meter dik. Die zit tegen de inpandig geslagen damwand aan. Je verliest wel bijna 15 procent van je nuttig oppervlak, maar het kan makkelijk de druk van het grondwater hebben. Crone heeft niet bespaard op de aanlegkosten. 'Mijn kinderen noemen het de kelder. Ik zelf spreek liever van een souterrain. Ik weet hoeveel het heeft gekost.'


Hoe werkt de kelderfundering?

Er wordt wel gezegd dat het dichtste bos van Nederland in Amsterdam ligt, ondergronds dan. De stad rust op een enorme hoeveelheid boomstammen. Alleen al onder het Paleis op de Dam bevinden zich 13.659 houten heipalen. Een Amsterdamse fundering bestaat uit een setje van twee palen, die worden verbonden door een dwarsbalk: de kesp. Daar bovenop ligt het langshout, waarop de dragende muur rust. Dit alles bevindt zich onder grondwaterniveau. Vooral het langshout en de kesp zijn kwetsbaar voor de tijd. Of ze kunnen gaan rotten als de grondwaterstand voor langere tijd wijzigt.


Bij een nieuwe fundering worden de palen aan de binnenzijde geslagen op korte afstand van de dragende muren. Vervolgens wordt een vloer van gewapend beton gestort, die wordt verankerd aan de nieuwe palen en in de draagmuren. De nieuwe fundering is feitelijk de betonnen plak die de heipalen met de muur verbindt.


Bij een kelderconstructie wordt er grond afgegraven tot er stahoogte onder de woonkamervloer ontstaat, waarna de funderingsvloer wordt gestort. Die vloer bevindt zich onder grondwaterniveau, dat in Amsterdam tussen de 80 tot 150 centimeter meter onder het maaiveld ligt. De druk van het grondwater op de kelder is enorm, daarom wordt tijdens de bouw een damwand geslagen. Vanuit de gestorte vloer loopt een gewapend betonnen mantel tegen de damwand omhoog die wordt verankerd in de oude dragende muur. Die betonnen plint kan tussen de 40 en 60 centimeter dik zijn en moet waterdicht zijn.


Drie struikelpunten bij kelderbouw

1. Het vergunningstraject voor een kelder is complex. Er zijn reguliere bouw- en sloopvergunningen nodig maar ook is grondonderzoek vereist. Bijna alle grond in Amsterdam is vervuild. De mate waarin is bepalend voor de kosten die met afvoer zijn gemoeid. Ook is er een ontheffing nodig omdat tijdelijk grondwater wordt onttrokken onder het huis.


2. Bij funderen en onderkelderen kan schade aan omliggende panden optreden. Informeer de buren tijdig. Een onafhankelijk expert kan een bouwexploot opstellen, waarin de bouwkundige situatie vóór de start van het werk wordt vastgelegd. Dat voorkomt ruzie.


3. Als een kelder aan de voor- en achterzijde niet boven straatniveau uitkomt, is lichtinval een probleem. Een donkere kelder doet weinig voor de waardevermeerdering. De koekoek biedt enig soelaas, maar geeft slechts indirect licht. Een alternatieve oplossing kan zijn om de kelderentree in de woonkamer te plaatsen - bijvoorbeeld bij de achtergevel - zodat hij veel daglicht krijgt en het trapgat als vide functioneert.


Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@volkskrant.nl.