Nieuws Nieuwbouw

Nieuwbouw? Vergeet lotingen, plaats liever uw hoogste bod

Loten voor een nieuwbouwhuis was lang normaal. Projectontwikkelaar Bob Jansen liet bieden op zijn woontoren HAUT. ‘Op het formulier zetten ze dan: ‘Ik wil meer betalen.’

Luchtfoto van nieuwbouwhuizen. Beeld Raymond Rutting

Het was een emotioneel moment, zegt projectontwikkelaar Bob Jansen, toen twee weken geleden bij de notaris de biedingen bekend werden gemaakt op appartementen van zijn woontoren HAUT in Amsterdam. ‘Je hebt jaren gewerkt aan zo’n project. Op dat moment zie je wat mensen over hebben voor je werk. En we zijn er goed uitgekomen.’

De 21 verdiepingen hoge woontoren aan de Amstel was al een van de meest besproken woningbouwprojecten van het afgelopen jaar. De gemeente Amsterdam wilde de grond nabij het Amstelstation alleen verkopen aan de bouwer van een bijzonder en duurzaam gebouw. Jansen, zijn bedrijf Lingotto en architectenbureau V kwamen met het winnende voorstel. HAUT wordt grotendeels opgetrokken uit planken naaldhout. Verlijmd tot balken zijn die sterk genoeg om een constructie van 73 meter hoogte te dragen. De bouw, die dit najaar gaat beginnen, levert slechts een fractie op van de CO2 die wordt uitgestoten bij een vergelijkbare bouwklus in beton.

Het exclusieve woongebouw – gemiddelde prijs van een appartement is zo’n 1,2 miljoen euro – is nog om een andere reden vernieuwend. ‘In Nederland wordt in nieuwbouw al heel lang gewerkt met vaste prijzen en loting’, vertelt Jansen in zijn Amsterdamse bureau, niet ver van de bouwplaats van HAUT. Aan de wand hangen kleurenfoto’s van eerdere projecten, van de herontwikkeling van bedrijfspanden in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht tot de bouw van appartementen op IJburg en villa’s in Hilversum. Vaak werkt hij in opdracht, soms is hij mede-eigenaar of risicodrager in het project. ‘Vaak horen we van kopers dat ze niet willen loten, maar hun voorkeur in de prijs willen uitdrukken. Op het inschrijfformulier voor een loting zetten ze dan: ‘Ik wil meer betalen’.’

Bob Jansen op het terrein van zijn bouwproject HAUT. Beeld Raymond Rutting

Doorverkopers 

Dat kopers van eerdere projecten hun nieuwbouwhuis na oplevering soms weer snel doorverkochten – met forse winst − zette Jansen eveneens aan het denken. ‘Als ontwikkelaar bouw je een relatie op met de koper. Iedereen vertelt dat je hun droomhuis aan het bouwen bent. Ze gaan er ‘echt’ wonen! Dat is voor een deel van de kopers ook zeker waar. Maar anderen kopen voor de commer­ciële verhuur of de verkoop. Hun kopers laten zij vervolgens niet nogmaals loten, natuurlijk. Die moeten gewoon bieden op dat huis, net als op de gewone huizenmarkt.’

Niet dat Jansen de doorverkopers hun snelle deal bijzonder kwalijk neemt. ‘Huizen zijn voor steeds meer mensen handelswaar geworden. Zoals ze dat al zijn voor bijvoorbeeld grote particuliere beleggers. Het gold zelfs voor sociale woningbouwverenigingen, toen zij zich rond de eeuwwisseling gingen gedragen als vastgoedhandelaren. Ik ben de laatste om mensen een verwijt te maken over ondernemerschap. Aan particulier initiatief heeft de woningmarkt juist heel veel te danken.’

Bovendien is de kleine speculant moeilijk te stoppen, denkt hij. ‘Eigendom is eigendom. Ik zie ook niets in regulering. Mensen vinden altijd wel weer een manier om de regels te omzeilen. Maar ik denk wel, als ik die te koop-borden aan de gevel zie: ìk had de verkoop beter moeten organiseren. Hun winst zou de winst van de ontwikkelaar moeten zijn. Je laat geld liggen als je niet laat bieden. Dus toen begonnen wij voor HAUT te denken aan bieden in plaats van loten.’

Kritiek

Bieden op nieuwbouw roept vaak kritische reacties op. Kopers worden tegen elkaar uitgespeeld en de huizenprijzen worden steeds verder opgedreven. Als de verwijten komen van wethouders als de Amsterdammer Laurens Ivens (SP) is Jansen niet onder de indruk. ‘Op grond van de gemeente moeten wij ook bieden. Gemeenten gaan ook voor de hoogste opbrengst. Wij kennen als ontwikkelaar overigens dezelfde onzekerheid als de huizenkoper. Heb je een winnend bod uitgebracht, dan ben je eerst blij. Even later denk je: waarom wilden de anderen die prijs niet betalen?’

Bieden is misschien niet de meest sympathieke manier om huizen te verkopen, erkent Jansen. ‘Maar iedereen kent de verhalen over schimmig verlopen procedures. Dan wordt er geloot, waarna er wel erg veel vrienden en bekenden van de ontwikkelaar of makelaar in de prijzen vallen. Of dat een woning toch nog wordt gegund aan iemand die alsnog een hoger bod doet. Of dat er bij veel aanmeldingen toch nog snel een bieding wordt georganiseerd. De koper heeft geen zicht op het verloop van de procedure of de hoogte van andere biedingen. Veel marktpartijen zoeken naar een manier om het gunningproces beter te organiseren, met meer transparantie en controle.’

Voor de 52 appartementen in de HAUT-woontoren had Jansen bijna drieduizend gegadigden in zijn database. Een maand geleden mochten belangstellenden komen kijken naar de maquette van het project, om even later een bod uit te brengen op een van de appartementen. ‘Drie weken eerder stelden wij onze vanaf-prijzen vast. We wilden met onze prijsstelling zo dicht mogelijk op de ontwikkeling van de huizenmarkt zitten.’

De manquette voor het bouwproject HAUT aan de spaklerweg in Amsterdam. Beeld Raymond Rutting

Voor de organisatie van het biedingsproces werd ict-bedrijf Nieuwbouw Nederland ingeschakeld. Jansen: ‘Via hun systeem verliep de gesloten biedingprocedure. Kandidaat-kopers konden maar één keer bieden. Wij, noch de makelaar, hadden inzage in het aantal of de hoogte van de biedingen. Pas bij de notaris kregen we duidelijkheid. Op alle appartementen is geboden en ook overboden, van een klein beetje tot zo’n 10 procent. De uitschieters zitten in de meest bijzondere appartementen.’

Hoe stevig de biedingen op de HAUT-appartementen ook waren, misschien blijken de kopers van vandaag over twee jaar spekkoper, als zij hun huissleutels krijgen. Jansen ziet de huizenprijzen namelijk nog wel verder oplopen. ‘Wij richtten ons bedrijf in 2012 volledig op de Amsterdamse huizenmarkt. Een beetje herstel hadden we wel verwacht, maar het is nu heel extreem. De enorme populariteit van het wonen in de hoofdstad, de komst van internationale bedrijven en het Europees Medicijnenagentschap (EMA), de aantrekkingskracht op toeristen, de verhuur via Airbnb, het beperkte aanbod van koopwoningen, de lage rente, de moeizame nieuwbouw en het beperkte deel daarvan voor koophuizen. Het draagt allemaal bij aan de verdere stijging van de huizenprijzen.’

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@volkskrant.nl.