Vijf vragen

Mooi, hoge huren aan banden leggen. Maar kan dat wel?

Met een voorstel van minister Hugo de Jonge om de middenhuur te reguleren grijpt het kabinet ongekend hard in op de woningmarkt. Maar wat is hij precies van plan? En wat zijn de gevolgen?

Ashwant Nandram en Hessel von Piekartz
Vrije sector huurwoningen op de Oostelijke Eilanden en Kadijken in Amsterdam. Beeld ANP
Vrije sector huurwoningen op de Oostelijke Eilanden en Kadijken in Amsterdam.Beeld ANP

Waarom is het plan van De Jonge zo bijzonder?

Uit cijfers van het Centraal Bureau voor Statistiek blijkt dat de huur de afgelopen jaren een steeds groter deel van ons inkomen in beslag neemt. Met het nieuwe plan wil de minister excessief hoge huurprijzen te lijf gaan. Door een puntensysteem in te voeren voor huurwoningen in het middensegment, moet de huur per maand onder een nog nader te bepalen maximum uit komen. Helemaal concreet is het nog niet, maar het kabinet wil huurprijzen van maar liefst 90 procent van alle huurwoningen begrenzen tot een bedrag van 1.000 tot 1.250 euro per maand.

Daarmee grijpt het kabinet in op de vrije sector, een deel van de woningmarkt dat van oudsher ongemoeid werd gelaten. Ook beleggers, investeerders en huisjesmelkers zullen zich dus per 2024 aan de maximale huurprijs moeten houden.

Wie bepaalt straks hoeveel huur ik moet betalen?

Nu kan een verhuurder in principe vragen wat-ie wil, met woekerprijzen tot gevolg. In het vervolg worden vrijwel alle huurwoningen langs de meetlat gelegd: het puntensysteem. Daarin staat heel precies aangegeven hoeveel elk onderdeel van een woning waard is. Zo levert elke vierkante meter keuken, slaap-, woon- of badkamer een punt op. Voor een toiletpot mag een verhuurder dan weer drie punten bij de prijs optellen. Die optelsom van punten levert een maximale huurprijs op. Wie teveel denkt te betalen voor een te kleine of povere woning, kan de huurprijs aanvechten bij de huurcommissie.

Een zwakte van het systeem is dat huurbazen hun woningen kunnen aanpassen om het aantal punten op te krikken. Ze kunnen dat doen door bijvoorbeeld de badkamer te voorzien van extra wasbakken. De verhuurder mag in ruil voor de luxere woning meer huur vragen.

Stel dat ik nu een huurcontract heb, gaat mijn huur in 2024 automatisch omlaag?

Vooralsnog hebben alleen mensen die pas over twee jaar een huurcontract afsluiten wat aan deze ingreep. Voor bestaande contracten verandert er niks. Wie nu 1.500 euro betaalt voor 50 vierkante meters, moet dat over twee jaar dus nog steeds betalen. Het aanpassen van bestaande contracten is juridisch namelijk behoorlijk lastig. Huurders die van de huurmaximalisatie willen profiteren, zullen in 2024 op zoek moeten naar een andere woning.

Een klein deel van de huurmarkt blijft uitgezonderd van het puntensysteem. Grote of zeer luxueuze woningen zullen nog steeds boven het maximum aantal punten uitkomen, verhuurders mogen daarvoor blijven vragen wat ze willen.

Woekerhuren voorkomen klinkt goed. Zijn er ook nadelen?

Zeker wel. Dankzij de ingreep gaan verhuurders minder geld verdienen, waardoor sommige beleggers hun huizen van de hand zullen doen en geld op een andere manier willen verdienen, bijvoorbeeld door in aandelen te investeren. Door die verkoop neemt het aantal beschikbare koopwoningen toe, maar daar hebben huurders weinig aan. Veel studenten, jongvolwassenen en arbeidsmigranten kunnen of willen nog immers geen huis kopen. Op deze manier wordt het aantal huurwoningen nog schaarser.

Een nog groter probleem: door de maximalisatie komen nieuwbouwplannen in het gedrang. Overheid en gemeenten hebben nu al moeite om projectontwikkelaars te verleiden om voor het middensegment te bouwen, omdat het simpelweg minder huurinkomsten opbrengt. Met verdere regulering wordt de business case van vastgoedbeleggers nog minder snel sluitend. Beleggers waarschuwen daarom: als je meer nieuwbouw voor het middensegment wil hebben, moeten gemeentes de grond goedkoper verkopen aan ontwikkelaars.

Hebben gemeenten daadwerkelijk zoveel invloed op de grondprijzen?

Dat valt reuze mee, ziet hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben (Radboud Universiteit). ‘Het klopt dat gemeenten in sommige gevallen goedkopere grond moeten aanbieden om nieuwbouw rendabel te houden. Maar het merendeel van de woningen wordt helemaal niet meer gebouwd op gemeentelijke grond. De meeste grond die nu wordt gebruikt is jaren geleden verworven door ontwikkelaars, met het oog op de toekomst. In 2020 werd nog maar 40 procent van de woningen op gemeentegrond gebouwd, en dat aandeel is inmiddels nog verder geslonken. Dus de invloed van gemeenten op grondprijzen is niet meer zo groot.’

De meeste toekomstige huurwoningen voor het middensegment worden dus gebouwd op grond in handen van marktpartijen. Moeten zij gecompenseerd worden voor deze te duurbetaalde grond? Van der Krabben vindt van niet. ‘Dat was voor ontwikkelaars het risico van het vak.’

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden