Bellen met Marc van den Eerenbeemt

Marc van den Eerenbeemt onderzocht de huursector: ‘Een hell of a job’

Van wie is Nederland? Wie zijn de grootste eigenaren van huurhuizen? Die vragen onderzocht de Volkskrant de afgelopen maanden. Het resultaat is een omvangrijke analyse van de Nederlandse huursector. We belden met economieredacteur Marc van den Eerenbeemt.

Beeld Rein Janssen, SIS Cakery

Ha Marc, de afgelopen maanden heb je de Nederlandse huurhuizenmarkt uitvoerig onderzocht. Wat zijn jullie belangrijkste bevindingen?

‘Tom Kreling, Xander van Uffelen, Serena Frijters en ik wilden weten wie de grootste eigenaren zijn van huurhuizen in Nederland. Heel vaak gaat het over de koopwoningmarkt, maar ook de huursector staat steeds meer in de belangstelling. Veel mensen zijn kansloos als het gaat om het kopen van een huis. Als de prijs niet te hoog is dan is er wel een belegger die ze de loef afsteekt. Vervolgens worden ze geconfronteerd met lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Dus zijn veel huizenjagers aangewezen op de ongereguleerde, vrije huursector. Met wie moeten ze dan zakendoen? Dat wilden we weten.

‘Nederland blijkt nog altijd een echt corporatieland. Het land telt 7,7 miljoen woningen, waarvan 3,3 miljoen huurhuizen zijn. Van dat deel zijn 2,3 miljoen in handen van de woningbouwverenigingen. Opvallend, omdat de corporaties de afgelopen jaren behoorlijk in het defensief zijn gedrongen door de politiek. Sinds 2014 mogen ze  zich alleen nog maar bezighouden met sociale huurwoningen, alles boven de 720 euro per maand moeten ze overlaten aan de vrije sector.

‘De tweede grote partij in de huursector bestaat uit institutionele beleggers. Die investeren geld in huurwoningen voor pensioenfondsen en verzekeraars. Maar de grootst groeiende groep zijn particuliere beleggers: mensen die vaak relatief laaggeprijsde huizen opkopen. Die verhuren ze vervolgens in de vrije sector. Daar zit geen limiet op de huurprijs en geldt dus de wet van vraag en aanbod. Dat drijft de tarieven sterk op: inmiddels is de gemiddelde huurprijs in de vrije sector bijna 1.100 euro. Zeshonderdduizend woningen zijn in handen van particuliere beleggers. De grootste is Aat van Herk met zesduizend huizen.’

Hoe hebben jullie dit onderzocht?

‘Van het Kadaster ontvingen we een enorm lange lijst met namen van vennootschappen en natuurlijke personen. Tom Kreling, Xander van Uffelen, Serena Frijters en ik hebben lang onderzoek gedaan aan de hand van die gegevens. Een hell of a job. Vaak heeft één eigenaar huizen via verschillende bv’s in eigendom. Het is een enorm uitzoekwerk om dat woud van bv’s terug te voeren op de uiteindelijke rechthebbenden. Dankzij Xander en Serena, die zijn geoefend in het omgaan met grote hoeveelheden data, is dat aardig gelukt. Toch zagen we dat het Kadaster vaak nog geen compleet beeld geeft. Waar mogelijk hebben we dat aangevuld.’

Wat zijn de opvallendste namen op de lijst van vastgoedeigenaren?

‘Het is leuk om te grasduinen in de lijst. De hele top 300 staat online. Neem Keukenkampioen Ben Mandemakers bijvoorbeeld. Die nam van de Hongaars-Amerikaanse belegger George Soros een enorme woningportefeuille over. Hij kocht vorig jaar 1.500 huurwoningen van Soros. Sowieso opmerkelijk dat we Soros op die manier tegenkwamen. Uit de lijst blijkt dat de Nederlandse huurmarkt ook interessant is geworden voor buitenlandse beleggers.

‘Een andere opvallende naam is die van het pensioenfonds van profvoetballers, Fifpro, dat meer dan 500 woningen bezit van voetballers van eredivisieclubs. In het oog springt ook Robert Grifhorst, die ook wel de vijfde Heineken-ontvoerder werd genoemd. Hij is enkele jaren geleden overleden, maar de panden staan nog steeds op zijn naam. Wellicht hebben zijn erfgenamen zijn bezit proberen te verzilveren, maar blijkt dat moeilijk. Opmerkelijk detail: de hypotheek op de panden van Grifhorst is verstrekt door Ed Maas, de voormalig financier van de LPF.’

Jullie hebben ook veel gesprekken gevoerd met beleggers op de huizenmarkt. Zij komen vaak negatief in het nieuws en worden in de Tweede Kamer regelmatig getypeerd als ‘huisjesmelkers’. Hoe verliepen de gesprekken met hen?

‘Corporatie en institutionele beleggers hebben doorgaans geen bezwaar tegen publiciteit. Maar de particuliere beleggers – de pandjesbazen – hebben daar meer moeite mee. Bijvoorbeeld Aat van Herk en Harry Hilders, die beiden meer dan vijfduizend huurhuizen in bezit hebben, stellen publiciteit totaal niet op prijs. Ze wilden dan ook niet met ons praten. Het vastgoedwereldje is gelukkig wel een enorme kletsgemeenschap. 

‘We hebben dus wel genoeg mensen kunnen spreken om een beeld te schetsen van hun persoonlijkheid en de manier waarop zij hun ondernemingen hebben opgebouwd. Je merkt aan de reacties ook dat ze zo’n top 300 met namen en rugnummers heerlijk vinden. Zo’n lijst was er nog niet.’

Hoe gaat het de komende maanden verder met de huurhuizenmarkt, is er zicht op verbetering?

‘Er spelen nu twee grote vragen. Kunnen we het tekort aan huurwoningen ooit inlopen? En kunnen we de huurprijzen in bedwang houden? Om het tekort in te lopen, moet worden gebouwd. Dan zou je denken dat de marktleiders, de corporaties, daar de grootste bijdrage aan zullen leveren. Maar van hen wordt relatief weinig nieuwbouw verwacht. Hun inkomsten zijn beperkt en ze betalen sinds enkele jaren een nieuwe belasting: de verhuurderheffing. Die drukt zwaar op de begroting. Tegelijkertijd moeten ze hun huizen verduurzamen. Nieuwbouw is daardoor het kind van de rekening.

‘Van particuliere verhuurders als Van Herk en Hilders hoef je het ook niet te hebben. Die zijn relatief klein en vooral bezig met bestaande gebouwen. Nieuwbouw vergt meer kapitaal en een nog langere adem.

‘Dus kom je uit bij institutionele beleggers. Via hen zouden pensioenfondsen en grote verzekeraars miljarden in nieuwbouw kunnen steken. Die beleggers zijn nu aan het touwtrekken met de overheid over de voorwaarden die hangen aan de woningbouwontwikkeling. Ze willen zo weinig mogelijk verplichtingen, terwijl een gemeente als Amsterdam eist dat zij in hun nieuwbouw tenminste 40 procent sociale huur aanbieden en nog eens 40 procent middenhuur (van tussen de 720 en 1.000 euro). Dat scheelt voor de huisbaas een hoop inkomsten natuurlijk.

‘De tweede discussie in de huursector gaat over het reguleren van de vrije huurprijzen. Alle huurwoningen boven de 720 euro zitten nu in de vrije sector. Voor veel verhuurders geldt: hoe groter het tekort, hoe hoger de huur. De regering denkt aan het installeren van een ‘noodknop’ op die huurprijzen. Daarmee kunnen gemeenten excessieve huurverhogingen een halt toeroepen.

‘Beleggers zijn doodsbang voor zo’n knop. Zit zo’n ding eenmaal op de huurprijzen dan zal daar steeds vaker aan worden gedraaid, vrezen zij. En dat zal steeds meer ten koste gaan van hun rendement. De discussie over de nieuwe bouwgolf is dus nog niet beslecht. De machtsstrijd over de woningmarkt zal voorlopig nog wel door woeden.’

WIE ZIJN DE GROOTSTE HUISBAZEN VAN NEDERLAND?
Corporaties, huisjesmelkers, buitenlandse investeerders: het is dringen op de krappe Nederlandse huurmarkt. Wie krijgt het grootste stuk van de taart? En is er zicht op verandering? Lees de analyse.

DE FEITEN OP EEN RIJ
Betaalbare huurwoningen zijn schaars en de prijzen stijgen rap. Dat roept de vraag op: van wie is Nederland? Wie zijn de grootste huisbazen van het land? Bekijk hier alle data.

INEENS HEEFT MEVROUW VAN DEN BERG EEN HOGERE HUUR DAN DE BUREN
Flat Octant in Dordrecht is als de Nederlandse woningmarkt in het klein. De laatste jaren zijn de 98 appartementen verkocht, gesplitst en weer doorverkocht aan diverse eigenaren. En die hebben niet altijd het beste met de bewoners voor.

BIKKELHARD, SLIM EN LIEFST BUITEN BEELD: AAT VAN HERK
Voor Aat van Herk (68) gaan de zaken altijd door. Zijn directe aanpak en goede neus voor investeringen maken hem tot de grootste particuliere verhuurder van Nederland.

RUSTIG AFWACHTEN LOONT IN HET VASTGOED, WEET ONDERNEMER PIET GROUWELS
Piet Grouwels, oprichter van het gelijknamige vastgoedbedrijf uit Maastricht, geeft nooit interviews. Dat komt niet doordat de 77-jarige Limburger publiciteitsschuw is, vertelt zijn directeur Piet Bougie. ‘Maar wat je zegt wordt toch altijd verkeerd uitgelegd.En jezelf op de borst kloppen, daar schiet je weinig mee op.’

VAN SLECHTSTE TOT BESTE VERHUURDER VAN NEDERLAND
Vastgoedondernemer Henk Stienstra, vaak omschreven als ‘de rijkste Limburger’, overleed woensdag op 78-jarige leeftijd. De op een na grootste particuliere woningbezitter van het land werd zowel tot slechtste als beste verhuurder van Nederland verkozen.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden