Makelaar is status van 'boezemvriend' kwijt

De huizenmarkt is omgeslagen van een 'kopersmarkt' in een 'verkopersmarkt'. Het aanbod is snel toegenomen, maar verkopers hebben nog steeds onrealistische verwachtingen van de opbrengst van hun woning....

Nog maar een paar jaar geleden was de makelaar de grootste vriend van mensen die hun huis wilden verkopen. Verkopers en makelaars hadden dollartekens in de ogen, en de markt gaf hen gelijk: ongezien boden kopers de vraagprijs of meer. Nu de markt is omgeslagen van een 'verkopersmarkt' in een 'kopersmarkt', moeten makelaars en verkopers op zoek naar een nieuw evenwicht. Kopers zijn de lachende derde, al blijven de prijzen hoog.

De verschuivingen op de markt hebben hun weerslag op de verhouding tussen makelaar en verkopende partij. Peter Röttgering, makelaar in Den Haag, merkt het in de dagelijkse praktijk: 'Mensen denken dat de prijzen nog steeds elk kwartaal met 10 procent stijgen. Ze schrikken van de marktconforme prijs die wij hen voorspiegelen. De reactie is doorgaans niet van ''Sorry, wij hadden de prijs te hoog ingeschat'', maar juist ''de makelaar deugt niet''.'

De discrepantie tussen de prijs die verkopers in hun hoofd hebben, en de werkelijke prijs heeft zowel een psychologische als een economische dimensie. De almaar stijgende prijzen hebben een realistische kijk op de huizenmarkt vertroebeld. De vergelijking met de beurs dringt zich op.

'De woningmarkt is in Nederland te ver doorgeschoten, maar de correctie zal veel kleiner zijn dan die op de aandelenbeurs', stelt Jan Willem Velthuijsen van PricewaterhouseCoopers. Niettemin waarschuwt de econoom dat ook de huizenmarkt verliezers kent: 'Problemen dienen zich als eerste aan bij mensen die op de top van de markt een woning hebben gekocht, en sijpelen daarna door naar onderen. Gelukkig betreft dit een relatief kleine groep. ' Pas zodra er veel gedwongen verkopen zijn, ontstaan er op grote schaal problemen. Voorlopig is Velthuijsen echter een van de weinige pessimisten. De NVM zelf verwacht bijvoorbeeld voor de komende maanden een prijsontwikkeling die in de pas loopt met de inflatie, en al helemaal geen prijsdaling.

'Laten we wel wezen: de NVM hóópt vooral dat de prijzen niet zullen dalen', stelt Arie 't Hart, makelaar in Maassluis. 'Zij zijn bang voor een prijsdaling, terwijl je klanten een betere dienst bewijst door eerlijk te zijn.' 't Hart drukt zijn klanten dan ook op het hart om op korte termijn te verkopen, nu de markt nog redelijk is: 'De banken worden strikter, taxateurs kijken kritischer, en klanten worden bang om te kopen. Mocht de rente gaan bewegen, dan hebben we de poppen helemaal aan het dansen.' Het pessimisme van 't Hart hangt deels samen met regionale ontwikkelingen op de woningmarkt. Zo zijn er in de regio Rotterdam relatief veel koopwoningen beschikbaar, terwijl er in bijvoorbeeld Amsterdam de laatste jaren nauwelijks gebouwd is. De prijsontwikkeling in Amsterdam - neutraal tot licht positief - weerspiegelt dan ook de regionale vraag-aanbod verhoudingen.

Niettemin is voorzichtigheid geboden, ook in regio's waar de prijzen stabiel lijken. 'Makelaars beloven vaak gouden bergen', stelt Jacques de la Haye, voorzitter van de NVM-regio Limburg. Hij raadt verkopers daarom sterk aan om zelf onderzoek te doen voordat zij met een makelaar in zee gaan. Recent betaalde prijzen voor vergelijkbare huizen in de buurt vertellen al een heleboel: 'Op die manier krijg je een goede indruk van wat je woning waard is. In de huidige markt is het niet eenvoudig om je huis voor meer dan het marktconforme bedrag te verkopen.' En wie te hoog prijst, moet lang wachten, zo leert de ervaring inmiddels. Sinds september 2000 is het aantal te koop staande huizen met zo'n 60 procent gestegen. Een woning staat nu gemiddeld bijna twee maanden te koop, terwijl dat in het tweede kwartaal van 1999 nog maar 34 dagen was.

Naast eigen onderzoek in de regio en een realistische kijk op de huidige markt, zijn kopers gebaat bij geduld: eerst verkopen en dan pas kopen, is momenteel het devies. Daarvoor zijn verschillende redenen. In de eerste plaats verklein je zo het risico dat je met twee huizen blijft zitten, met alle nare gevolgen van dien. Bovendien kan geduld de koper in de huidige markt geld opleveren. De vraagprijzen dalen en er is bovendien veel meer ruimte voor onderhandelen. De uitlaatklep voor de frustratie van de verkoper is overigens snel gevonden. Inderdaad, de boezemvriend van een paar jaar terug: de makelaar.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden