Laat de hypotheekmarkt lekker uitzieken

Er zou een hypotheekbom liggen onder de Nederlandse huizenmarkt. Maar is die werkelijk zo kwetsbaar? De Volkskrant maakte een röntgenfoto. Door

Nederlanders zijn brave betalers...


De betalingsmoraal is veruit het sterkste punt van de Nederlandse hypotheekmarkt. Er valt best veel zorgelijks te zeggen over de hypotheekportefeuilles van de Nederlandse banken. Maar met de hoge betalingsmoraal scoren de Nederlanders juist zeer goed. Er moet veel misgaan wil een huizenbezitter zijn maandelijkse hypotheeklasten niet overmaken naar zijn bank .


Deze alom bekende trouw is goed terug te zien in de cijfers van banken en verzekeraars. In slechts 0,76 procent van de gevallen heeft de Nederlander een betaalachterstand van drie maanden of langer. Het is een cijfer dat in schril contrast staat tot dat in landen als Ierland en Griekenland. Daar heeft meer dan een op de tien huiseigenaren al drie maanden geen rente of aflossing betaald. Alleen de Duitsers kunnen zich als betrouwbare hypotheekklanten met de Nederlandse huizenbezitters meten.


... nog veel beter dan de BKR-cijfers doen vermoeden...


De betaalmoraal is zelfs nog beter dan we denken. Volgens de Hypotheekbarometer van het Bureau Kredietregistratie (BKR) in Tiel hebben 62 duizend Nederlanders een betaalachterstand van vier maanden of meer. Het BKR publiceert dit cijfer twee keer per jaar.


Het wordt door de markt als de beste graadmeter gezien. Maar het is veel hoger dan de hypotheekachterstanden van alle individuele banken en verzekeraars tezamen, zo blijkt uit onderzoek van de Volkskrant.


Dat is opvallend, aangezien BKR haar gegevens via geautomatiseerde systemen direct van de banken zelf krijgt. Daar zou toch geen verschil mogen ontstaan.


Het cijfer van BKR is een stuk minder nauwkeurig dan de Barometer zelf het doet voorkomen, zo leert lang aandringen bij banken en bij het bureau in Tiel. BKR registreert in werkelijkheid niet alleen iedereen die een betalingsachterstand van vier maanden of meer heeft, maar ook iedereen die een betalingsachterstand van vier maanden heeft gehad en die nog niet volledig heeft afbetaald. Dat is natuurlijk iets anders, geeft ook BKR toe. 'Als we in onze persberichten niet duidelijk zijn over wat er precies in ons cijfer staat, moeten we dat in de toekomst beter uitleggen.'


... maar de cowboys van weleer staan er slecht voor


De agressieve toetreders op de hypotheekmarkt blijken wel met flinke betaalachterstanden te kampen. Hoewel de 1,6 procent van BKR dus bij lange na niet opgaat voor de hele markt, zijn er wel degelijk hypotheekbanken die met hun portefeuille op of zelfs ruim boven dat percentage zitten. Vooral cowboys uit het verleden, zoals DSB en ELQ, staan er niet best voor.


Dat is goed te verklaren. De Dirk Scheringa Bank ging in 2009 failliet en verstrekte in de hoogtijdagen vóór de crisis veel leningen aan mensen die dat eigenlijk niet konden betalen. Inmiddels zijn de curatoren hard bezig de hypotheekportefeuille steeds verder af te bouwen, vertelt een woordvoerder. 'Daarbij vertrekken de goede klanten naar andere aanbieders en komt er geen nieuwe aanwas bij.' De boedel van DSB blijft dus met de moeilijkste patiënten achter.


Een vergelijkbaar verhaal gaat op voor ELQ, een dochter van de Amerikaanse bank Lehmann Brothers, die in 2008 omviel en zo de wereldwijde financiële crisis ontketende. ELQ legde zich vóór de crisis toe op mensen met een BKR-registratie en op zzp'ers. Wegens verhoogd risico betaalden de klanten wel een hogere rente. Die risico-opslag blijkt geen overbodige maatregel: meer dan een op de tien klanten heeft een forse betalingsachterstand.


Andere exotische partijen van vóór de crisis willen hun percentages wanbetalers niet bekendmaken. Maar ook Citi-dochter Sparck en Gmac van General Motors hebben zich op het hoogtepunt van de markt vooral gericht op minder solide klanten. Ze zijn intussen allebei gestopt. Hun situatie zal vergelijkbaar zijn met die van DSB en ELQ.


Streng toelatingsbeleid betaalt zich terug...


Ook bij de grote jongens zijn er opvallende verschillen. Marktleider Rabobank doet het duidelijk het best. Slechts één op de tweehonderd hypotheekklanten loopt daar flink achter. ING heeft twee keer zoveel probleemklanten, SNS zelfs ruim drie keer.


Die verschillen tonen aan dat je niet zomaar iedereen je hypotheken moet laten verkopen. Dat hebben ING en vooral SNS in het verleden wel gedaan. Zij werkten met duizenden intermediairs. De Rabobank daarentegen bracht haar hypotheken vooral aan de man via de eigen filialen. Daar zagen de medewerkers beter toe op de kredietwaardigheid van de klanten. Ook de positie van ABN Amro - tussen Rabo en ING in - is verklaarbaar met de tussenpersoon-hypothese. ABN verkoopt hypotheken via de eigen banken, maar werkt ook vaak met tussenpersonen. Zo komt de hele portefeuille ergens middenin uit.


'Tussenpersonen werden tot begin dit jaar betaald op provisiebasis. Daardoor hadden zij niet per se belang bij de kwaliteit van het contract', zegt Matthijs Mons van adviesbureau IG&H Consulting.'Als je als bank niet heel bewust je intermediairs selecteert, krijg je duidelijk een veel riskantere hypotheekportefeuille.'


Lang niet alle intermediairs doen het overigens slecht, zegt Mons. 'Het is zelfs bekend dat grote adviesketens zoals de Hypotheker juist weinig klanten hebben met betalingsproblemen.'


Of kijk eens naar de cijfers van Obvion. Die dochteronderneming van de Rabobank sluit vanuit Heerlen hypotheken af die zij vervolgens weer doorverkoopt op de internationale kapitaalmarkt. Daarvoor is het bedrijf volledig afhankelijk van intermediairs. Toch ligt het aantal wanbetalingen niet hoger dan 0,6 procent. 'Wij hebben een selecte groep van zo'n duizend tussenpersonen', verklaart directeur Max Bronzwaer. 'Die hebben wij goed geïnstrueerd om solide klanten te zoeken.'


... het risico op grote schade loopt op...


De hypotheekmarkt heeft naast de goede betaalmoraal ook een donkere kant. De gevaren nemen immers toe. 'Risico is kans maal impact', leert een beroemde formule uit de verzekeringswereld. En hoewel de kans dat er iets mis gaat met een Nederlandse hypotheek dus vrij klein is, neemt het risico van de Nederlandse hypotheekportefeuille wel hard toe.


Dat heeft te maken met die impact. Nog geen vijf jaar geleden kwam het regelmatig voor dat mensen een aflossingsvrije hypotheek namen voor een aanzienlijk hoger bedrag dan de waarde van de woning. Doordat de huizenprijzen sindsdien met zo'n 20 procent gedaald zijn, staat inmiddels eenderde van alle Nederlandse koophuizen 'onder water'. Het gaat om een totaalbedrag van 65 miljard euro, stelt althans De Nederlandsche Bank.


In de eerste plaats is dat natuurlijk vervelend voor de huizenbezitters, want als zij hun woning verkopen blijven ze achter met een groot financieel gat. De gemiddelde restschuld ligt volgens DNB inmiddels rond de 50 duizend euro. Maar het is ook een grote zorg voor de banken en verzekeraars waarbij de leningen uitstaan. Als de schuldenaar niet kan betalen, kan de rechter een persoonlijk faillissement uitspreken. Zo komt de schuld uiteindelijk bij de bank terecht.


En dan is er nog de Nederlandse staat. Via de Nationale Hypotheekgarantie staat de schatkist garant voor een kwart van de hypotheekschuld. Als eigenaren met een NHG-hypotheek door werkloosheid of echtscheiding hun huis met verlies moeten verkopen, vergoedt de NHG de restschuld aan de bank. Daarvoor heeft het fonds een spaarpot van zo'n 700 miljoen euro beschikbaar. Maar als daarvan de bodem in zicht komt, moet de minister van Financiën de portemonnee trekken.


Terug naar de formule. Met het stijgen van de impact wordt het risico alleen maar groter. Maar ook de kans neemt toe. Zowel het BKR als kredietbeoordelaar Standard & Poor's stelt vast dat de betalingsachterstanden op Nederlandse hypotheken in het afgelopen jaar met een kwart zijn toegenomen.


Alle aanbieders zien het bij hun eigen klanten gebeuren. Bij SNS is het aantal wanbetalers eind 2012 met 16 procent gestegen ten opzichte van 2011. En bij verzekeraar Delta Lloyd liep het in die periode van 0,5 naar 0,6 procent. Rabobank had drie jaar geleden nog maar 3.000 hypotheken met meer dan drie maanden achterstand. De teller staat nu op 5.500 en loopt steeds verder op.


... en daarop is geen bank gerust


Voorlopig ziet het ernaar uit dat het risico van de Nederlandse hypotheekportefeuille alleen maar groter wordt. Want hoewel banken optimistische voorspellingen doen, daalt de huizenprijs nog gestaag door. En dagelijks verliezen honderden mensen hun baan - de werkloosheid benadert de cijfers uit de jaren tachtig.


'Die toenemende werkloosheid vertaalt zich met een grote vertraging in meer wanbetalingen', zegt Matthijs Mons. 'Als iemand zijn baan verliest zit hij meestal niet direct zonder geld, maar na ruim een jaar zijn de buffers op. Daarom maakt iedereen in de bankwereld zich wel degelijk zorgen over de toekomst. En wie weet hoe ver de werkloosheid nog gaat oplopen.'


Elk cijfer dat de verkeerde kant op gaat is in principe een zorg voor de Nederlandse hypotheekmarkt, verklaart ook oud-centraalbankier Lex Hoogduin. Hij wijst erop dat de Nederlandse hypotheekaanbieders een groot gedeelte van hun leningen doorverkopen aan buitenlandse investeerders. Als die zich terugtrekken hebben banken, huizenbezitters en de Nederlandse overheid een groot probleem. 'Het wordt dan veel duurder om onze enorme hypotheekschuld te betalen.'


Er is banken dus alles aan gelegen om de toenemende wanbetaling binnen de perken te houden. Dat is de taak van de afdeling 'bijzonder beheer' - een van de weinige groeiende bedrijfsonderdelen binnen de financiële sector. Op internet wemelt het van de vacatures.


'Die afdelingen krijgen het niet alleen door de toenemende werkloosheid drukker', zegt Jan Molenaar, directeur particuliere financieringen bij de Rabobank. Op zijn bijzonder-beheerafdeling in Eindhoven ziet Molenaar dat klanten schulden veel minder lang voor zich uit kunnen schuiven dan vroeger. 'Alle bedrijven zitten er bovenop dat zij hun geld binnenkrijgen.' Bovendien blijven mensen veel langer bij de afdeling bijzonder beheer hangen dan vroeger. 'Destijds konden we vaak het huis verkopen en was iedereen daarmee uit de problemen. Door de restschulden is dat nu een stuk lastiger.'


Eensgezind zeggen de banken en verzekeraars dan ook dat hun afdelingen bijzonder beheer er 'bovenop zitten' om de schade voor de banken 'en voor onze klanten' zo beperkt mogelijk te houden.


'Mensen in de betalingsproblemen krijgen budgetcoaches', zegt Max Bronzwaar van Obvion. 'Wij bieden sommige klanten rentepauzes aan, zodat zij de tijd hebben om orde op zaken te stellen', zegt de woordvoerder van ING. 'Wij proberen ook klanten die nog niet in de betalingsproblemen zitten te benaderen', zegt de risicomanager Robin de Jongh van ABN Amro. 'Bijvoorbeeld als ze een aflossingsvrije hypotheek hebben en ver onder water staan. We nodigen ze uit en bespreken of het niet mogelijk is de hypotheek af te lossen.'


Alles in de hoop dat het genoeg zal blijken. Dat de vervelende pijntjes zich niet al te ver zullen uitbreiden. En dat de hypotheekmarkt zal uitzieken zonder dat er hele delen afsterven.

undefined

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden