Krap en duur

Rond kerst sloegen de bouwondernemers alarm. De nieuwe uitbreidings-wijken, Vinex-lokaties genoemd, dreigen te compact te worden. Kleine tuinen en persen met de openbare ruimte....

IN Schuytgraaf is de oorlog verklaard aan de monotone woonwijk zoals die sinds jaar en dag in Nederland gebouwd wordt. De woonwijk waar speels bouwen een vloek is. Wil de Nederlander en masse een huis met ruimte? Dan krijgen ze dat ook zoveel mogelijk: van twee-onder-een-kap- en patiowoningen tot vrijstaande huizen. Mét parkeergarages.

We zien volop bomenrijen, dijkjes en sloten.

Maar vooral open ruimten, veel ruimte. Stedelijkheid is hier, zoals de bedenkers het zeggen, een illusie geworden.

De stedenbouwkundige: 'In andere Vinex-lokaties woon je minder afwisselend dan in Schuytgraaf.'

Schuytgraaf is één van de 27 Vinex-lokaties in het land, de gebieden voor woningbouw in de stedelijke gebieden, en de Arnhemse nieuwbouwwijk moet wel héél bijzonder worden. In plaats van een egale huizenzee moet na het jaar 2000 een compleet nieuw stadsdeel ten zuiden van Arnhem verschijnen met verschillen en contrasten.

Waar woningen dicht op elkaar staan maar ook stadsvilla's zijn te vinden van rond de 400 vierkante meter. Waar in diverse dichtheden zal worden gebouwd. Spelen met het aantal woningen per hectare is in Arnhem tot kunst verheven. Met een gemiddelde van 26 woningen scoort Schuytgraaf, dat 6500 woningen moet gaan tellen in 2015, lager dan veel andere Vinex-lokaties waarvoor het rijk een gemiddelde van dertig tot 33 woningen per hectare hanteert.

'Het manco van veel uitbreidingswijken is dat in precies dezelfde dichtheden wordt gebouwd', betoogt stedenbouwkundige R. Gietema van het architectenbureau ir. Kees Christiaanse dat het stedenbouwkundig plan voor Schuytgraaf heeft ontwikkeld. 'Je ziet in de vele plannen niet een afwisseling van tien woningen per hectare en weer in een ander deel van de wijk plotseling zestig woningen per hectare. Deze verscheidenheid is nog niet eerder uitgevoerd en dat is dan ook de kracht van dit plan.'

Architect H. van den Born: 'Je kan straks kiezen tussen wonen in het centrum op een kleine kavel van 125 vierkante meter, tussen alle drukte, of ruimer wonen aan een plas, met of zonder tuin. Of in een patiowoning waar je weinig contact hebt met de buren. Die keuze geven wij de koper.'

Hoe krap woont de Nederlander in de volgende eeuw in zijn nieuwe Vinex-woning?

De huizenbezitter wil ruimte, zo blijkt steeds weer uit onderzoeken, maar de vraag is of hij die ook krijgt in zijn nieuwbouwwoning aan de rand van grote steden als Rotterdam, Amsterdam, Den Haag of zelfs middelgrote steden als Amersfoort, Tilburg en Arnhem.

Huizenkopers op deze plekken moeten steeds meer geld betalen voor steeds minder grond, zo blijkt uit een onderzoek afgelopen maand van de Vereniging Eigen Huis (VEH). De VEH vergeleek Vinex-projecten die deels al zijn opgeleverd, variërend van Stadshagen in Zwolle tot Wateringse Veld en Ypenburg in Den Haag, met overige nieuwbouw in de gemeenten.

De woningen op Vinex-lokaties, zo bleek, staan op steeds kleinere kavels: op gemiddeld 170 vierkante meter, eenderde minder vergeleken met de andere nieuwbouw. Zo'n 60 procent van de woningen bestaat uit rijtjeshuizen, de rest is van het type twee-onder-een-kap. Vrijstaande huizen zijn er opvallend genoeg nauwelijks te vinden, ondanks de grote vraag van de consument.

Ter vergelijking: de overige nieuwbouw in de gemeenten bestaat voor 13 procent uit vrijstaande woningen.

Ook zijn er meer van het type twee-onder-een-kap. Maar liefst 63 procent van deze huizen heeft een garage. Omdat rijk en gemeenten zo efficiënt mogelijk de Vinex-bouwgrond willen gebruiken, is hier voor slechts 18 procent van de toekomstige woningbezitters een garage beschikbaar. Ook de makelaars verenigd in de NVM delen inmiddels de ongerustheid van de VEH.

Nieuwbouw is nog altijd in trek bij huizenkopers - sinds 1980 werden er niet zo veel woningen verkocht als in 1997 - maar de vraag is of dat ook zo zal zijn als de wensen van de kopers steeds opnieuw worden genegeerd.

Want wie is straks bereid geld neer te tellen voor een dure koopwoning die op steeds kleinere kavels en vooral dicht op elkaar worden gebouwd? Maar liefst eenderde van de Nederlanders, zo blijkt uit de recente studie Ruimtelijke Verkenningen van het ministerie van VROM, vindt dat de huidige woningbouw dicht op elkaar staat.

'De consument wil een huis met een tuintje want een tuin garandeert privacy', zegt F. Ophorst, hoofd onderzoek bij de VEH. 'Ze willen ook een computerruimte op de begane grond en een grotere woonkamer. Kortom: ze willen ook ruimte in huis. Ze willen vooruitgaan als ze iets nieuws kopen. Bieden de Vinex-wijken hen iets? Dat vraag ik mij af. Het gevaar is dat ze in de toekomst niet zullen doorstromen want ze gaan niet anderhalve ton extra betalen voor een woning die hen eigenlijk niet veel meer biedt.'

Het dreigende verschil tussen vraag en aanbod én de trend om steeds dichter op elkaar te bouwen, verontrust ook bouwondernemers, verenigd in de NVB. De gemiddelde dichtheid van ruim dertig woningen per hectare op Vinex-lokaties, heeft volgens hen in de praktijk geleid tot halvering van tuinen en de ruimte voor straten en groenvoorzieningen. En voor minder privacy en uitzicht.

De NVB deed rond de kerst een klemmend beroep op rijk en gemeenten, de grote voorstanders van de compacte woningbouw, om na 2003 minder dicht te bouwen. De bouwondernemers zijn voorstander van een gemiddelde dichtheid van 25 woningen om zo de gewenste variatie in de woningbouw tot stand te brengen.

NVB-secretaris N. Rietdijk: 'Stedenbouwkundigen zeggen dat je prima wijken kan bouwen met 35 huizen op een hectare. Dat is ook zo. Maar moeten we dit wijk na wijk doen? Zijn we niet een kapitale fout aan het maken door zo eenzijdig te bouwen waardoor je andere groepen, die ruimer willen gaan wonen, in de toekomst niet kunnen bedienen? Dit gebrek aan variatie kan straks grote problemen opleveren.'

Ambtenaar M. van Giessen van het ministerie van VROM heeft heel wat Vinex-plannen gezien, laatst nog van Breda. En hij vond ze prima. Mooie plannen met uiteraard de waterpartijen. 'Iedereen, van gemeenten tot bouwers, probeert er iets moois en gedifferentieerds van te maken'.

Van Giessen houdt als manager bij het directoraat voor de Volkshuisvesting de voortgang van de woningbouw in de gaten. Hij houdt zich onder andere bezig met het beleid voor de woningdichtheden. 'Wat we nu bouwen, is gedifferentieerder dan ooit', zegt Van Giessen zelfverzekerd.

Zijn collega H. de Graaff valt hem bij. 'Ik ben niet bang dat de monotonie zal toeslaan. Als ik kijk naar wat er de laatste jaren is gebouwd, dan zie ik meer variatie vergeleken met de wijken die we vijf tot tien jaar geleden bouwden. Uit onze cijfers blijkt overigens dat de grootte van de woningen nog steeds toeneemt. Op Vinex-lokaties bijvoorbeeld met 50 kubieke meter elke twee jaar.'

UIT onderzoek van het ministerie naar de opzet van de eerste Vinex-projecten, blijkt overigens dat er flink wat plannen zijn die 10 tot 15 procent hoger liggen dan de door het rijk gehanteerde dichtheid. Alleen Amsterdam (plan-IJburg) bouwt in een dichtheid van vijftig woningen per hectare.

Rotterdam mikt met Noordrand op een gemiddelde dichtheid van 37 woningen en Utrecht (Leidsche Rijn) op 41 woningen. Ook de Haagse regio zit met onder andere Ypenburg boven de norm. Gedeputeerde J. Wolf (PvdA) van Ruimtelijke Ordening van de provincie Zuid-Holland bestrijdt dat in zijn provincie te dicht op elkaar en te eenzijdig wordt gebouwd. De gemiddelde dichtheid in Zuid-Holland, waar tot 2005 130 duizend huizen moeten worden gebouwd, ligt op dertig woningen per hectare. De provincie moet zuinig met de grond omgaan, benadrukt de gedeputeerde.

Wolf: 'Wat we hier bouwen, sluit nog steeds aan op wat de mensen willen. De kopers staan in de rij. Ik zie veel twee-onder-een-kapwoningen en niet te veel gestapelde bouw. We zullen wel halverwege kijken of we nog steeds de juiste huizen bouwen.'

Van Giessen van VROM: 'Natuurlijk is er een grens aan het bouwen in hoge dichtheden. Maar met de huidige plannen ben ik niet bang voor krappe woningen. Kopers kijken niet alleen naar de dichtheid in een wijk. Ze kijken ook naar de nabijheid van scholen en winkels. De kavelgrootte hier in het Westen mag dan minder zijn dan in Groningen maar je krijgt er ook iets voor terug. Namelijk de grote stad met al zijn voorzieningen.'

De ambtenaar wijst op de gevaren als in alle wijken in een dichtheid van rond de 25 woningen wordt gebouwd. Een ruimer opgezette wijk gaat ten koste van de open ruimte. Ook zijn er negatieve gevolgen voor een renderend openbaar vervoer. De Graaff: 'In de Vinex-plannen zit voor circa acht miljard gulden aan investeringen voor het openbaar vervoer. Dat is niet rendabel als je niet genoeg passagiers hebt.'

Gietema en Van den Born zijn ervan overtuigd dat ze met Schuytgraaf een gevarieerde en aantrekkelijke wijk bouwen die tot in lengte van dagen diverse inkomensgroepen zal bedienen. Waar bewoners kunnen kanovaren en schaatsen in de kanalen. Want in Schuytgraaf, dat op grond van naburige gemeenten wordt gebouwd, wordt het bestaande landschap in het plan opgenomen.

Het tweetal is echter realistisch. Gietema: 'In Schuytgraaf woon je straks naast een weiland. Maar dit plan is natuurlijk niet overal te realiseren. Misschien hadden we in Rotterdam voor een ander concept gekozen.'

Van den Born: 'De realiteit is nu eenmaal dat je niet overal in het land, vooral vanwege de sterk gestegen grond-en bouwkosten, in grote kavels kan bouwen.'

Gietema: 'Dat is ook niet nodig. Kopers willen weliswaar een ruime, luxe woning maar niet iedereen wil ook een grote tuin. Met name vanwege het onderhoud. Bovendien, en dat wordt vaak over het hoofd gezien, kan je ook op een kleine kavel een groot huis met een hoge kwaliteit bouwen. Misschien moet de consument maar gaan inzien dat er naast een ruime woning met tuin ook andere mooie alternatieven mogelijk zijn.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden