Kansenwijk in kantorenland

Van elke zeven bedrijfspanden staat er een leeg. Maar vooral op oudere bedrijventerreinen aan stadsranden loopt dat op tot wel 40 procent. De Volkskrant neemt poolshoogte in Rijswijk.

YVONNE HOFS

Geheel tegen de verwachting in blijkt er toch leven te zitten in het versleten kantoorpand aan de Volmerlaan. Een struise man in rood shirt beent naar buiten, net op het moment dat het Volkskrant-team het aftandse gebouw als 'grotendeels leeg' wil boekstaven. De onverwachte huurder stelt zich voor als Rinus Ratelband, eigenaar van een meubelstoffeerbedrijf (MSB). Sinds twee jaar huurt hij de begane grond van het grote pand op het Rijswijkse bedrijventerrein Plaspoelpolder.

'Hier kun je veel vierkante meters krijgen en lekker goedkoop', bromt hij. Zijn er nog andere huurders in het gebouw? Nee, die zijn er niet. Dus van de zeven verdiepingen staan er zes helemaal leeg? 'Maak daar maar zeven van de acht van, want er zit ook nog een enorme kelder onder. En ook die staat leeg.'

Niet alleen op de woningmarkt, maar ook in het commercieel vastgoed is een zeepbel aan het klappen. In het hele land bleef vorig jaar ruim 7 miljoen vierkante meter vloeroppervlak onverhuurd - 14,1 procent van het totaal. Sinds 2007 loopt de leegstand gestaag op en dalen de huurprijzen, schreef De Nederlandsche Bank (DNB) dit voorjaar in een rapport. DNB maakt zich grote zorgen omdat bijna eenderde tot de helft van de leegstand structureel is. In de jaren voor de crisis leken de vastgoedbomen tot in de hemel te groeien, en schoten overal nieuwe kantoren uit de grond. Tegelijkertijd veranderden de huisvestingsbehoeften van bedrijven. Door de opkomst van het thuiswerken en de stijging van het aantal freelancers hebben veel bedrijven permanent minder kantoorruimte nodig.

DNB heeft kopzorgen over de 80 miljard euro aan vastgoedleningen die Nederlandse banken hebben uitstaan bij eigenaren van leegstaande kantoorpanden. Die hebben immers geen huurinkomsten waarmee ze de hypotheek kunnen betalen. Een groot deel van die leningen moet de komende jaren worden afgelost, waarschuwt DNB. 'Het gevaar is dat de leningen niet worden terugbetaald en in onderpand gegeven vastgoed in waarde daalt.' Uit een steekproef van de centrale bank blijkt dat ongeveer een kwart van de vastgoedleningen hoger is dan de waarde van het onderpand.

Leegstand brengt niet alleen vastgoedbeleggers en kredietverstrekkers in financiële problemen, ook gemeenten zitten in hun maag met de wegkwijnende bedrijfsterreinen aan de rand van hun bebouwde kom. Met dank aan het overaanbod kiezen de meeste bedrijven tegenwoordig voor toplocaties in of nabij stadscentra, bij voorkeur in de buurt van een NS-station. Verouderde bedrijventerreinen op minder gewilde locaties, aangelegd vanuit de gedachte dat een goede bereikbaarheid per auto het belangrijkste was, bloeden langzaam dood. Bekende 'perifere' leegstandslocaties zijn Gouda, Nieuwegein, Zoetermeer, Diemen, Almere, Capelle aan den IJssel, Kerkrade en Winterswijk.

Het kantorengebied Plaspoelpolder is een berucht voorbeeld. Het terrein kampt al sinds begin jaren negentig met hardnekkige en toenemende leegstand. In 1996 bracht de Technische Universiteit Delft al een tamelijk alarmerend onderzoeksrapport over Plaspoelpolder uit. De onderzoekers stelden vast dat bedrijven wegtrokken omdat het vastgoed niet meer aan de gewenste kwaliteitseisen voldeed. In 1995 bedroeg de leegstand in Plaspoelpolder 14 procent. In 2006 was dat 19 procent en volgens het Stadsgewest Haaglanden werd vorig jaar 25,2 procent van de bedrijfsruimte in de ruim 60 hectare grote Plaspoelpolder te huur aangeboden.

Onverhuurbaar

Maar in dat laatste cijfer zijn bedrijfsgebouwen die in dusdanige staat verkeren dat ze onverhuurbaar zijn, niet meegenomen. En dat zijn er nogal wat, constateert de Volkskrant tijdens een inventarisatie ter plekke. Als alle gedeeltelijke en volledige leegstand wordt meegeteld, komt het werkelijke leegstandscijfer eerder in de buurt van de 40 procent.

De Haagse vastgoedmakelaar Loek van der Kroft, partner bij DTZ Zadelhoff, weet precies waar de schoen wringt. 'Met de locatie van het terrein is niets mis: het ligt vlakbij een treinstation (Rijswijk) en pal naast de A4, die binnenkort ook nog eens wordt doorgetrokken. De bereikbaarheid is dus prima.' Het opinieblad Elsevier riep Plaspoelpolder in 2005 zelfs uit tot het best bereikbare bedrijventerrein in Nederland. Dat is het probleem dus niet.

In Plaspoelpolder zijn bovendien enkele grote, aansprekende bedrijven gevestigd. Shell vestigde er in 1961 zijn exploratie- en productielaboratorium, en in 1977 sloeg het Europees Octrooibureau (EOB) er zijn tenten op. Shell heeft zijn 'campus' op Plaspoelpolder compleet vernieuwd en het EOB wil een deel van zijn verouderde kantoren slopen en vervangen. Dus daaraan ligt het ook niet.

'Het probleem', zegt Van der Kroft, 'is dat Plaspoelpolder een vreemde kantorenmix is van kansrijk, kansarm en kansloos.' De prachtig opgeknapte Shell-gebouwen staan vlak bij sombere bruine betonbakken uit eind jaren zeventig, en een net gerenoveerd, vrolijk gekleurd blokje met kleinschalige bedrijfsruimte aan de Visseringlaan kijkt uit op een witte mastodont uit de jaren tachtig.

Plaspoelpolder is een van de eerste bedrijventerreinen in Nederland die bewust aan de rand van de stad werd gesitueerd. Het bedrijventerrein is in de jaren zestig en zeventig opgezet als een mix van allerhande ondernemingen: kleine ambachtelijke en industriële bedrijven, internationale ondernemingen als Shell, Philips (inmiddels vertrokken) en Agfa, dienstverlenende bedrijven en overheidsinstellingen.

Die mix werkte destijds misschien, maar nu niet meer, constateert Van der Kroft. Een advocatenkantoor wil nu eenmaal niet naast een garagebedrijf zitten. Een garagebedrijf zoekt vooral veel vierkante meters voor weinig geld, terwijl een bedrijf als Philips ook veel waarde hecht aan de omgeving en de voorzieningen. Plaspoelpolder heeft last van de wet van de remmende voorsprong. Het concept uit de jaren zestig heeft de tand des tijds niet doorstaan.

Imago

'Er staat gewoon te veel dat van onvoldoende kwaliteit is', zegt Van der Kroft. 'Dat gebrek aan kwaliteit en de grote leegstand op het terrein schrikken veel bedrijven af. Plaspoelpolder kampt al heel lang met een slecht imago. Toen het nog goed ging met de economie, hebben de gemeenten Rijswijk en Den Haag verzuimd in te grijpen. Ze vonden dat een opknapbeurt maar met particulier geld betaald moest worden. Maar de eigenaar van een individueel gebouw gaat niet investeren zolang het gebied een slechte reputatie heeft. Want dan wordt dat opgeknapte gebouw een vlag op een modderschuit.'

De eigenaar van het kleurige kantorenblok tussen de Visseringlaan en Verrijn Stuartlaan, die renovatie wel aandurfde, heeft zijn investering vermoedelijk nog niet terugverdiend. Een jaar na oplevering is het overgrote deel nog altijd niet verhuurd.

Terwijl Plaspoelpolder bleef doorkwakkelen, werd er tot aan de kredietcrisis in het centrum van Den Haag volop doorgebouwd. Bedrijven die de dure kantoorruimte in de Haagse binnenstad niet konden betalen, weken vroeger uit naar Plaspoelpolder, vertelt Van der Kroft. 'Maar nu is er crisis en dalen de huurprijzen in het centrum van Den Haag. Daardoor kunnen veel bedrijven het zich nu wel veroorloven in de binnenstad te gaan zitten. En zeg nou zelf: wat zou jij dan verkiezen: een mooie nieuwe woning in het centrum of een gedateerd huis in een saaie randgemeente?'

Omdat investeren in nieuwbouw niet loont, behouden grote delen van Plaspoelpolder hun shabby uitstraling. Vooral in de omgeving van de Treubstraat is het bar en boos. Daar wemelt het van de kantoren die eruitzien alsof ze sinds de jaren zestig niet meer door een verfkwast zijn aangeraakt. Achter gebarsten en hier en daar dichtgeplankte ramen hangen blauwe anti-kraakwachtposters. Studenten en andere noodhuurders mogen het kerkhof bewaken, in afwachting van... ja, van wat eigenlijk?

Actieplan

Aan Hilco van der Wal de taak om op die vraag een antwoord te vinden. Sinds een jaar is hij projectleider van een actieplan dat Plaspoelpolder uit het slop moet halen. Het 'Urbanisator'-project is een initiatief van de vastgoedeigenaren in Plaspoelpolder en de gemeente.

Hoewel de crisis het gevoel van urgentie versterkt, maakt diezelfde crisis het lastiger om snel resultaat te boeken, erkent hij. De banken zijn huiverig om riskante investeringen te financieren, de vraag naar kantoren is nog verder geslonken en vastgoedeigenaren laten zich daardoor moeilijker tot renovatie of sloop bewegen.

Aan de Lange Kleiweg staat een prestigieus, hagelnieuw kantoorpand dat eigendom is van Eurocommerce, de vastgoedbelegger die op de rand van faillissement balanceert. Ook voor dat pand, 'Da Vinci' genaamd, is nooit een huurder gevonden. Projectontwikkelaar Eurocommerce is een prominent slachtoffer van de kantorenzeepbel. Het vastgoedbedrijf uit Arnhem bouwde kantoren met geleend geld, om die vervolgens te verhuren of te verkopen. Nu de markt is ingestort, bezwijkt het bedrijf onder zijn schuldenlast. Vorige maand vroeg een schuldeiser het faillissement aan. Eurocommerce verkeert nu in surseance.

Uni-Invest - een andere vastgoedonderneming die door hoge schulden in de problemen kwam - bezat meerdere panden in Plaspoelpolder. Die werden onlangs voor een spotprijs overgenomen door twee beleggingsfondsen, nadat een openbare veiling was mislukt. Niemand wilde in eerste instantie zijn vingers branden aan de Uni-Investportefeuille, die bol stond van de verouderde gebouwen op slechte locaties.

Afwaardering

'Sommige vastgoedeigenaren moeten eerst failliet gaan voordat er verbetering mogelijk is', zegt Van der Wal. 'De eigenaren kunnen niet instemmen met sloop of zware renovatie, omdat ze dan tegenover de bank moeten toegeven dat het pand minder waard is dan waarvoor het in de boeken staat. Dan zegt de bank: o, dus het pand is een ton minder waard, stort dan maar een ton bij. Dat geld hebben die bedrijven niet, dus proberen ze te voorkomen dat ze moeten afschrijven. Uni-Invest had heel weinig speelruimte om de huren te verlagen. Nu de vastgoedportefeuille van Uni-Invest voor 40 procent van de oude boekwaarde is verkocht, schept dat enorm veel mogelijkheden voor die panden. Dankzij de afwaardering kan de huur wel omlaag en ontstaat er weer ruimte voor investeringen.'

Van der Wal wil het voorzieningenniveau in de wijk opkrikken door meer horeca aan te trekken. In de oude Martinifabriek moeten kleine bedrijven en winkeltjes komen voor de 15 duizend mensen die in Plaspoelpolder werken. 'We willen dat er hier meer leven op straat komt, zodat het ook voor grote bedrijven weer aantrekkelijk wordt zich hier te vestigen.'

De 'hopeloze gevallen' aan de Treubstraat moeten in zijn visie gesloopt worden en plaats maken voor woningbouw. 'Daarmee verklein je het overschot aan kantoren in deze regio. Aan woningen is in Rijswijk in principe meer behoefte, hoewel ook die vraag door de recessie grotendeels is weggevallen.'

Het ergert hem dat in de omgeving van Plaspoelpolder nog steeds nieuwe kantoren worden opgeleverd. 'Als ik over de A4 rijd, zie ik in Den Haag Ypenburg de hijskranen staan voor de bouw van nieuwe kantoren. Daar komen bedrijven die nu al ergens in de regio zitten en straks een leeg kantoor achterlaten. Er is helemaal geen echte vraag naar nieuwbouw. Nieuwbouw leidt tot verplaatsingen, maar trekt geen extra bedrijvigheid aan. Ontwikkelaars, gemeenten en makelaars hebben financieel belang bij nieuwbouw, maar ze zien niet in dat ze de stedelijke gebieden zo van binnenuit opvreten. Alles trekt naar het centrum, de oudere bedrijventerreinen aan de rand van de stad blijven zieltogend achter.'

In het havengebied van Plaspoelpolder zijn recentelijk een aantal verouderde bedrijfsgebouwen platgegooid. Hier komt volgens Van der Wal kleinschalige bedrijvigheid, horeca en studentenhuisvesting. De eerste vergunningaanvragen liggen bij de gemeente. 'De nieuwbouw van het Octrooibureau is ook fantastisch nieuws, want dat gebouw ligt aan de snelweg en is het visitekaartje van Plaspoelpolder. We moeten dus niet al te somber zijn; er zijn best lichtpuntjes in deze donkere dagen.'

Het onderzoek naar de leegstand in Plaspoelpolder is mede uitgevoerd door Simone Olsthoorn.

undefined

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden