analyse Huurwoningen

Is al dat buitenlandse geld in Nederlandse huurwoningen nou gevaarlijk of goed?

De Van Walbeeckstraat in Amsterdam. Beeld Rebecca Fertinel

Bijna de helft van verkochte huurwoningen komt momenteel in buitenlandse handen. In vastgoedkringen raakt men niet uitgepraat over het prijsopdrijvende geld van over de grens. ‘Dat soort partijen willen meestal alleen een ritje maken op de korte termijn.’

In de afgelopen vijf jaar hebben buitenlandse beleggers de Nederlandse markt voor huurwoningen opgeschud. De vier grootste buitenlandse beleggers bezitten samen ruim 20 duizend huurwoningen, blijkt uit de Volkskrant Huisbazen Top-300. De grootste belegger is het beursgenoteerde Zweedse Heimstaden, een onderneming van de Noorse miljardair Ivar Tollefsen met zo’n 10 duizend huurhuizen door heel Nederland.

Beeld de Volkskrant

Het lijkt erop dat buitenlandse beleggers hun opmars ook nog eens aan het versnellen zijn. In de eerste zes maanden van dit jaar kochten zij voor 2,53 miljard euro aan Nederlandse huurwoningen, maakte adviesbureau ABC Capital in juli bekend. Daar zit de aankoop van Heimstaden van bijna 10 duizend woningen bij; een transactie van 1,4 miljard euro. In totaal ging er 5,75 miljard euro om in de aankoop van huurwoningen. De buitenlandse partijen zijn dus gezamenlijk verantwoordelijk voor bijna de helft daarvan.

In vastgoedkringen is de buitenlandse belangstelling voor Nederlandse huurwoningen een van de belangrijkste gespreksonderwerpen. Dienen die kopers van over de grens vooral om Nederlandse partijen te verlossen van hun mindere vastgoed? Of opereren zij op een nieuwe, slimmere manier?

Zwerm sprinkhanen

De huizen die het Zweedse Heimstaden kocht, kunnen op weinig bewondering rekenen bij de gevestigde Nederlandse partijen. Het gaat veelal om oudere woningen, waarin vaak veel geld moet worden gestoken voor renovatie en verduurzaming. Ook liggen ze verspreid over Nederland, wat het beheer duurder maakt.

Dezelfde scepsis trof eerder de Britse investeerder Round Hill Capital, de partij die de huizen verkocht aan de Zweedse belegger – met naar schatting tientallen miljoenen euro’s winst. Die marge maakte indruk onder de Nederlandse beleggers. Het voedde echter ook het beeld van de buitenlandse partijen als een zwerm sprinkhanen: cashen zo gauw het kan en daarna overspringen naar het volgende project.

Bij de institutionele belegger Altera wachten ze nog even af wat de buitenlandse partijen willen met Nederland. Bestuursvoorzitter Jaap van der Bijl heeft ‘niks tegen buitenlandse partijen in het Nederlandse vastgoed, als ze soortgelijke motieven hebben als Nederlandse institutionele beleggers. Wat ons minder aanspreekt, zijn partijen die uitstappen op het eerste moment dat ze een aardige winst kunnen verzilveren. Hun optreden heeft een prijsopdrijvend effect op de hele markt. En door hun focus op de korte termijn zijn ze minder aanspreekbaar op langetermijndoelen, zoals duurzaamheid of verbetering van de leefomgeving in een buurt.’

Goedkoop geleend geld

Het zal wel meevallen met die buitenlandse beleggers op de Nederlandse huurwoningmarkt, denkt Allard van Spaandonk, hoofd investeringen van Bouwinvest. ‘Ze vestigen zich zelden structureel in Nederland. Er zijn er maar een paar die hier een eigen basis opzetten, zoals de Duitse belegger Patrizia. Anderen werken met Nederlandse vastgoedmanagers.

‘Het is geen waardeoordeel, maar dat soort partijen willen meestal alleen maar een ritje kunnen maken op de korte termijn. Dat kan alleen met bestaand vastgoed. Betrokkenheid bij nieuwbouw zie je dus zelden. Bouwen duurt jaren en brengt veel onzekerheden met zich mee. Dus moet je beschikken over een lange adem.

‘Je moet je als stad dus afvragen of je in zee wilt gaan met partijen die voor je het weet weer zijn vertrokken. Als de rente omhooggaat, zie je dat soort beleggers al snel niet meer. Ze behalen hun winst mede door de inzet van geleend geld, dat nu heel goedkoop is. Valt dat voordeel weg, dan verdwijnt ook hun verdienmodel.’

De directeur van Patrizia, Peter Helfrich, herkent zich inderdaad niet in het beeld van buitenlandse beleggers die alleen maar komen voor de snelle winst. ‘Wij werken met geld van pensioenfondsen en verzekeraars, met geduldig geld.’ De firma zit al sinds 2014 in Nederland, benadrukt hij. ‘We kwamen op een goed moment, net na de crisis.’

In dat jaar sloten de Duitsers meteen hun meest geruchtmakende deal: de aankoop van 5.500 woningen van de noodlijdende corporatie Vestia. De Nederlander Helfrich moest langs tal van gemeenten om toestemming te vragen voor de deal. ‘Ze dachten eerst: buitenlanders, gaan die de huren niet meteen verhogen? En toen: oeh, Duitsers. Kunnen we daar wel afspraken mee maken? Ze waren opgelucht dat er namens Patrizia Nederlanders binnenkwamen. Ze vroegen ook meteen: kunnen jullie ons helpen met bouwen?’

Huurstroom

Een vastgoedbedrijf dat Nederlandse huurhuizen en ander vastgoed koopt voor buitenlandse investeerders, is het wereldwijd opererende Amerikaanse CBRE Global Investors. Hun landmanager Nederland, Paul Oremus, ziet een meerwaarde in de buitenlandse belangstelling voor de Nederlandse huurmarkt. ‘In de crisistijd was er nauwelijks belangstelling voor Nederlandse huurhuizen. De buitenlandse beleggers hebben de boel echt weer op gang geholpen.’

Ook hij was niet onder de indruk van de verouderde portefeuille die het Zweedse Heimstaden eerder dit jaar kocht. ‘Die kwaliteit woningen werd vroeger gekocht om ze weer per stuk te verkopen, het zogenoemde uitponden. Nu zitten er zo veel beleggers in de markt dat de aankoopprijzen sterk zijn opgelopen. Daardoor valt met uitponden weinig meer te verdienen. Buitenlandse beleggers kopen vaak vooral voor de huurstroom. Ze kopen eigenlijk een obligatie met een vrij zeker rendement.’

Meer over de huurmarkt

Saskia Sassen, hoogleraar sociologie aan de universiteit van Columbia in New York, is bezorgd over de greep van internationale beleggers op de huizenmarkt, vooral op de huurwoningen. ‘Dit raakt de hele middenklasse.’ 

Corporaties, huisjesmelkers, buitenlandse investeerders: het is dringen op de krappe Nederlandse huurmarkt. Wie krijgt het grootste stuk van de taart?

Vijf wonderlijke eigenaren onder de grootste huisbazen, van voetbalprof tot keukenkampioen.

Aat van Herk is de grootste particuliere huisbaas van Nederland.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden