Hypotheekgarantie niet langer pinautomaat voor huiseigenaar

Om een einde te maken aan het misbruik van de Nationale Hypotheekgarantie, wordt het veel lastiger om een restschuld te declareren als iemand zijn huis heeft verkocht.

AMSTERDAM - De voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie zijn met ingang van het nieuwe jaar zeer fors aangescherpt. Dat betekent dat huiseigenaren met een NHG-hypotheek veel minder makkelijk van hun restschuld af kunnen komen.


Per 1 januari 2014 hanteert het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) nieuwe, ruimere criteria voor de betaalcapaciteit van huiseigenaren die in de problemen komen met hun hypotheek. Dat betekent dat het WEW een hypotheek voortaan minder snel als 'ondraaglijk hoog' beschouwt dan in het recente verleden.


Het fonds zal vanaf nu dus vaker oordelen dat de verkoop van het huis niet noodzakelijk is, omdat de huiseigenaar de maandlasten kan blijven betalen. De hypotheekverstrekker en de huiseigenaar kunnen dan geen aanspraak maken op de NHG-garantie om van een restschuld af te komen. De nieuwe regels gelden niet alleen voor nieuwe NHG-hypotheken, maar ook voor alle bestaande.


WEW-directeur Karel Schiffer geeft ruiterlijk toe dat de voorwaarden zijn aangescherpt om het aantal NHG-uitkeringen te beperken. 'Wij schatten dat onze schadelast dit jaar met 10 tot 15 procent zal dalen dankzij deze aanpassing.'


Sinds 2008 groeit het aantal schadeclaims dat het WEW binnenkrijgt elk jaar. In 2012 kwamen er 3.576 verliesdeclaraties binnen, een stijging met 77 procent ten opzichte van 2011. Omdat de huizenprijzen zijn gedaald, kampen mensen die hun huis verkopen met steeds grotere restschulden. Het WEW vergoedt deze restschulden als de huiseigenaar buiten zijn schuld de hypotheek niet meer kan betalen, bijvoorbeeld door een scheiding (waardoor een van de twee inkomens wegvalt) of vanwege werkloosheid. Het bedrag dat het WEW in 2012 uitkeerde, ruim 105 miljoen euro, was 80 procent hoger dan in 2011.


Schiffer heeft stellig de indruk dat een deel van deze 'schadegevallen' vermijdbaar is. 'Sommige huiseigenaren denken de NHG te kunnen gebruiken als pinautomaat, maar daar zijn we niet voor. Het is belangrijk dat we maatregelen nemen om misbruik te voorkomen.' Het aanscherpen van de uitbetalingscriteria is een van die maatregelen.


De NHG-garantie is gevoelig voor misbruik omdat de meeste Nederlandse huizenkopers geen of heel weinig eigen geld in de aankoop van een woning steken. Het is niet ongebruikelijk de gehele koopsom plus kosten koper te lenen. Een huizenbezitter die geen euro spaargeld in zijn huis heeft geïnvesteerd, verliest niets als hij zijn huis voor een appel en een ei verkoopt. De restschuld wordt immers door de NHG gedekt. De hypotheekverstrekker heeft er in principe belang bij de woning zo snel mogelijk te verkopen omdat de betalingsachterstanden anders alleen maar verder oplopen. Voor welke prijs maakt ook voor de bank niet uit, want het verschil tussen de hypotheek en de verkoopopbrengst kan de hypotheekverstrekker verhalen op de NHG.


Vooral scheidingen worden soms gebruikt als excuus om restschulden op de NHG af te wentelen, weet Schiffer. 'Dan staat het huis bijvoorbeeld in Den Haag en wil de eigenaar ervanaf omdat hij bij zijn nieuwe vriendin in de Achterhoek wil intrekken. Dit terwijl hij de hypotheek best in zijn eentje kan opbrengen, dus ook zonder de inkomsten van zijn ex-vrouw. Maar wij zijn er niet om te faciliteren dat mensen op onze kosten een nieuw leven kunnen beginnen.'


De sterke stijging van het bij de NHG geclaimde bedrag heeft het WEW er al toe genoopt de NHG-premie tot twee keer toe te verhogen. Dat eenmalige bedrag dat huizenkopers betalen als ze een NHG-hypotheek afsluiten, ging op 1 januari 2013 omhoog van 0,70 naar 0,85 procent van het hypotheekbedrag. Per 2014 is deze premie verder verhoogd naar 1 procent om te voorkomen dat het fondsvermogen (circa 780 miljoen euro) te snel slinkt.


Onder de oude regels werd de financiële draagkracht van een huizenbezitter volgens dezelfde criteria vastgesteld als bij de acceptatie van de hypotheek. Die acceptatiecriteria gaan er bijvoorbeeld van uit dat de hypotheek ten minste annuïtair wordt afgelost, terwijl dat tot 2013 vrijwel nooit het geval was. Bijna alle huizenkopers kozen toen voor een aflossingsvrije hypotheek in combinatie met een (bank)spaarhypotheek, waarbij de eerste dertig jaar niets wordt afgelost. Daardoor zijn de werkelijke maandlasten veel lager dan aangenomen.


Volgens de acceptatiecriteria van het Nibud moeten banken bij het berekenen van de maximale hypotheek een risicoafslag hanteren voor tweeverdieners. Van het tweede inkomen telt maar eenderde mee voor het berekenen van de financiële draagkracht.


Met ingang van 2014 gaat het WEW bij het bepalen van de financiële draagkracht van huiseigenaren die al een hypotheek hebben uit van de werkelijke maandlasten en het totale huishoudinkomen. Bij tweeverdieners worden dus beide inkomens volledig meegeteld.


Huiseigenaren met een spaar-, beleggings- of aflossingsvrije hypotheek kunnen volgens de nieuwe WEW-normen een hogere hypotheek betalen omdat zij niet of nauwelijks aflossen. De nieuwe NHG-voorwaarden zijn in overleg met de Autoriteit Financiële Markten en het Nibud vastgesteld.


Volgens Schiffer zijn de nieuwe voorwaarden niet voor alle huiseigenaren ongunstig. 'Er zijn ook gescheiden mensen die graag in hun huis willen blijven wonen en daarom blij zijn dat ze dankzij de nieuwe regels hun huis niet hoeven te verkopen.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden