Hypotheek? Ga zelf op zoek

Door wie laat je je adviseren over je hypotheek? Banken zijn goedkoper dan onafhankelijke adviseurs, maar dat is slechts een deel van het verhaal.

Sinds begin dit jaar moeten banken, hypotheekadviseurs en verzekeraars apart advieskosten rekenen bij het afsluiten van een hypotheek. De kosten mogen niet meer worden versleuteld in de prijs van de hypotheek en de bijbehorende verzekeringen. Dit verbod op provisie, waar consumentenorganisaties jaren voor hebben gestreden, moet het systeem ontdoen van perverse prikkels, maar het heeft nieuwe onduidelijkheden gecreëerd.


De eerste vraag die opdoemt, is wat een redelijk prijs is voor een hypotheekadvies. De vaste tarieven variëren van ruim 1.000 tot 3.000 euro. Dat heeft te maken met het uurtarief van de adviseurs en het aantal uren dat ze denken nodig het hebben. De uurtarieven beginnen bij 50 euro en lopen op tot bijna 200. Sommige adviseurs zijn acht uur bezig met een hypotheekadvies en de papieren rompslomp, anderen zitten tweemaal zo lang te zwoegen.


Banken zijn doorgaans goedkoper dan onafhankelijke hypotheekadviseurs zoals De Hypotheker en Hypotheekshop. 'Dat was te verwachten', zegt Martin Koot van onderzoeksbureau MoneyView. 'Banken hebben de neiging de prijs voor advies laag te houden omdat ze vooral verdienen aan de lening zelf. Adviseurs vragen hogere tarieven omdat ze geen andere inkomstenbronnen hebben.'


Gemiddeld kost een advies bij een bank zo'n 1.800 euro. Bij een hypotheekwinkel is de klant al gauw 900 euro meer kwijt. Volgens Koot merken huizenkopers nog niet veel van die verschillen in hun portefeuille. 'In negen van de tien gevallen worden advieskosten meegefinancierd met de hypotheek. Dat zal de komende jaren veranderen omdat mensen steeds minder mogen lenen ten opzichte van de waarde van de woning. Dat betekent dat ze de advieskosten uit eigen zak moeten gaan betalen.'


De invloed van de prijsverschillen is al merkbaar. Het eerste kwartaal groeide het marktaandeel van banken bij de verkoop van hypotheken ten koste van onafhankelijke hypotheekadviseurs.


Banken hebben op het eerste gezicht lagere tarieven, maar rekenen soms extra kosten die minder snel in het oog springen. Zo vraagt ABN Amro per overlijdensrisicoverzekering (orv) 175 euro bemiddelingskosten. Een hypotheekadviseur rekent daar doorgaans geen extra kosten voor. Rabobank kent een jaarlijkse vergoeding van 25 euro per orv. Na tien jaar is het advies bij de Rabobank dus 500 euro duurder dan de huizenkoper aanvankelijk dacht.


Zowel MoneyView als de Consumentenbond waarschuwt huizenkopers zich niet blind te staren op de hoogte van de advieskosten. Uit onderzoek van begin juni van MoneyView, in opdracht van de Hypotheker, blijkt dat de lagere advieskosten in alle 28 onderzochte gevallen leidden tot een duurdere hypotheek dan bij een onafhankelijk adviseur met een hoger tarief. 'Het verschil verdien je terug; soms al binnen enkele maanden', aldus Koot.


Vooral bij langere looptijden en hoge leningen kan het verschil tussen het ene en het andere advies duizenden tot tienduizenden euro's schelen. Dat verschil zit niet alleen in het renteverschil maar ook in de premie voor de orv. 'De premieverschillen zijn moeilijker te vinden dan verschillen in rente', zegt Koot. Volgens de Consumentenbond moet het nettorenteverschil doorgaans minimaal 0,2 procentpunt zijn om een duurder advies goed te maken.


De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft de indruk dat de manier waarop banken hun tarieven berekenen mogelijk niet in de haak is. In een brief die de toezichthouder eind vorige maand naar banken en verzekeraars heeft gestuurd, zet de AFM vraagtekens. Zo valt het op dat ze soms geen reclamekosten opvoeren en ook niet laten zien hoe ze de kosten van het gratis oriëntatiegesprek doorberekenen aan de klanten die wel met de bank in zee gaan. Ook mist de AFM soms een winstmarge.


Accountants moeten gaan controleren of banken hun sommetjes wel netjes maken. Omdat het nieuwe tariefsysteem nog maar kort geleden is ingevoerd, zijn er nog geen banken die hun rekenexercities hebben laten goedkeuren. Accountants hebben laten weten dat ze het een knap lastige opdracht vinden. Het is bij een grote bank moeilijk te bepalen welke kosten je wel en niet moet toerekenen aan het advies.


Koot verwacht dat het prijsverschil tussen bank en onafhankelijk adviseur blijft bestaan. 'Je kunt die twee adviezen moeilijk met elkaar vergelijken. Een adviseur van de Rabobank hoeft alleen het eigen Rabo-assortiment te kennen en de hypotheek op maat te maken voor de klant. Een adviseur moet de hele markt overzien en een passende en voordelige hypotheek zien te vinden. Voordeel is dat zo'n adviseur ook met namen komt waar de consument niet aan denkt, zoals Argenta en Syntrus Achmea. Die hebben nu vrij scherpe tarieven.'


Wat kan de klant intussen doen? De Consumentenbond raadt huizenkopers aan de omgekeerde weg te bewandelen. Speur eerst naar de hypotheek met de laagste rente en ga daarna pas op zoek naar een betaalbaar advies. Wel even vragen of die adviseur de hypotheek die je op het oog hebt wel verkoopt.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden