Huurder is de loser van de huizenmarkt

WONINGMARKTAKKOORD In het bejubelde plan Wonen 4.0 maakt de huiseigenaar een zachte landing en wordt de huurder op 'marktconforme' tarieven getrakteerd.

Onwaarschijnlijk tevreden waren de partijen die op 23 mei het plan Wonen 4.0 presenteerden. Na jaren gekibbel leek ineens alles botertje tot de boom. Men had, zoals de Volkskrant kopte, het record 'over je eigen schaduw heen springen' gebroken. Nu is er met die plotseling zo populaire sport een probleem: je eindigt precies waar je begon, die dekselse schaduw springt gewoon mee. Zo ook in dit geval. Men verkoopt voor de zoveelste keer de nieuwe kleren van de keizer en er wordt schade aangericht zonder dat daar iets tegenover staat.


Die schade treft het duidelijkst de huurders. Huiseigenaren worden met fluwelen handschoenen van hun hypotheekrente afgeholpen. Ze worden daarvoor niet alleen gecompenseerd door afschaffing van de overdrachtsbelasting en verlaging van zowel het eigenwoningforfait als de inkomstenbelasting, er komt ook nog eens een woontoeslag om minvermogende kopers uit de wind te houden. Huurders moeten daarentegen extra huurverhogingen betalen totdat hun huur 'marktconform' is - dat wil zeggen: conform de huizenhoog opgeblazen koopprijzen. Waar kopers jarenlang bij hun volle verstand meehielpen de huizenprijzen steeds verder op te blazen en zich risico's lieten aanpraten waarvan een kind kon zien dat ze volledig onverantwoord waren, mogen de huurders nu mee opdraaien voor de gevolgen van die blinde orgie van koopgeilheid.


Maar genoeg gezeurd over huurders. Echt erg is dat met dit plan niemand werkelijk geholpen is, op diegenen na die veel te duur een hoop baksteen of beton kochten. Huurders, starters op de koopmarkt, verhuizers en mensen die hun huis al lang geleden kochten, hebben er niets aan. Want wat niet in het plan staat, is waar die redelijk geprijsde huurhuizen staan waarnaar moet worden doorgestroomd, en die haalbare koophuizen voor starters. En ook niet of, hoe en wanneer die er komen.


Zonder antwoord op die vragen komt het nooit goed met de woningmarkt. Afgestudeerden klagen dat het aanbod van haalbare bewoning - koop, dan wel huur - in de Randstad niet klein is, maar nul. Dat zijn mensen met een aankomend middeninkomen of meer, hetzelfde inkomen dat de huurders hebben die men door extra huurverhogingen uit hun huizen wil verdrijven. Die kunnen dus ook nergens heen.


Op zijn best ontaardt Wonen 4.0 daarom in een even onrechtvaardige als zinloze overdracht van inkomen van huurders en uitgeknepen starters aan de onverantwoordelijkste huizenbezitters. In elk geval veroorzaakt het plan kapitaalvernietiging en bureaucratie - want er zit overal in het plan veel geregel en ambtelijke betutteling.


Hoe moet het dan wel? Het grootste probleem zit hem in de vastgelopen koopmarkt. Daar komt alleen beweging in als de prijzen tot een reëel niveau dalen. En daarvoor heb je een hoogwaardig, aantrekkelijk en ruim aanbod aan huurhuizen in het middensegment nodig. Immers, zonder zo'n uitwijkmogelijkheid komen de kopers uiteindelijk toch wel. Zolang het enige alternatief voor kopen een kartonnen doos is, heerst gedwongen winkelnering in plaats van marktwerking.


De huursector wacht met al evenveel smart op datzelfde huuraanbod. Al die zogenaamde scheefwoners willen best meer betalen, maar daar ook woongenot voor terugkrijgen - het zijn net mensen. Ze willen voor een redelijke prijs een redelijk ruim huis op een redelijke plaats met redelijk moderne voorzieningen. En dat is er niet.


Het goede nieuws is: een aardig stuk van dat zo gewenste segment is gemakkelijk, snel en goedkoop te realiseren, en ook nog daar waar de nood het hoogst is, namelijk in de grote stad. Nu worden overal in de steden oude, benauwde, halfhartig opgekalefaterde etagetjes uit de sociale sector op last van de regering veel te duur te koop aangeboden aan sukkels die geen andere uitweg zien. Maar voeg twee etages boven elkaar - of naast elkaar, als dat zo uitkomt - samen en renoveer grondig, en je hebt snel en tegen geringe kosten dat huurhuis waar iedereen op zit te wachten. Hou de begane grond apart voor medische indicaties, en je maakt van ieder pand met drie krappe verdiepingen en een zolder twee prachthuizen voor de middengroepen bovenop een bejaardenwoning - kinderen geen bezwaar. Zelfs bij schappelijke huurprijzen brengt dat nog wat meer op ook.


Het tweede probleem zijn de overspannen verwachtingen van de verkopers. Nog steeds denken zij dat bij verkoop winsten van 30, 40 procent normaal zijn. Of dat de overspannen taxaties van de achter ons liggende jaren de norm zijn, anders lijd je 'verlies'. Of dat de fancyprijs die ze zelf op de top van de markt betaalden - flink boven de vraagprijs bieden, had de makelaar immers aangeraden - een maatgevend minimum is. Dat is allemaal niet zo: koop houdt risico's in. Ook dat is marktwerking, zoals iedere belegger weet. En een huis is een belegging. Verlies - dat voor de meesten trouwens alleen maar een papieren verlies is - hoort er gewoon bij.


Een machtig middel om mensen met dat alles te verzoenen, is de overdrachtsbelasting. Die moet je juist niet afschaffen maar afhankelijk maken van het verschil tussen aankoop en verkoopprijs per jaar: hoe sneller en groter de winst, hoe hoger de belasting, en omgekeerd. Je kunt bij verkoop met nominaal verlies zelfs denken aan een negatief tarief, waarom niet? Het is een simpele en goedkope manier - er zijn alleen kadastergegevens voor nodig - om de gevolgen van 'zakken met je prijs' acceptabeler te maken.


Zo, met een groeiende buffer van goede, betaalbare huurwoningen en een via de overdrachtsbelasting gebufferde landing van de overspannen huizenprijzen komt de woningmarkt weer tot leven, en in haar kielzog de rest van de economie.


RIK SMITS is taalkundige en publicist.


Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden