Huurder in het nauw

De volkshuisvesting wordt steeds meer overgelaten aan de vrije markt. Honderdduizenden huurders zullen dat de komende jaren in hun portemonnee voelen....

Door Sanne ten Hoove

Honderdduizenden huurders kunnen vanaf 2006 hun borst nat maken. In de luwte van het debat over VUT en prepensioen wordt druk gesleuteld aan een omwenteling in het huurbeleid, die gerust als revolutionair kan worden bestempeld. Veel huurders zullen straks maandelijks tientallen euro's extra moeten opbrengen. Wie dat niet pikt, heeft slechts mogelijkheid: verhuizen. De meeste huurders hoeven niet op huursubsidie te rekenen, want daarvoor komen ze net niet in aanmerking.

Daar blijft het niet bij. Vanaf 2010 wordt ook de huursector volledig 'geliberaliseerd', wat betekent dat huurders vanaf dat moment zijn overgeleverd aan de grillen van de vrije markt. Huisbazen kunnen dan vragen wat ze willen. Een gang naar de huurcommissie heeft geen zin, die gaat alleen over woningen waarvan de huren beschermd zijn. Een kostbare en vaak slepende juridische procedure is wat deze huurders dan rest. Tenminste, als de plannen in de onlangs uitgelekte brief van minister Dekker van Volkshuisvesting doorgaan.

Voorlopig zullen mensen die een woning van een woningcorporatie huren de dans ontspringen, mits ze niet in een nu reeds 'geliberaliseerde' woning wonen. Bij die laatste categorie gaat het om woningen die, afhankelijk van de regio, tussen de 100 duizend en 130 duizend euro waard zijn, te bepalen door de gemeente op basis van de onroerende zaakbelasting. Voor deze woningen is een hogere huurstijging toegestaan.

Wat beweegt minister Dekker? Op het eerste gezicht is ze oprecht bezorgd over de huurmarkt. Die functioneert al jaren slecht. Door de achterblijvende nieuwbouw zijn er veel te weinig huurwoningen, met jarenlange wachtlijsten tot gevolg. Aan de andere kant zijn de huren jarenlang slechts matig gestegen. Als gevolg daarvan woont een aantal huurders relatief goedkoop. Ze bezetten huurwoningen die eigenlijk voor de laagste inkomens zijn gebouwd. Hogere huren moeten deze 'scheefwoners' bewegen om te verhuizen, redeneert Dekker. Hun vrijgekomen huizen zijn hard nodig in de strijd tegen de woningnood.

De VVD-bewindsvrouw heeft meer redenen om voor huurverhogingen te pleiten. Ze is ervan overtuigd dat institutionele beleggers dan meer huurwoningen zullen bouwen. Immers, hogere huurinkomsten vergroten hun rendementen. Zodoende snijdt het mes volgens Dekker aan twee kanten: het aantal nieuwbouwwoningen wordt vergroot en bestaande woningen komen vrij voor de mensen die ze echt nodig hebben, zoals starters en jongeren. Het is een wenkend perspectief, mits de analyse klopt. Dat lijkt niet het geval.

'Huurders zullen niet verhuizen naar een koopwoning, want ze kunnen geen huis kopen', zegt Johan Conijn van RIGO Research en Advies, een toonaangevend adviesbureau. 'Dat heeft met hun inkomen te maken. Ook heeft de gemiddelde huurder nagenoeg geen vermogen omdat ze geen eigen huis hebben. Daardoor missen ze de mogelijkheid om te lenen.' Goedkope huurwoningen zijn niet beschikbaar en andere huurwoningen worden in rap tempo duurder. De 600 duizend huurders een kwart van het totaal die straks in een geliberaliseerde woning wonen, moeten de huurverhogingen dus lijdzaam ondergaan. Conijn: 'Ze kunnen geen kant op.'

Zijn analyse wordt curieus genoeg onderschreven door het ministerie van VROM zelf. Slechts 15 procent van de huurders kan zich een koopwoning permitteren, blijkt uit berekeningen. Het aantal verhuizingen naar een koopwoning neemt door de huurstijgingen slechts met 8 procent toe. Binnen de huursector wordt zelfs minder verhuisd. Gebrek aan geschikte woningen is een belangrijke reden.

Maar er speelt meer mee. Mensen hebben domweg een hekel aan verhuizen. Ze zijn gehecht aan hun vertrouwde omgeving of willen hun kinderen niet van school halen. Bovendien geeft verhuizen stress en kost het veel geld. Vervelende huurstijgingen worden dus lange tijd voor lief genomen.

Conijn bestrijdt daarnaast dat de Nederlandse huren in het algemeen te laag zijn, zoals Dekker beweert. Wie geen huursubsidie krijgt is doorgaans evenveel geld kwijt aan woonlasten als een huiseigenaar. Wel beaamt Conijn dat er scheefwoners zijn, met name in de grote steden. 'Maar verhuurders hebben al een redelijke vrijheid om deze huren aan te passen aan de kwaliteit van de woning. Daar hoef je geen nieuw beleid voor te ontwikkelen.' Algehele huurstijgingen gevolgd door ongelimiteerde marktwerking voor 600 duizend huurwoningen noemt hij 'ongekend voor de Nederlandse verhoudingen.'

Conijn betwijfelt ook of extra huurverhogingen veel nieuwe woningen opleveren, zoals Dekker beweert. 'Dat blijkt uit geen enkel onderzoek. Het wordt nergens onderbouwd.' Hij wijst erop dat commerci verhuurders momenteel best dure huurwoningen kunnen bouwen. Bij een huur van meer dan 600 euro per maand hoeven ze zich niks aan te trekken van de maximale huurstijgingen die de overheid jaarlijks vaststelt. 'Ze hebben dus geen last van het huurbeleid.'

Die mening wordt gedeeld door Peter Boelhouwer, wetenschappelijk directeur van onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. Hij noemt Dekkers huurbeleid 'een paardenmiddel'. 'Met draconische huurverhogingen wordt een beperkt effect bereikt.'

Hij somt op wat wwerkt: meer bouwlocaties aanwijzen, corporaties meer mogelijkheden geven, kwaliteitseisen voor woningen verlagen zodat die goedkoper worden. Boelhouwer: 'Het probleem is helemaal niet dat partijen niet wen bouwen, ze kunnen het niet.' Zo bezien spekken huurverhogingen vooral de kassen van de beleggers.

Dekkers huurbeleid lijkt dus nauwelijks effect te hebben en huurders vooral te duperen. Maar er liggen meer negatieve effecten op de loer. Als hogere inkomens inderdaad verkassen uit de oude wijken stimuleert dat juist degettovorming, waarschuwen deskundigen. Bovendien zal door de huurverhogingen het aantal goedkope huurwoningen verminderen. Die zijn hard nodig zijn om de mensen op te vangen die in verouderde huizen en slooppanden wonen.

'Er zullen stadsvernieuwingsnomaden ontstaan', voorspelt Renan Genugten van de Woonbond, de vereniging van huurders. De kans dat de oorspronkelijke huurders kunnen terugkeren in hun oude wijk lijkt klein. In hun oude straat verschijnen vooral koopwoningen en dure huurwoningen. En die kunnen ze zich waarschijnlijk niet permitteren.

Zo weinig resultaat, zoveel negatieve effecten, zoveel mensen gedupeerd. De vraag doemt opnieuw op: wat beweegt Dekker? Het blijkt dat de VVD-bewindsvrouw nog een andere agenda heeft. Ze bereidt een megadeal voor met de woningcorporaties. In ruil voor extra huurverhogingen moeten ze jaarlijks 250 miljoen euro afdragen aan het ministerie. Ook moeten ze meer woningen bouwen. De 250 miljoen wil Dekker gebruiken om de bezuinigingen op de huursubsidie op te vangen.

Een merkwaardige ruil, vinden Conijn en Boelhouwer. Het huurbeleid lijkt slechts de verpakking van een budgettaire operatie, menen zij. Boelhouwer: 'Waarom geen miljard, waarom laat ze corporaties niet de hele huursubsidie betalen?' Conijn spreekt van een 'vorm van branchevervaging'. De corporaties worden zo immers medeverantwoordelijk voor de instandhouding van de huursubsidie.

Het lijkt ook niet eenvoudig voor de woningcorporaties om jaarlijks 250 miljoen op te brengen. De corporaties mogen dan een vermogen van 12 miljard hebben, dat zit vast in stenen. Het geld dat Dekker wil zien, moet uit hun jaarlijkse inkomsten komen. Dat is geen sinecure, waarschuwt Conijn. 'Er wordt een forse bres geslagen in de investeringscapaciteit.' Lenen kan wel, maar dat gaat ten koste van andere doeleinden.

Aanvankelijk hoopten de corporaties dat ze de 250 miljoen eenvoudig konden binnenhalen uit de huurverhogingen. Maar onder druk van de Tweede Kamer moeten de corporaties eerst meer woningen bouwen. Ook de beloofde huurstijgingen zijn, afgezien van hun geliberaliseerde bezit, naar achteren geschoven. Van Genugten van de Woonbond constateert dat Dekker de corporaties een loer heeft gedraaid. Hij vreest dat de corporaties de geliberaliseerde woningen gaan uitbuiten door de huren hiervan extra te verhogen.

De overkoepelende organisatie van woningbouwcorporaties Aedes spreekt echter sussende woorden. 'In Amsterdam maken corporaties al tien jaar afspraken over het huurbeleid. Waarom zou dat morgen anders zijn?', zegt voorzitter Van Leeuwen. Toch verzet Aedes zich in toenemende mate tegen Dekkers plannen. Vooral de vereiste nieuwbouwplannen zouden te ambitieus zijn. Volgens Conijn en Boelhouwer wordt de woningnood er zeker niet door opgelost, wat Dekker ook mag beweren. In 2005 en 2006 worden nauwelijks extra woningen gebouwd, en zelfs daarna zijn de aantallen onvoldoende. Bovendien wordt er de komende jaren meer gesloopt dan ooit.

De opstelling van de woningcorporaties wekt onderhand steeds meer irritatie. Conijn: 'Men kijkt met gretige ogen naar mogelijke huuropbrengsten. Ze hebben in toenemende mate een taakopvatting die afbreuk doet aan hun historische rol. Als dit zo doorgaat heb je geen corporatie meer nodig.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden