Huizenverkoper is overstag: dan maar minder vragen

Terwijl de huizenmarkt verder in het slop raakte, hielden verkopers lang vast aan vraagprijzen uit de goede oude tijd. Sinds het Lenteakkoord, waarin een beperking van de hypotheekrenteaftrek werd aangekondigd, is daar drastisch verandering in gekomen.

Realistisch prijzen. Dat is de moderne makelaarsmantra. Nu de waarde van huizen al ruim vier jaar gestaag daalt, is het de kunst een prijs te vragen waarmee je binnen korte tijd een koper weet te verleiden. Vraag je te veel, dan raak je een huis niet kwijt en kun je een jaar later nog veel verder verlagen. Laag inzetten dus, maar ook weer niet te laag natuurlijk, dat is zonde.


Omdat verkopers het psychologisch lastig vinden een lagere prijs te accepteren, kachelen de vraagprijzen doorgaans achter de werkelijke koopprijs aan. 'Huizenbezitters moeten wennen aan de nieuwe realiteit', heet het in de makelaarswereld.


Dat gewenningsproces werd dit voorjaar abrupt afgerond, blijkt uit een onderzoek van de Volkskrant naar de vraagprijsontwikkeling op de Nederlandse woningmarkt. Toen VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie besloten de hypotheekrenteaftrek sterk in te perken, vlogen de duizendjes van vraagprijzen af. Allemaal om de kopers over de streep te trekken die nog voor het einde van het jaar onder oude hypotheekregels hun slag wilden slaan.


Een onderzoek naar de vraagprijsontwikkeling van Nederlandse huizen is nieuw. Om de waardeontwikkeling van woningen te bepalen, kijkt het Centraal Bureau voor Statistiek naar transactieprijzen. Want een huis is waard wat de gek ervoor geeft, niet wat die andere gek ervoor vraagt. En dat is vaak een stukje minder. Daar kijkt ook de NVM naar. Morgen komt de makelaarsvereniging met de jaarcijfers van alle woningen die onder voorbehoud zijn verkocht.


Maar ook de trend in de vraagprijzen zegt veel over de stand van zaken op de woningmarkt. Over de psychologie van de verkopers dus, die dit voorjaar ineens alles op alles zetten om zo snel mogelijk van hun huis af te komen. En ook over de grote regionale verschillen. Want hoeveel de vraagprijzen dalen verschilt sterk per postcodegebied.


Soms gaat de prijs zelfs omhoog. Dat klinkt positief, maar is in de praktijk vaak slecht nieuws. Het heeft dan domweg geen zin de vraagprijs te laten zakken. Rare uitschieters bepalen dan het beeld. Zoals een huis dat eerder te koop heeft gestaan en, na een grote verbouwing, opnieuw te koop wordt aangeboden. Zoiets gebeurt in de gemeente Aalberg, de gemeente waar de prijzen over de afgelopen vier jaar het hardst stegen. In veel relatief populaire gebieden dalen de huizenprijzen vaak juist scherp. 'Als huizenbezitters de prijs verlagen, functioneert de markt nog', concludeert hoogleraar woningmarkt Johan Conijn.


Uit de cijfers blijkt ook dat vooral de duurdere huizen worden afgeprijsd. De eigenaren wonen er vaak al jaren en hebben de hypotheek doorgaans grotendeels afgelost. Eerst hopen zij nog even op de hoofdprijs, maar als het te lang duurt, let niets ze nog verder te zakken. Voor appartementen ligt dat andes. Het zijn typisch startershuizen die relatief kort geleden voor veel geld gekocht zijn met aflossingsvrije hypotheken. De eigenaars zetten hun huizen scherp in de markt, maar kunnen vaak niet veel verder zakken omdat zij anders met te grote restschulden achterblijven.


In sommige gebieden liggen dieprode postcodes naast een groen gebied, waar de vraagprijs onveranderd is gebleven. Neem Amsterdam. Amsterdam-Noord, een relatief goedkoop stadsdeel, kleurt er groen. De markt wordt er gedomineerd door woningcorporaties die een deel van hun bezit verkopen. Zij zetten hun huizen voor een scherpe prijs te koop en mogen niet veel verder zakken. De nieuwbouwwoningen aan de andere kant van het IJ worden verkocht door mensen die hun huis duidelijk iets te hoog hadden ingeschat.


Iets vergelijkbaars gebeurt er in Haren, de chique buurgemeente van Groningen die de laatste tijd vooral het nieuws haalt door uit de hand gelopen straatfeestjes. 'Dat is Oosterhaar', zegt de lokale makelaar Van Veen direct over die ene groene vlek op de kaart. 'Wij noemen dat ook wel de andere kant van het spoor.' In tegenstelling tot elders in Haren staan in Oosterhaar relatief goedkope huizen van zo'n 2 ton. 'De eigenaren weten wat hun huizen ongeveer waard zijn en passen hun vraagprijzen amper aan.'


Voor de rode gebieden, vergrijsde villawijken, ligt dat anders. 'Vaak zijn de verkopers daar erfgenamen die even proberen de hoofdprijs te krijgen voor het huis van hun ouders', zegt Van Veen. Als dat na twee jaar niet lukt zakken ze aanzienlijk. 'Laatst ging een huis van 1 miljoen in een keer naar 735 duizend euro.'


In de Zeeuwse gemeente Sluis is iets anders aan de hand. 'Wij zijn hier nuchter en hebben ons voor de crisis niet zo gek laten maken, zoals bijvoorbeeld in Walcheren', zegt de makelaar Sven Langenberg over zijn gemeente. 'De prijzen waren hier nooit zo hoog, dan kunnen ze ook niet veel zakken.'


Belangrijker zijn nog de Vlamingen die door de stijgende huizenprijzen in België steeds vaker uitwijken naar Zeeuws-Vlaanderen. Vooral het centrum van het oude stadje, dat jaarlijks vier miljoen bezoekers trekt, is populair. 'Zo kan het dat het zuidelijke deel van onze gemeente groen is. En het noorden, waar de Vlamingen geen interesse voor hebben rood.'


Verantwoording onderzoek

Het onderzoek naar vraagprijsontwikkeling is uitgevoerd door datajournalist Sybren Kooistra. De gegevens komen van alle grote Nederlandse huizensites. Het aanbod hiervan over de laatste jaren is verzameld door HuizenZoeker.nl. Het gaat om de vraagprijzen van ongeveer 1,7 miljoen huizen tussen januari 2008 en oktober 2012. Daartussen zitten veel dubbeltellingen, maar voor het bepalen van de trend maakt dat niet uit.

De periode tussen twee prijspunten en het bijbehorende verschil in vraagprijs is omgezet tot de procentuele daling van de vraagprijs per maand per woning. Alle woningen die in vraagprijs zijn veranderd in een bepaalde periode, zijn samengevoegd tot een gemiddelde procentuele daling per postcodegebied of gemeente.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden