Hoge huren prijzen winkeliers uit de markt

De P.C. Hooftstraat in Amsterdam is een voorbeeld van een straat waar hoge huren gewone winkeliers op de vlucht hebben gejaagd....

WIE door de P.C. Hooftstraat in Amsterdam-Zuid loopt, zal het opvallen hoe sjiek deze straat is. Toch is dat niet altijd zo geweest. Ooit was het een 'gewone' straat met een groenteboer, een slager en een bakker. Zij zijn alle verdwenen. Verdwenen is ook de muziekhandel en de chocolaterie heeft onlangs eveneens zijn deuren gesloten.

Daarvoor in de plaats zijn schoenenwinkels gekomen en boutiques met haute couture. Van die winkels die één jurk aan een zilveren waslijntje in de etalage hangen. Daar hangt dan om begrijpelijke redenen nooit een prijskaartje aan. Verder valt op dat er vaak opheffingsuitverkoop plaatsvindt. In sommige panden volgen de ondernemers elkaar snel op. Er vindt altijd wel een renovatie plaats. En soms staat een ruimte lange tijd te huur.

Ook het winkelend publiek heeft definitief een gedaanteverwisseling ondergaan. Vroeger zag je nog buurtbewoners die gewoon boodschappen deden. Op de fiets of lopend. Nu rijden zij in hun auto naar de rand van de stad om voor de hele week hun levensmiddelen in één keer in te slaan. Onderweg is het een drukte van belang. Want vanuit tegenovergestelde richting komen bruingebrande types in dure auto's. Ze cirkelen door de straten in de buurt van de 'PC Hooft' op jacht naar een parkeerplaats. De meeste van hen wonen niet in Amsterdam.

Hoe komt het dat zo'n winkelstraat geleidelijk aan van karakter is veranderd? Eén van de oorzaken is gelegen in de hoogte van de huur, die de eigenaar aan de middenstander vraagt. Hoe hoger de huur bij een gelijkblijvende omzet, hoe moeilijker het voor de winkelier wordt om zijn hoofd boven water te houden.

Is hij erg verknocht aan zijn pand, omdat hij er bijvoorbeeld al jarenlang zijn bedrijf heeft, dan zal hij niet willen verkassen. Hij zal proberen te bezuinigen. Misschien kiest hij ervoor om personeel te ontslaan, of gaat de kwaliteit van zijn serviceverlening achteruit. Op korte termijn kan dit tot een reductie van de kosten leiden. Maar het kan ook klanten afstoten, waardoor een vicieuze cirkel zijn intrede doet. De toekomst van onze winkelier hangt aan een zijden draadje.

Onlangs heeft de regering een wetsvoorstel aan de Tweede Kamer aangeboden dat het huurrecht voor bedrijfs- en beroepsruimten op de schop neemt. De zaken zijn grondig aangepakt. Door het ministerie van Economische Zaken is onderzoek gedaan naar de knelpunten, die dit huurrecht kenmerkt. Er worden maar weinig procedures bij de kantonrechter aanhangig gemaakt. Wel klaagt men over de ingewikkeldheid, maar verder lijkt er redelijk mee te werken.

Toch zit het huidige huurrecht onlogisch in elkaar. Zo valt het huurcontract van een slagerij onder de huurbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek, maar dat van het ernaast gelegen reisbureau onder de regels van de Huurwet, terwijl beide in dezelfde buurtkrant hun produkt aanprijzen, klanten ontvangen en lokatiegebonden kunnen zijn.

Het Burgerlijk Wetboek biedt de slager bescherming, wanneer zijn verhuurder het contract wil opzeggen. Het reisbureau mist een dergelijk vangnet, omdat de Huurwet dat niet kent. De Huurwet wordt in het voorstel van de regering afgeschaft. Een van de doelstellingen van het kabinet-Kok is deregulering, minder regels. Huurcontracten van beroepsruimten, zoals die van een tandartspraktijk, gaan voortaan onder het Burgerlijk Wetboek vallen. Daar is veel voor te zeggen.

De regering is niet over een nacht ijs gegaan. Het wetsvoorstel werd eerst aan diverse maatschappelijke organisaties gestuurd met de vraag om advies. Een deel van de kritiek uit de praktijk werd in het wetsvoorstel verwerkt voor het naar de Kamer werd gestuurd.

Waar ik moeite mee heb, is dat de regering ook het systeem van huurprijsvaststelling overboord gooit. Is de termijn uit het huurcontract verstreken, dan dient bij verlenging van het huurcontract de huurprijs opnieuw te worden vastgesteld. Wil je onder de huidige bepalingen van het Burgerlijk Wetboek de huurprijs opnieuw vaststellen, dan wordt als criterium genomen het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse over een tijdvak van de afgelopen vijf jaar, rekening houdend met de ontwikkeling van het prijspeil over die periode.

De kantonrechter, die de huurprijs moet vaststellen als huurder en verhuurder er onderling niet uitkomen, laat zich kortgezegd voorrekenen wat de huur van vergelijkbare winkels de afgelopen vijf jaar was en verdisconteert de inflatie. Het gemiddelde wordt omgerekend naar het aantal vierkante meters en zo komt de nieuwe huurprijs tot stand. Een tamelijk ingewikkelde methode.

Met name het vinden van vergelijkbare winkelpanden stuit in de praktijk nog wel eens op hindernissen. Niet elke verhuurder of huurder wil inzage in zijn huurcontract geven. Desondanks is het gevolg van deze berekeningswijfsruimte, geen berekening over een periode van de voorafgaande vijf jaar.

MAAR wat is de marktwaarde? In een situatie van te weinig winkelruimte voor het aanbod van kandidaat-winkeliers is er geen sprake van een gelijke krachtsverhouding. De verhuurder geldt hier als economisch sterkere partij. Hij kan in beginsel de huurprijs zo hoog laten zijn als hij wil. Er zal gelet op de krappe winkelmarkt altijd wel een gegadigde te vinden zijn, die bereid is zeer diep in de buidel te tasten.

De zittende huurder/winkelier zal daarom plotseling geconfronteerd kunnen worden met een gigantische huurverhoging. Met name die winkeliers, die met hun assortiment aan een bepaald omzetplafond zitten, zoals bijvoorbeeld de slager, de bakker en de groenteboer, zullen door het introduceren van het criterium marktwaarde als eerste uit de markt geprezen worden.

Voor al deze winkeliers ligt het P.C. Hooftstraat-effect op de loer. Dat is de reden dat ik mij zorgen maak over de effecten die de voorgestelde verandering van huurprijsvaststelling teweeg kan brengen in de Nederlandse winkelstraten. Voor je het weet zijn - alle goede bedoelingen ten spijt - de winkeliers de binnenstad uitgejaagd. En gaan we ons na het jaar 2000 buigen over beleid om de winkeliers weer interug te krijgen in de stad.

Boris O. Dittrich

De auteur is lid van de Tweede Kamer voor D66.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden