Hoe regel je de financiering voor een uitbouw?

Soepeler bouwregels, een verlenging van het lage btw-tarief en de lage rente maken een uitbouw of een huisje in de achtertuin voor opa of oma aantrekkelijk. Hoe regel je de financiering?

Foto peter van hugten

Voor huiseigenaren met verbouwingsplannen staan veel lichten op groen. Ten eerste is er vanaf 1 november meer mogelijk zonder vergunning. Wie een serre van 4 meter wil, hoeft niet meer langs de gemeente voor toestemming. De grens ligt nu nog bij 2,5 meter.


Huizenbezitters met een royale achtertuin mogen zonder bouwvergunning een mantelzorgwoning op hun erf laten neerzetten. De bouw van zo'n woning wordt vergelijkbaar met een garage of een tuinhuis, waarvoor al geen vergunning nodig is. Zo wordt het gemakkelijker opa en/of oma te huisvesten en deels te verzorgen. Een zorgwoning of -kamer moet worden aangemeld bij de gemeente.


Wie bouwplannen heeft, moet wel controleren of de uitbreiding niet in strijd is met het lokale bestemmingsplan, waarschuwt de Vereniging Eigen Huis. Daarin kunnen beperkingen staan die van kracht blijven, zoals een maximumpercentage van de kavel dat bebouwd mag worden.


Het tweede groene licht is de verlenging van het lage btw-tarief voor bouwwerkzaamheden. De opdrachtgever betaalt 6 in plaats van 19 procent btw over de arbeidskosten bij een verbouwing of renovatie. Het kabinet heeft deze tijdelijke maatregel, die de bouwsector door moeilijke tijden moet helpen, verlengd tot 1 juli 2015.


Het derde groene licht is de relatief lage rente. Een uitbouw kost al gauw ettelijke tienduizenden euro's. De kosten voor een tweede huisje in de tuin kunnen oplopen tot een ton. Geld lenen voor deze zaken is bij het huidige renteniveau minder duur.


Naar verwachting zullen deze groene lichten in combinatie met economisch herstel de verbouwlust aanwakkeren. Wie voldoende eigen geld heeft, kan de verbouwing meestal het best zelf financieren. De spaarrente is zo laag dat die bijna helemaal naar de Belastingdienst gaat. Boven ruim 21 duizend euro spaargeld per persoon betaal je immers jaarlijks 1,2 procent vermogensrendementsheffing.


De huiseigenaar met bouwplannen maar een minder grote spaarpot is aangewezen op de bank. Er zijn grofweg drie vormen om extra geld te lenen. De rente is aftrekbaar, mits het geld daadwerkelijk aan de verbouwing wordt besteed. Hypotheken moeten lineair of annuïtair worden afgelost binnen dertig jaar.

Verhogen bestaande hypotheek

Soms is bij het afsluiten van de hypotheek rekening gehouden met een toekomstige verhoging. Het bedrag waarvoor de hypotheek is ingeschreven is dan hoger dan het geleende bedrag. Het is dan relatief eenvoudig meer te lenen binnen de bestaande hypotheek. Grote voordeel: er hoeft geen notaris aan te pas te komen. Een hogere inschrijving wil niet zeggen dat de bank automatisch een lening verstrekt. Zo beoordeelt de bank of de totale schuld niet te hoog wordt in relatie tot de waarde van het huis (na verbouwing) en het inkomen.


Die advies- en afhandelingskosten zijn afhankelijk van de hoeveelheid werk voor de bank of adviseur. Wie alles netjes heeft voorbereid, kan bij de Rabobank bijvoorbeeld terecht voor een compact advies van 700 euro. Als de hypotheekadviseur zijn handen vol heeft omdat veel zaken zijn veranderd en complexer zijn geworden, rekent hij al snel het dubbele.

Tweede hypotheek

Een tweede hypotheek kun je doorgaans alleen afsluiten bij de verstrekker van de eerste hypotheek. Een tweede hypotheek pakt duurder uit dan een hypotheekverhoging omdat de gang naar de notaris onvermijdelijk is. Bovendien moeten meestal taxatiekosten worden betaald.


Het valt te overwegen bij een tweede hypotheek te kiezen voor een variabele rente. Die is fors gedaald de afgelopen tijd. Het risico van een hogere rente is te overzien omdat het gaat om een beperkt deel van de totale hypothecaire lening.

Persoonlijke lening

Een persoonlijke lening (pl) is zeker bij een bescheiden verbouwing en dito lening een aantrekkelijk alternatief. Het grote voordeel is dat de lener meestal geen advies- of notariskosten kwijt is. Die kosten hebben bij lagere bedragen een flinke impact. Ter illustratie een berekening van de Consumentenbond. Uitgangspunt is een lening van 25.000 euro en advieskosten van 2.000 euro voor een hypotheek. Als de rente op een pl van 10 jaar 5,3 procent is, is een hypotheek alleen maar voordeliger als de rente (tien jaar vast) onder de 3,5 procent ligt.


Een belangrijk verschil met een hypothecaire lening is dat een persoonlijke lening binnen tien jaar (en soms al eerder) moet worden afgelost. De lener moet rekening houden met hogere maandlasten dan bij een verhoging van de hypotheek, die in dertig jaar moet worden afgelost.

Meer over