Hoe mijn stad Utrecht dreigt te veranderen in een yuppenenclave

Na ruim dertien jaar neemt Charlotte Huisman afscheid als correspondent voor de regio Utrecht. Ze heeft haar stad zien veranderen. Het dorpse karakter, de saamhorigheid, maar ook de rafelrandjes met de heroïne basende verslaafden; het is anders nu. Wil Utrecht nog wel een stad zijn voor iedereen?, vraagt Huisman zich af.

Aan het Utrechtse Merwedekanaal staan heimachines te bonken. Op deze strook grond, met her en der nog een verdwaalde fabrieksschoorsteen, komt een nieuwe woonwijk: 10 duizend huizen, autoluw en met veel groen, zo is te zien op de tekeningen. Op loopafstand van het station, heet het, al is dat wel even doorstappen.

De verkoopprijzen van de eerste honderd woningen werden eind juni bekend. Het goedkoopste appartement – oppervlakte 66 vierkante meter – kost 370 duizend euro, een eengezinswoning – 140 vierkante meter – tegen de acht ton en er is ook een penthouse met vijf kamers voor 1,4 miljoen euro in de aanbieding. ‘Krankzinnige prijzen’, ‘een nieuw hoogtepunt van de gekte op de ­woningmarkt’, bromden lokale ­media.

Zo staat Utrecht er nu voor. Aangemoedigd door de gemeente storten projectontwikkelaars zich er op de laatste onbestemde terreinen. Om daarop, zoals dat heet, binnenstedelijk te bouwen. Voor populaire steden als Utrecht geldt: wat je er ook neerzet en wat je er ook voor vraagt, het verkoopt toch wel.

Hoewel? Nu, acht maanden later, is maar eenderde van dit aanbod verkocht. ‘Waaronder de duurste, het penthouse’, vertelt ontwikkelingsmanager Eveline Keizer van BPD Bouwfonds. De verkoop kan wat haar betreft sneller, maar zorgen maakt ze zich niet. Nu met de bouwwerkzaamheden de huizen straks zichtbaar worden, vinden ze wel een koper, daarvan is ze overtuigd.

Aan de prijzen ligt het volgens de ontwikkelaar niet. Die zijn volgens haar marktconform voor de relatief grote huizen, bedoeld voor ‘doorstromers op de woningmarkt’. Toch is het opmerkelijk dat de kopers nu even niet in de rij staan. In Utrecht, waar de vraag naar woningen het aanbod vele malen overtreft en waar er voor nieuwbouwprojecten tot voorkort wachtlijsten waren, lang voor de bouw begon. Misschien maakt de ­coronacrisis potentiële kopers voorzichtiger. Of zou nu dan toch de grens zijn bereikt van wat mensen kunnen en willen betalen?

Want hoeveel verder kunnen de huizenprijzen nog stijgen, vragen veel Utrechters zich ondertussen af. Kan gen­tri­fi­catie, het opstuwen van een buurt door de komst van kapitaalkrachtige nieuwkomers, eeuwig doorgaan? En wat betekent dat voor het karakter van een stad?

Heroïne basende verslaafden

Hoezeer Utrecht is veranderd de afgelopen pakweg 25 jaar is al duidelijk bij aankomst op Utrecht Centraal. Het ligt er nu goed bij, met zijn golvende dak over de vijf jaar geleden volledig vernieuwde stationshal. Ook het aangrenzende winkelcentrum Hoog Catharijne staat nog na te glimmen van een flinke oppoetsbeurt.

Nauwelijks is nog voor te stellen dat je in deze omgeving tot het begin van deze eeuw na zonsondergang bijkans over heroïne basende verslaafden moest stappen. Die keken dan vaak wat verstoord op naar de late treinreizigers die het waagden hun domein te betreden. Om het doorkruisen van hun verslaafdendomein goed te maken, moest je dan her en der je kleingeld doneren.

In de nadagen van de vorige eeuw was Utrecht een wat sjofele, niet al te grote stad – zo’n 230 duizend inwoners toen in een gekoesterde dorpse sfeer – met zijn verslaafdenoverlast rond het toen nog hopeloos gedateerd aandoende Hoog Catharijne als meest in het oog springende grootstedelijkheid. Nu groeit de stad niet alleen rap in aantal inwoners, maar ook in gemiddeld welvaartsniveau.

Van zichzelf heeft Utrecht al veel mee: een knusse, historische binnenstad met grachten en werven, centraal gelegen in het midden van het land omgeven door groene gebieden en met een grote, prestigieuze universiteit. Jaarlijks komen er duizenden nieuwe studenten naar Utrecht, van wie een deel na hun studie blijft plakken.

Dan is uitbreiding nodig. In 1998 waren de eerste huizen van de nieuwe vinexwijk Leidsche Rijn klaar, inmiddels telt dat stadsdeel ruim 80 duizend bewoners. Ruim tien jaar later begon de opknapbeurt van het verpauperde stationsgebied en Hoog Catharijne. Ook is de eerste hoogbouw verrezen aan de Jaarbeurskant van het station.

Toch voelt Utrecht anno 2021 nog niet aan als een echt grote stad. Maar een volgende groeispurt komt eraan: nu zijn er 350 duizend inwoners, in 2040 naar verwachting 455 duizend – dat is bijna een verdubbeling van het inwonertal in 25 jaar.

Rond de 157 duizend woningen telt Utrecht op dit moment. Daar moeten er, volgens het in januari gepubliceerde ruimtelijke plan voor Utrecht in 2040, minimaal 60 duizend bijkomen. Vooral in de al bestaande stad. Het is moeilijk voor te stellen. ‘We gaan een nieuwe stad in onze stad bouwen’, twittert een Utrechtse D66-politica enthousiast.

Gekoesterde kleinschaligheid

Aan de Jaarbeurskant van het station zijn de bouwmachines al in bedrijf voor de aanleg van een nieuwe hoogbouwzone. Ondertussen groeit de twijfel of Utrecht daar nu beter van wordt: van nog meer gegroei, verdichting en gegentrificeer. ‘Er blijft niets van Utrecht over’, verzuchtte een bewoner van een jarendertig­woning aan de Croeselaan, toen zij protesteerde tegen de sloopplannen; een rijtje huizen moet er wijken voor die hoogbouw bij het station. ‘De menselijke maat is de charme van de stad, die moet je juist koesteren’, vulde haar buurman aan.

Misschien is die gekoesterde kleinschaligheid in Utrecht niet langer houdbaar. Die wringt met de enorme vraag naar woningen en de prijzen ervan die stijgen naar een welhaast Amsterdams niveau.

Ondertussen wordt de bevolking gemiddeld alleen maar hoogopgeleider en rijker. Utrecht is nu al met voorsprong de gemeente met de meeste hoogopgeleiden. Bijna zes op de tien inwoners is dat, twee keer zo veel als gemiddeld in Nederland. Het percentage Utrechters met een laag inkomen neemt gestaag af. Daarmee begint Utrecht uit de pas te lopen met andere grote steden.

Zo wordt Utrecht meer en meer een stad van welvarende import. Waar je in Rotterdam de inwoners van verschillende achtergronden met een Rotterdamse tongval met elkaar hoort spreken, hoor je hier bijna nog vaker een import-zachte g dan de langgerekte Utrechtse aaa’s of oah’s (zoals in: áááppeltoart).

Zelfs in de Utrechtse volkswijk Ondiep,waar voetballer Wesley Sneijder is opgegroeid, wonen inmiddels veel bewoners die over ‘de wijk’ praten, in plaats van het Utrechtse ‘het wijk’. In 2007 waren daar flinke rellen, toen werd er nog geregeld een wietplantage opgerold.

Kanaleneiland, een notoire wijk

Oude bewoners hoor je er soms nostalgisch praten over de saam­horigheid van vroeger. Zij vrezen dat er zo te weinig betaalbare woningen overblijven voor hen en hun kinderen. Alsof zij uit hun leefomgeving worden verbannen. In Kanalen­eiland, nog zo’n notoire achterstandswijk met steeds meer nieuwe rijkere bewoners, denken sommigen dat hun etniciteit een rol speelt. ‘Ik heb het gevoel dat ze de buitenlanders hier weg willen hebben’, zei een bewoner daar eens cynisch in een protest tegen bouwplannen.

Jonge starters zonder rijke ouders kunnen het al helemaal schudden op de Utrechtse woningmarkt. Voor hen is de nieuwbouw in de autoluwe wijk aan het Merwedekanaal voorlopig onbereikbaar. Die vraagprijzen daar zijn het schrikbeeld van de Utrechtse focus op binnenstedelijk bouwen. Dat er op die prijzige Utrechtse stadsgrond alleen peperdure hokken kunnen worden gebouwd, zoals tegenstanders zeggen.

Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft ziet de huizenprijzen in Utrecht de laatste tijd sneller stijgen dan in Amsterdam. ‘Het is heel slecht voor een stad als jongeren en middeninkomens er geen woning kunnen bemachtigen, dan wordt het een enclave’, zegt Boelhouwer. Daarbij willen veel woningzoekenden volgens hem nog steeds het liefst een zogeheten grondgebonden woning, en geen appartement. ‘Met de Utrechtse plannen bouw je dus tegen de vraag in. En die binnenstedelijke woningen zijn relatief duur. Ik ben benieuwd of ze die allemaal weggezet krijgen. De bouwplannen zijn nogal eenzijdig.’

Groene ambities met ‘proeftuinen’

Het stadsbestuur, al jaren gedomineerd door GroenLinks en D66, trekt vooral de aandacht met zijn groene ambities. Met GroenLinks-wethouder Lot van Hooijdonk als opvallendste gezicht. Zij staat voor het invoeren van milieuzones en het terugdringen van de auto in de stad. En spreekt namens de gemeenten over hoe de woonhuizen zo snel mogelijk van het gas af kunnen in de nu ingerichte ‘proeftuinen’. Utrecht heeft voor dat experiment overigens Overvecht uitgekozen, de enige Utrechtse wijk nog die niet meedeelt in alle welvaart.

Maar dit stadsbestuur vindt ook dat het open landschap buiten de stad zo veel mogelijk moet worden gespaard. Zeker tot 2035 wil dit college niet bouwen in de inmiddels landelijk besproken polder Rijnenburg. Want daar moeten wind­molens komen en zonneparken, ‘een energielandschap’.

Zo kunnen duurzame ambities wringen met de ambitie meer betaalbare woningen toe te voegen. Die bouw je gemakkelijker en goedkoper in een groene polder dan in de bestaande stad, waar het passen en meten is, procedures moeten worden doorlopen en vaak bedrijven moeten worden uitgekocht. Al is het ook niet zo dat met de bebouwing van die polder alle krapte op de woningmarkt in de regio meteen is opgelost.

In het AD Utrechts Nieuwsblad twijfelden deskundigen: is het wel verstandig zo veel woningen toe te voegen aan het toch al drukke en volle Utrecht? Wat doet zo’n verdichtingsoperatie met het woongenot van de stedelingen? En willen mensen nog wel zo veel betalen voor klein wonen in de stad, nu thuiswerken wellicht ook na corona de norm blijft?

Maar met de bouw van al die woningen moet de stad juist groener en aantrekkelijker worden, zei D66-wethouder Klaas Verschuure bij de presentatie van de plannen. Door hoogbouw te concentreren op bepaalde plekken, bijvoorbeeld rond de stations. En ook moet de nieuwe stad ‘inclusief’ zijn en betaalbaar blijven voor iedereen.

Maar hoe, dat wordt niet duidelijk. Want de ook afgelopen maanden waren er weer voorbeelden van projectontwikkelaars die, zonder gevolgen, gemaakte afspraken met de gemeente Utrecht over maximumhuur- en koopprijzen aan hun laars lapten.

En nu?

Zo staat Utrecht er nu dus voor. Als een stad die zo snel omhoog vaart, dat eenvormigheid dreigt. Dat het een ‘yuppenenclave’ wordt, een woord dat steeds vaker klinkt. Natuurlijk spelen deze ontwikkelingen in meer steden. Woningnood is een landelijk probleem. Maar hier hangt nu de vraag boven de hele stad, waarin alleen Overvecht nog achterblijft: blijft Utrecht een stad voor ­iedereen?

Misschien komt de kentering vanzelf. Dat de aanbieders van al die binnenstedelijk te bouwen appartementen hun prijzen gaan verlagen als zich er niet genoeg kopers voor aandienen. Omdat veel bewoners hun heil zijn gaan zoeken buiten de stad waar ze veel meer huis kunnen krijgen voor hun geld – een beweging die al langzaam op gang komt. Erg waarschijnlijk lijkt dat nog niet.

Veel bewoners willen niet dat de bestaande stad volledig wordt volgebouwd en dat elk rafelrandje wordt weggepoetst. Dat bijvoorbeeld een geliefde oefenruimte voor bandjes met een kleine concertzaal (dB’s) niet hoeft te wijken voor een volgende dure, autoluwe woonwijk, die nu reeds is ingetekend op die grond. Als ze ideeën hebben over de toekomst van hun stad, zullen ze hun stem moeten laten horen, en niet alleen als het een bouwplan in hun achtertuin betreft. Als ze tenminste willen dat Utrecht een stad moet blijven voor ­iedereen.

En ook zou het mooi zijn als bewoners van verschillende afkomst en komaf in de nog gemengde wijken minder gescheiden van elkaar zouden leven. En bijvoorbeeld hun kinderen met elkaar naar school zouden laten gaan. En dat de in kratten uitgestalde fruit en groente op de stoepen van de multiculturele Kanaalstraat mogen blijven staan. Ook al zijn niet alle nieuwe bewoners van de even­eens flink gegentrificeerde wijk Lombok daarvan gecharmeerd.

Voor de Turks-Nederlandse ondernemer Ramazan Ergün met een eethuis in die straat is het duidelijk. Op een bewonersavond zei hij het eens in heldere bewoordingen tegen nieuwe bewoners die klaagden over het rommelige karakter van die straat: ‘Ik moest integreren in Nederland. Als je als Nederlander in een wijk komt wonen met veel buitenlanders, zou je toch ook een beetje moeten integreren?’

Charlotte Huisman stopt deze maand na ruim 13 jaar als correspondent regio Utrecht.