Analyse Leegstand Hudson’s Bay

Hoe de leegstand van Hudson’s Bay-panden met een beetje creativiteit kan meevallen

De Hudson's Bay in een voormalig V&D-pand in Amstelveen. Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Nu warenhuisketen Hudson’s Bay haar Nederlandse winkels sluit, dreigt leegstand van kapitale panden op stedelijke winkelstraten. Maar het lot van 67 voormalige V&D-panden laat zien dat het ook mee kan vallen.

Lege panden als puisten, een gapend gat op de winkelstraten, een ramp die binnensteden op hun grondvesten kan doen schudden. Sinds afgelopen weekend bekend werd dat Hudson’s Bay vertrekt uit Nederland, buitelen kenners over elkaar heen met onheilsvoorspellingen. Hudson’s Bay nam in 2017 veertien voormalige V&D-panden over. Nu de Canadezen weggaan, dreigt een nieuwe golf van leegstaande treurnis. Toch?

Niet helemaal. Hudson’s Bay mag destijds een flink aantal doelloze V&D-warenhuizen hebben overgenomen, vele tientallen meer bleven er aanvankelijk leegstaan. V&D had ten tijde van haar faillissement winkels op 67 locaties. Het lot van de 53 panden die níet werden omgetoverd tot Canadese warenhuizen, is helemaal zo slecht nog niet. Maar enige creativiteit is wel geboden.

Het model voor een optimale doorstart van de panden is dat van de voormalige V&D in Amstelveen. Het V&D-pand in Amstelveen was oud, grauw, jarenlang slecht onderhouden en dringend toe aan renovatie op het moment dat V&D failliet ging. Een bruine stapel jaren 60-betonlagen, verweerd door een halve eeuw uitlaatgassen. Maar een jarenlange, rigoureuze verbouwing van de winkel, de aanpalende parkeergarage en de kantoren erboven volgde. 

Paradepaardje

Nu ziet het er van binnen en buiten spic en span uit, een paradepaardje van het Amstelveense stadshart. Goed: er kwam een Hudson’s Bay-filiaal in, nog geen zes maanden geleden. Maar alleen in de winkelruimte op de onderste twee verdiepingen. Daarboven kwamen kantoren van Hudson’s Bay, en op het dak van de vroegere parkeergarage verrijzen circa 45 luxe appartementen.

Inmiddels sieren felgekleurde stickers met hoge kortingen de etalage. Ze moeten de klanten naar de winkel lokken voor de laatste uitverkoop. Maar in de winkel maakt het schreeuwende karakter plaats voor rust. Verkopers praten met elkaar of voorzien de ramen van nog meer kortingspercentages en uitroeptekens.

Buiten zijn Amstelveners allesbehalve rouwig om het vertrek van Hudson’s Bay. Een van hen noemt het warenhuis ‘een slap aftreksel van de Bijenkorf’. Ze woont tegenover het massale pand en hoewel ‘de renovatie niet haar stijl was, knapte het wel op’. De uitstraling van de buurt verbeterde weliswaar, maar de winkel zelf kon haar nimmer bekoren. Toen ze een e-mail stuurde over de ongeïnteresseerde houding van het personeel, ontving ze een tutoyerende reactie die haar onbegrip alleen maar deed groeien. 

Heimwee naar V&D

Suggesties voor een nieuwe bestemming heeft ze wel: horeca en kleine winkeltjes met een divers aanbod. ‘Een beetje zoals de V&D vroeger, met La Place op de derde etage. Je werd getrakteerd op een prachtig uitzicht over de stad.’ Ze treurt niet om het vertrek van diens vervanger, al baalt ze wel van het donkere aanzicht dat het lege pand in de wintermaanden achterlaat. ‘Maar er komt zeker iets moois voor terug.’

Ook Patricia Soares (42) heeft nog altijd heimwee naar de V&D. In Hudson’s Bay is ze welgeteld één keer binnen geweest. ‘Veel te duur.’ Soares is van origine Portugees en in haar thuisland bezoekt ze graag grote winkelcentra, met keuze uit tientallen winkels, restaurants en cafés. De mediterrane gezelligheid miste ze hier vanaf de dag dat Hudson’s Bay zich heeft gevestigd. ‘Ik zou nu graag een winkel terugzien met de huidige uitstraling, maar die van binnen lijkt op V&D. Met prijzen die te behappen zijn voor de doorsnee inwoner van Amstelveen.’

Achter het winkelpand maakt een hijskraan ruimte voor de zon. Soares zet haar zonnebril op en wijst naar de parkeergarage, waarop bouwvakkers nieuwe appartementen maken. ‘Ze ontwikkelen daar penthouses van 2,5 miljoen euro. De gemeente denkt dat hier alleen maar rijke mensen wonen. Ik zou niet weten wie dat soort prijzen kan betalen’, zegt ze lachend. Als een winkel het niet meer aandurft in Amstelveen, hoopt ze op een gevarieerde invulling van horeca, eettentjes, een bioscoop en winkeltjes.

Opsplitsen

Zulks is het voorland van verreweg de meeste Hudson’s Bay-warenhuizen als de keten vertrokken is, zegt Gertjan Slob, directeur onderzoek van Locatus, dat winkelgebieden in kaart brengt voor de detailhandel en de vastgoedbranche: opsplitsing.

‘Kijk maar naar het voormalige V&D-pand in Groningen. Daar zat eerst een tijd (het nu eveneens failliete warenhuis, red.) Topshelf, nu komt er op de begane grond een grote Jumbo-supermarkt. En de meeste gemeenten zijn maar wat blij als er daarboven wat woningen komen, of desnoods kantoren. Zo ging het ook met de andere V&D-panden: het overgrote deel is inmiddels, bijna vier jaar na het faillissement, weer in gebruik.’

Het wemelt nu eenmaal niet van kopers die staan te trappelen om vijf verdiepingen warenhuis van 15 of 20 duizend vierkante meter over te nemen. Gegadigden zouden internationale ketens zijn als Zara, H&M, misschien Primark. Maar die zitten in de grote steden al wel zo’n beetje waar ze zitten willen, zegt onderzoeker Slob. ‘En in de kleinere steden kunnen ze het vaak online wel af. Hun netwerk is afgedicht.’

Misschien dat een enkel pand in zijn geheel wordt overgenomen door een kapitaalkrachtige partij die het nog aandurft – vorige maand opende het ambitieuze Chinese conglomeraat Ali Baba een fysieke vestiging in Madrid. Misschien ergens een Apple Store. Of zelfs een Decathlon. Maar een buitenlandse warenhuisketen die ineens alle Hudson’s Bay-panden overneemt, die kans is nihil.

Schuin tegenover het vlaggeschip van Hudson’s Bay aan het Amsterdamse Rokin staat het voormalige pand van V&D (midden). De bovenste verdiepingen zijn omgebouwd tot kantoorruimte, de begane grond staat nog steeds leeg. Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Opsplitsen is dus waarschijnlijker. Dat geldt behalve voor de veertien voormalige V&D-panden ook voor het majestueuze vlaggeschip van Hudson’s Bay in Amsterdam: 16 duizend vierkante meter winkelvloer achter fonkelnieuw glas en steen, beeldbepalend voor de oostkant van het Rokin. Terwijl toeristen de binnenstad overspoelen, hangt in Hudson’s Bay een bijna serene sfeer, met reggaeklanken op de achtergrond. Een aantal stellages is al leeg. Verkopers slepen met nieuwe uitverkoopposters door de winkel, om van de rest van het assortiment af te komen. 

Even verderop, richting de Kalverstraat, zijn de bovenste verdiepingen van het oude V&D-pand omgebouwd tot kantoorruimte. De begane grond staat nog altijd leeg. 

Voor de begane grond van de Hudson’s Bay-panden is in bijna alle vijftien gevallen wel wat te vinden, zegt Slob. Desnoods met een beetje creativiteit, door de winkelvloer op de begane ook op te delen. Maar waarom zou je als kapper, wijnhandel of juwelier op de eerste  laat staan tweede of derde  verdieping van een voormalige Hudson’s Bay gaan zitten, als er elders in de steden genoeg winkelruimte leegstaat op de begane grond? Winkelruimte waar potentiële klanten wel gewoon naar binnen kunnen kijken en wandelen.

Creatief meedenken

Vandaar het Amstelveense en Groningse model. Gemeenten zullen creatief moeten meedenken om ook hogere verdiepingen weer bestaansrecht te geven. Woonruimte, dat komt iedere binnenstad tekort. De pijn zit hem bij de vastgoedeigenaren. Winkelruimte zoals die aan de begane grond van het Rokin gaat voor een huurprijs van zo’n 1.200 euro per vierkante meter per jaar (100 euro per maand) over de toonbank, wat grofweg halveert per verdieping hoger. Maar zelfs in hartje Amsterdam tellen huurders (nog) geen 100 euro per vierkante meter per maand neer, en de helft daarvan ook niet. Op de vierde of vijfde, misschien de derde verdieping, zijn appartementen in theorie wel mogelijk.

‘Vastgoedeigenaren moeten weer op zoek naar een bestemming voor het hele gebouw en lopen inkomsten mis’, zegt Slob. ‘Hoewel dat overigens de vraag is: naar verluidt heeft Hudson’s Bay in sommige gevallen voor twintig jaar een huurovereenkomst getekend met de pandeigenaren. Het vertrek uit Nederland kan het moederbedrijf kapitalen kosten. Maar in de meeste gevallen zullen de consument en de winkelstraat er uiteindelijk niet zoveel van merken.’ 

Met één kanttekening: het gaat wel even duren. Tot die tijd kijken inwoners van Hudson’s Bay-steden straks wederom aan tegen tientallen meters dichtgeplakte etalageruit.

MEER LEZEN OVER HUDSON’S BAY

Premium of juist V&D?

Na vele maanden van opeenvolgende geruchten vertrekt Hudson’s Bay nog dit jaar definitief uit Nederland. De keten moest de leegte opvullen die het faillissement van V&D veroorzaakte, maar begreep de Nederlandse klant niet. De ruim 1.400 werknemers moeten op zoek naar nieuwe baan. Lees hier een uitgebreid profiel van de winkelketen.

Hudson’s Bays Nederlandse opkomst en ondergang in zes artikelen

Toen de Canadese winkelketen in september 2017 de deuren van haar eerste Nederlandse filiaal opende, mikte het op millennials. Maar op de winkelvloer was het publiek vooral grijs. Al snel concludeerde de keten dat de prijzen omlaag moesten. Twee maanden later schrapte het bedrijf plannen voor vijf extra warenhuizen in Nederland. Een jaar later luidde de nieuwe bestuursvoorzitter de noodklok over de Nederlandse winkels. Daarna kwam een roemloos einde aan een voor Nederland ongekend ambitieuze operatie van moederbedrijf Hudson’s Bay Company (HBC), dat in 1670 begon als pelsjager en ooit half Canada bezat.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden