HET NIEUWE ROTTERDAM

De komende drie jaar zijn cruciaal voor de Kop van Zuid. In die tijd moet blijken of de slogan Manhattan aan de Maas niet beperkt blijft tot een reclamekreet....

NOG steeds wordt er onophoudelijk gebouwd op de Kop van Zuid, dat rond 2005 moet zijn uitgegroeid tot het tweede centrum van Rotterdam. Op de oude, kale havengebieden verschijnen nu huizen, kantoren en winkels.

Na vijf jaar bouwen is de eerste fase van de sprong over de Maas afgerond. Tien jaar geleden werden de uitgangspunten voor het 'nieuwe Rotterdam' geformuleerd aan de overzijde van het water. Op de braakliggende scheepskaden, waar de wind jaren vrij spel had, was plaats voor 5300 woningen, 400 duizend vierkante meter kantoorruimte, 30 duizend vierkante meter schooloppervlak en 35 duizend vierkante meter bedrijfsruimte.

De vestiging van horeca, bioscopen en het nieuwe Luxor Theater plus het doortrekken van de metro en de tram zou het verkommerde gebied grootstedelijke allure geven. Een extra troef was de Erasmusbrug, die puur op zijn esthetisch gehalte werd gekozen. Symbool, monument en oeververbinding ineen, accentueerde de brug de pogingen van de gemeente Rotterdam van de gespleten stad één gemeenschap te maken.

Het 'vergeten Rotterdam' op zuid moest voor eens en altijd aan het bestaande centrum worden vastgeknoopt. Dan zou de achtergebleven boerenzij met zijn hoge werkloosheid en zijn lage koopkracht kunnen profiteren van het rijkere noorden van de stad. Ten slotte wilde de gemeente op de Kop van Zuid een kantoorlocatie van internationale allure creëren dat in de volksmond meteen Manhattan aan de Maas ging heten.

De belangstelling voor de woningen op de Kop van Zuid viel tot nu toe niet tegen. De 1200 wooneenheden die in de eerste fase werden gebouwd, waren snel verkocht. 'De verhuisbeweging die je het meest waarneemt is die binnen het gebied zelf. Veel youngsters stromen door van een appartement naar een groter huis. Een goed teken', zegt B. Lopik van Ooms Makelaardij, dat een groot deel van de verkoop en verhuur van deze nieuwbouw voor zijn rekening neemt.

In eerste instantie richtte de aandacht zich op jeugdige, goed opgeleide tweeverdieners die werd voorgehouden dat ze in een bruisende omgeving terecht zouden komen. 'Dat zijn avonturiers en die heb je in de beginperiode nodig', stelt Lopik. Ook vestigen er zich veel remigranten: Rotterdammers die ooit de drukke binnenstad ontvluchtten en nu weer terug willen.

Uit de cijfers blijkt verder dat een kwart van de huizen (die gemiddeld tussen de 300- en 350 duizend gulden kosten) verkocht is aan geïnteresseerden van buiten de stad. Van het restant ging de helft naar kopers die de oversteek van de rechter-Maasoever maken. Een van de sociaal-economische doelen van het project, meer noord naar zuid, is daarmee goeddeels bereikt.

Er zijn tekenen dat de barrière ook in psychologische zin wordt geslecht. Een van de met sloop bedreigde handelsvemen wordt momenteel verbouwd tot appartementencomplex voor studenten. Voor het eerst zullen studenten die woonruimte nodig hebben in Rotterdam ook hun kompas op de linkeroever van de Maas moeten richten. 'Het wervend effect dat hiervan uitgaat op jongeren is niet te onderschatten', zegt P. Rodenberg, gemeentelijk projectmanager voor de Kop van Zuid.

Moeilijker is de situatie in de kantorensector, waar de Kop van Zuid zichzelf als een A-locatie wil profileren met huurprijzen boven de 300 gulden per vierkante meter. De Wilhelminahof - ruim honderdduizend vierkante meter - trok enkele grote huurders. Het betrof non-profit bedrijven die behoefte hadden aan een groter kantoor, zoals de belastingdienst en de rechtbank.

Commerciële bedrijven toonden tot op heden nauwelijks belangstelling. De 18 duizend vierkante meter ruimte voor zakelijke dienstverlening in de toren aan de kop van de Wilhelminahof staat zelfs in deze tijd van booming business grotendeels leeg. Ook wil het nieuwe Rotterdamse zakenkwartier aan de rivier maar niet aanslaan bij buitenlandse ondernemingen en investeerders.

Om een kandidaat te strikken voor de nog te bouwen 'boekensteun' van architect Renzo Piano aan de voet van de Erasmusbrug moest een kunstgreep worden toegepast. Onlangs lekte uit dat de gemeente PTT Telecom pas als huurder over de streep wist te trekken na de huurprijs met twee miljoen gulden te hebben verlaagd.

De politieke oppositie velde een hard oordeel over deze handelwijze. Er bestaat de angst dat een uitverkoop van het concept van de Kop van Zuid het gevolg zal zijn. 'Ze moeten schooien om de gebouwen vol te krijgen', zegt M. Kneepkens van de Stadspartij.

Hij roept in herinnering dat Veronica indertijd ook al snel afhaakte als mogelijk gegadigde voor de Kop van Zuid toen de omroep op zoek was naar een nieuw kantoor. 'Dat imago van Manhattan aan de Maas is allemaal flauwekul. Virtual reality.'

Projectmanager Rodenberg kenschetst de overeenkomst met PTT Telecom echter als een goede deal. 'In de concurrentie met Amsterdam, Den Haag en Utrecht neemt Rotterdam een zwakkere positie in. Als een overheid de hoge ambities wil waarmaken die het koestert met dit domein is een duwtje in de rug op zijn tijd verantwoord. We wilden per se een commerciële marktpartij aan ons binden en kunnen nu sneller met de bouw van Piano's ontwerp beginnen. Dat drukt de renteverliezen.'

Al eerder schroomde het Rotterdamse stadsbestuur niet een staaltje marktregulering toe te passen. Toen de verbouwing van het Entrepotgebouw dreigde te stokken besloot de gemeente tot een extra investering van enkele miljoenen om het project toch van de grond te krijgen. In ruil daarvoor bedong het bij huurder Vendex de garantie dat voor de superstore honderd medewerkers in de omliggende achterstandswijken werden geworven. 'Op die wijze krijgt de Kop van Zuid ook het sociale rendement dat we noodzakelijk vinden', zegt Rodenberg.

De markt reageert positief op deze interventies. Het is een teken dat de gemeente zijn taak als regisseur serieus neemt. Een lokkertje op zijn tijd, zoals bij PTT Telecom, is dan zeker geen negatief signaal. 'Noem het een pioniers-korting ', stelt Lopik. 'De commotie was groter geweest als het bedrijf had afgezien van verhuizing naar de Kop van Zuid, want dan heb je een aanwijzing dat het gebied met zijn imago tobt'.

O OK G. van Gent, directeur van DTZ Zadelhoff, vindt het prima dat Rotterdam 'dynamiek in het gebied pompt'. Dat er volgens hem wat 'functionele leegstand' bestaat hoeft de gemeente niet te verontrusten. 'Ik vind dat het redelijk goed loopt. Het wordt zeker een succes, maar je moet het in proporties zien. Je kunt wel stoer roepen dat je bedrijven van buiten wilt aantrekken, maar Rotterdam loopt op dat punt sterk achter bij Amsterdam en Utrecht. Voor de prijs waarvoor je in Amsterdam een slecht kantoor hebt zit je in Rotterdam op de beste nieuwbouwlocatie. De Kop van Zuid zal weinig aan dit gegeven veranderen', zegt hij.

De komende drie jaar zijn cruciaal voor de Kop van Zuid. De sociale doelstelling, een sterke stedenbouwkundige verwevenheid met de omliggende arbeiderswijken Feijenoord en Charlois, moet dan haar beslag krijgen. Tegelijkertijd moeten gelauwerde architecten er op de Wilhelminapier voor zorgen dat Manhattan aan de Maas niet slechts een reclamekreet blijft.

Het World Port Centre van Norman Foster, de eerder genoemde Telecom-toren van Renzo Piano en het deels boven het water zwevende Luxor Theater van Peter Wilson zullen daar dan samen met Hotel New York, de Erasmusbrug, en de gerenoveerde cruise-terminal het rivierfront vormen dat Rotterdam-Zuid ook visueel uit de anonimiteit moet halen.

H. van Heel, indertijd nauw medewerker van stedenbouwkundige R. Bakker - die aan de basis stond van de Kop van Zuid - vindt dat geduld de beste eigenschap is die de gemeente kan tonen. 'Rotterdam wil in een jaar of tien het bestaande stadshart over het water tillen. Steden als Warschau en Boedapest deden daar 150 jaar over. Rotterdam moet de tijd nemen met de Kop van Zuid. Hoe langer je doet over het ontwikkelen van een nieuwe binnenstad, hoe duurzamer het resultaat'.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden