'Had ik maar niet... dat maalt 's nachts door je kop'

Projectontwikkelaar Rudy Stroink (57) voorspelde als eerste dat het zou misgaan in de vastgoedwereld. Ook zijn bedrijf TCN viel eraan ten prooi. Hij is 'terug bij af'.

Bent u nu eigenlijk arm?

'Ja. Ik ben helemaal terug bij af. Mijn huis kan ik niet meer betalen. We zullen het moeten verkopen, op een heel ongunstig moment. Het klinkt misschien stoer, maar ik kan dat aan. Het was alleen naar om mijn meest dierbaren te vertellen: het geld is op, we kunnen niet meer op vakantie en je studie betaal je voortaan maar zelf.'

Terwijl u ooit met een geschat vermogen van 100 miljoen euro in het linker rijtje van de Quote 500 stond.

'Dat boeide me niets. Het was een papieren vermogen, alles zat in TCN. Het echt grote verlies voor mij is dat ik niet meer de mensen om me heen heb die me bij elk plannetje ten dienste staan. Dat vond ik echt rijkdom. Nu moet ik gaan vragen, soms smeken. 'Joh, wil je alsjeblieft dit voor me doen?' Als ik vroeger ergens binnenkwam, wist iedereen: dat is die Stroink, die heeft wat bereikt en is stronteigenwijs. Ik ben nu alleen maar stronteigenwijs.'

Projectontwikkelaar Rudy Stroink is een voormalig kraker en architect die in de jaren tachtig naar de Verenigde Staten trok omdat hij het zat was alleen maar in opdracht gebouwen te tekenen. Hij wilde zelf bedenken waar ze moesten komen, ze neerzetten.

In 1994 kwam hij terug en stichtte TCN, zijn 'toko' die moest uitgroeien tot een Europese vastgoedonderneming. Dat lukte aardig. Zo'n veertig grote projecten stampte hij uit de grond in acht verschillende landen. Gezamenlijke waarde: circa 1,2 miljard euro. In Nederland is hij vooral bekend van het Media Park in Hilversum. Hij kocht het vlak na de moord op Pim Fortuyn.

Anders dan veel van zijn concurrenten verschuilt Stroink zich niet achter maatpak en optimistische glimlach. Hij is altijd bereid om zijn tegendraadse mening te geven over de vastgoedwereld en vooral de ruimtelijke ordening in Nederland.

Overal ziet hij ontwerpblunders en die wil hij rechtzetten. Vanuit zijn vliegtuig liet Stroink journalisten zien hoe lelijkheid, leegstand en verrommeling het Nederlandse landschap aanvreten. Hij maakte zich hard voor een 'sloopfonds' om lege, kansloze kantoren te slopen. In 2010 wilde hij stoppen met TCN, waarna hij in de politiek zou gaan, wethouder worden of minister.

Maar toen kwam de crisis.

Als eerste voorspelde Stroink in 2008 dat de vastgoedwereld door een diep dal zou gaan. Begin dit jaar zei hij dat 'het jaar van de afrekening' was aangebroken. Hij kreeg weer gelijk. Deze zomer ging Eurocommerce, een van de grootste kantorenbouwers van Nederland, ten onder. Compleet met fraudeschandaal. En ook TCN legde het loodje. De 120 werknemers weten nog niet waar ze aan toe zijn.

Wist u dat u het ook over uzelf had toen u die afrekening voorspelde?

'Het was voor TCN al twee jaar spannend. Maar deze zomer gaf Eurocommerce de dolkstoot. Iedereen schrok zich rot. Dat na de vastgoedfraude weer sprake was van list en bedrog. Daarop zeiden de banken dat ze helemaal geen geld meer zouden steken in kantoren en winkels. Maar een vastgoedbedrijf is net als een haai, je moet bewegen anders krijg je geen zuurstof meer. Je moet nieuwe projecten hebben.'

In het verleden heeft u vaak gezegd dat Nederlanders meer als Amerikanen moesten worden. Vallen en weer opstaan. 'Donald Trump is drie keer failliet gegaan in zijn leven', zei u. Kunt u er nog steeds zo naar kijken, nu u dat zelf overkomt?

'Ik zeg nu: ik had liever de schriftelijke cursus gedaan en niet het practicum. Ik ben niet bang dat ik er niet bovenop zal komen, ik heb vertrouwen in mijzelf en mijn vaardigheden. Maar je gaat door een dal als je je medewerkers de deur uit ziet gaan, of als je secretaresse met wie je tien jaar samenwerkt, vraagt: hoe gaan wij nu verder? Uiteindelijk zijn we gewoon mensen.

'Had ik maar niet...', dat maalt 's nachts door je kop. Vooral dat ik twee jaar geleden op mijn 55ste verjaardag de dagelijkse leiding over het bedrijf heb overgedragen aan de jonge garde. Ik had me dat al jaren voorgenomen. De oude aap moet op tijd het veld ruimen en iets anders gaan doen, dacht ik. Maar ik had dat niet in die crisistijd moeten doorzetten. Ik had mijn schuldeisers nog harder moeten vasthouden om ze ervan te overtuigen dat we er samen uit zouden komen.'

Dat heeft u nog wel geprobeerd?

'We hebben keurig netjes een plan neergelegd waarin we zeiden: met pappen en nathouden kunnen we door de crisis komen, ook al duurt die nog vijf jaar. Maar daar hadden ze geen vertrouwen meer in.'

Zeggen ze dan: Rudy, ga maar je faillissement aanvragen?

'Nee, dan stellen ze 'adviseurs' aan. Faillissementen gaan gepaard met veel adviseurs, die niet gratis zijn. En die gaan dan opschrijven wat je ook wel weet.'

Vindt u dat irritant?

'Ontzettend irritant, want het lost de kernvraag niet op, namelijk: hebben we nog vertrouwen in elkaar? Dat kan geen adviseur oplossen. Maar ik wil niet zielig doen en wijzen naar anderen, zo van: 'Die klootzak heeft me omver getrokken.' Ik heb aan mijzelf te danken dat ik aan hen ben overgeleverd.'

Intussen klinkt het toch alsof u de banken verwijten maakt.

'Nee, ik heb ze niets te verwijten, sommigen hebben veel geduld gehad. Ik verbaas me er wel over dat ze tegen mij zeggen: wij willen morgen ons geld terug. Soms denk ik dat ze nooit hebben geweten waar ze hun geld in hebben gestopt en dat er een risico bestond dat het niet zou terugkomen. Maar dat is ondernemen en daarom heb ik ze destijds al die memo's, haalbaarheidsanalyses en spreadsheets over het project gegeven. Of dat ze dan zeggen: 'Je moet alles maar verkopen.' Aan wie dan? Zij weten toch ook dat er nu niemand is die vastgoed koopt? Omdat ze niemand meer krediet geven.

'Het verlies van vertrouwen is wel iets fascinerends. Waarom lenen ze mij de ene dag blindelings 100 miljoen en kan ik de volgende dag nog geen woninghypotheek krijgen?'

Waarom?

'Fassbinder heeft een film gemaakt, Angst essen Seele auf. Angst eet de ziel op. Die angst zit nu in de markt. Iedereen is bang een fout te maken en zijn baan kwijt te raken. Vijf jaar geleden belde ik de baas van de bank en zei: dit ben ik van plan, doe je mee? Dan zei hij: Rudy, dat gaan we doen. Het vertrouwen was groot.'

Hopping, zo omschrijft Stroink de tijd waarin de bankiers nog wel vertrouwen in hem hadden. 'Een dag begon al vroeg. Dan vloog ik naar Portugal om drie uur lang te onderhandelen over een nieuw winkelcentrum. 's Middags had ik nog een afspraak in Londen, daarna terug naar Amsterdam. Paar dingetjes afhechten en een uur of acht, negen was ik thuis. Ik zat als een spin in het web tussen allemaal mensen die bezig waren met bouwen, financieren, opdrachten binnenhalen. Je kon me 's nachts wakker maken en dan wist ik precies welke rekening we op welk project aan welke architect betaald hadden. Ik kon het prima aan allemaal. Ik was gelukkig, intens gelukkig.'

Achteraf is het een bizarre bubbel geweest waar u middenin zat. De afgelopen tien jaar zagen we de grootste vastgoedexplosie die de wereld ooit heeft meegemaakt.

'Die zullen we hier ook nooit meer meemaken. Alles was gestuurd door een tsunami van kapitaal. Iedereen profiteerde ervan, projectontwikkelaars, bouwbedrijven, banken, beleggers. Er is heel veel geld door de kassa gelopen.'

Wat heeft het Nederland opgeleverd?

'Ook de overheid heeft flink geprofiteerd. Alleen al van TCN. Wij hebben sinds 1994 ongeveer 1,2 miljard aan projecten gedaan. Alleen de loonbelasting was al 5 tot 6 miljoen per jaar. En dan zijn er nog al die gemeenten die dolgraag bouwprojecten wilden omdat ze de grond duur konden verkopen. Dan konden zij weer leuke dingen doen voor hun gemeente. Ik heb de Nederlandse staat niet armer gemaakt.'

Dus die vastgoedmannen zijn eigenlijk goedbetaalde ambtenaren gebleken?

'Dealers van de publieke junk. Politici, vaak wethouders, kwamen met allemaal optimistische ideeën voor bedrijventerreinen, woonwijken en publieke gebouwen. Allemaal gefinancierd met goedkoop, publiek geld. Zij legden de infrastructuur aan, maakten de grond bouwrijp. En de projectontwikkelaren hoeven alleen maar de huisjes te bouwen als ze al verkocht zijn. Tegen Amerikanen zei ik altijd: het is hier entrepreneurial heaven. Je mag ondernemen, maar uiteindelijk zijn alle risico's voor de overheid. We hebben weinig echte stoere ondernemers in dit land.'

Het heeft Nederland in elk geval heel veel gebouwen opgeleverd. Lelijke, die nu vaak leeg staan. Maar ook veel mooie. De afgelopen jaren waren uit architectonisch oogpunt ook gouden tijden.

'Uiteindelijk zijn het vleesgeworden spreadsheets. Of je nu de lege bedrijventerreintjes langs de snelwegen neemt, of de glanzende torens van beroemde architecten op de Zuidas. Het is allemaal gedreven door de belofte van rendement en altijd stijgende waarde, niet vanuit de behoefte van de gebruikers.

'We hebben geen mooie steden gemaakt. Dat wordt de opgave van de komende tijd. De afgelopen jaren zijn er door architecten, en ontwikkelaars veel mooie plaatjes gemaakt van mooie projecten, echter zonder mensen erop.'

Daar deed u dus aan mee?

'Ik heb me nooit laten verleiden tot het bouwen van kolossen, daar heb ik nooit in geloofd. Mijn grootste zonde is dat ik af en toe en gebouwtje langs de snelweg heb neergezet. Maar driekwart van mijn projecten zijn plekken waar het gelukt is om meer ontmoetingen te organiseren. Bij het Media Park bijvoorbeeld door de hekken weg te halen. Er zitten nu meer dan tweehonderd bedrijfjes, dat waren er veertig. TCN was goed in het creëren van plekken. Daar ben ik nog steeds trots op.'

Is de rol van de projectontwikkelaar nu uitgespeeld?

'De term projectontwikkelaar is misschien wat bezoedeld, maar er is nog heel veel behoefte aan opdrachtgevers. Iemand met een idee, en een verhaal. Dat komt nu niet van de politiek, die als een grote verzekeringsmaatschappij alleen maar bezig is risico's af te dekken. Maar als iedereen dat doet, worden we een soort Havana, een monumentale stad waar niemand investeert of innoveert en de tijd blijft stilstaan. Er is dus behoefte aan mensen die, als een Winnetou, hun oor tegen de grond van de prairie kunnen leggen en precies horen wie en wat er op 10 kilometer afstand aankomt.'

En, wat hoort Winnetou, volgens u?

'Mijn overtuiging is dat we nu in de periode zitten waarin de stad economisch gezien nog veel belangrijker zal worden. Ik sprak laatst de baas van een energiebedrijf, die vertelde dat hij het gewoon aan de energierekening kan zien. In de stad wordt steeds meer energie verbruikt, daarbuiten steeds minder.

'Ik schijf er ook een boek over. Where are you, moet het heten. Dat is de meest ge-sms'te zin. Alles draait om ontmoeten. Een goede stad accommodeert dat. Daar vinden de ontmoetingen plaats die de economie vooruit helpen. De stad is de grootste dichtheid aan kansen.

'Een andere trend is natuurlijk dat we steeds flexibeler worden. Na drie of vier jaar van stad veranderen, vaak naar een ander land, is heel normaal. Vanuit het vastgoed gezien is dat een ingewikkelde situatie. Wij zijn niet gewend om voor zo'n korte periode te plannen en al helemaal niet te financieren. Genoeg werk dus voor mensen met ideeën.'

Gaat u dat, als een soort Donald Trump, in uw tweede zakelijke leven allemaal regelen?

'Ja. Ik coach een nieuw bedrijfje, dat TCN Concepts gaat heten. Het moet een soort archipel worden van architectuur, branding, bouw en financiering. Helemaal gericht op de vraag 'wat en van wie is de stad' en wat we kunnen bedenken om dat beter te laten functioneren. Alle onderdelen met hun eigen specialiteit, maar samen een gemeenschap. Niet meer één baas, en subbaasjes en sub-subbaasjes.

'En als een van de grote steden een nieuwe wethouder nodig heeft, dan kunnen ze me ook bellen. Ik moet nog wel even helemaal door de mangel gehaald worden met TCN. Maar als dat is afgehecht, gaan we weer verder.'

2012 in 19 interviews

Dit is het vijfde deel in een dagelijkse interviewserie die op 22 december wordt afgerond met een interviewkatern.

Mensen van 2012

undefined

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden