Grondmarkt is geheel gemanipuleerd

Hoe ondoorzichtig de handel in grond ook is, duidelijk is dat er goed verdiend wordt. 'Op de grondmarkt draait alles om de overwinst die op nieuwbouwwoningen kan worden gemaakt', zegt de Utrechtse wetenschapper T....

De afgelopen jaren is meer dan dertigduizend hectare land aan de agrarische sector onttrokken. Daarop worden woningen, bedrijventerreinen en infrastructuur gebouwd. Die grond wordt duur betaald, zo bleek uit berekeningen die de Volkskrant dinsdag publiceerde. Maar wie verdient daaraan?

De grondmarkt is buitengewoon ondoorzichtig. Het wemelt van de transacties die alleen voor ingewijden te volgen zijn. Een voorbeeld. Begin jaren negentig kochten projectontwikkelaars op grote schaal landbouwgrond in gebieden die door het kabinet voor de bouw van Vinex-woningen aangewezen waren. Maar even later verkochten ze die grond door aan de gemeente tegen een prijs die lager was dan het bedrag dat ze ervoor hadden betaald. Dat deden ze niet uit liefdadigheid, maar omdat ze in ruil daarvoor van de gemeente het recht verwierven om de woningen te bouwen.

'Op de grondmarkt draait alles om het surplus, zeg maar de overwinst, die er op nieuwbouwwoningen kan worden gemaakt.' Dat vertelt T. Spit, een Utrechtse wetenschapper die onlangs voor de Tweede Kamer onderzoek deed naar woningbouwlocaties. 'Die winsten zijn groot dankzij de schaarste op de woningmarkt. De grondhandel fungeert als verdelingsmechanisme. Wie over grond beschikt, kan aanspraak maken op een deel van de buit.'

De boer profiteert van de grote vraag naar grond doordat hij zijn land kan verkopen tegen een veelvoud van de normale agrarische prijs. Maar ook de eerste eigenaar van een woning pikt een graantje mee. 'Als die zijn huis een dag nadat hij het heeft betrokken weer in de verkoop doet, levert dat meestal tienduizenden guldens op.' Maar de echt grote financiële klappers worden door de gemeenten en grote bouwbedrijven gemaakt.

Spit: 'De grondmarkt is van begin tot eind een gemanipuleerde markt. De gemeenten en de rijksoverheid zetten de koers uit. Zij bepalen in hoofdlijnen waar en wat er wordt gebouwd. Vooral de gemeenten kunnen daar door de uitgifte van bouwgrond behoorlijke winsten maken.'

De projectontwikkelaars op hun beurt knokken met elkaar en met de gemeenten om hun aandeel in de buit. Een bouwbedrijf dat er in slaagt grond van een boer over te nemen, heeft in dat gevecht de beste papieren.

De meeste gemeenten werken bij voorkeur samen met grote projectontwikkelaars. Kleinere grondeigenaren en bouwbedrijven beschikken vaak niet over de ervaring en organisatie om een groot gecompliceerd bouwproject tot een goed einde te brengen.

Daarbij komt dat de gemeente graag afspraken met de projectontwikkelaars maakt over groenvoorzieningen, wegen, scholen en andere collectieve voorzieningen. Een deel van de kosten daarvan wordt in de grondprijs verwerkt. Niet ongebruikelijk is ook dat de kopers van vrijesectorwoningen een deel van sociale woningbouw financieren.

'Grote projectontwikkelaars', zegt J. Fokkema van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkelingmaatschappijen (Neprom), 'staan daar meestal welwillend tegenover. Maar er is in het bouwwereldje een kleine groep spelbedervers bezig die zich aan zulke afspraken onttrekt.'

Spit vertelt over de 'zebratactiek' van Oostveen, een kleine grondbelegger die zich invocht op de Utrechtse nieuwbouwlocatie Leidsche Rijn. 'Oostveen heeft met allerlei slimme juridische constructies bijna honderd kleine reepjes land aangekocht om de gemeente te dwingen hem bij het bouwproces te betrekken.'

De gemeente probeert hem nu 'uit te roken' door het bouwproces zo te organiseren dat Oostveen niet in de prijzen valt. 'Ze kan bewerkstelligen dat zijn stukjes grond worden aangewezen als parkeerplek of groenvoorziening. En dat is pech, want daarmee valt veel minder te verdienen. '

Zowel de Neprom als de Vereniging van Nederlandse Gemeenten hoopt dat het kabinet met regels komt om Oostveen en andere spelbedervers de pas af te snijden. Maar het zou ook geen kwaad kunnen, zeggen kenners van het bouwwereldje, als de gemeenten en grote projectontwikkelaars wat meer inzicht geven in de lucratieve afspraken die door hen op de grondmarkt worden gemaakt.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden