Analyse Oosterwold

Gemeente zit pionierende huizenbouwers dwars: bouwgrond bij Almere ineens twee keer zo duur

In de polder tussen Almere en Zeewolde loopt een internationaal bejubeld experiment: honderden particulieren bouwen er samen hun eigen dorpjes, zonder tussenkomst van een projectontwikkelaar. De bouwrevolutie gaat met horten en stoten: deze week verdubbelde de gemeente plotseling de grondprijs.

Nieuwbouwwijk Oosterwold, een woongebied in ontwikkeling in Flevoland. Beeld Simon Lenskens

Huib de Graaf (34) zit maandagavond net met zijn jonge gezin aan de avondmaaltijd, als het gepingel van een binnenkomend berichtje hun lang gekoesterde droom aan flarden schiet. De gemeente Almere verhoogt per direct de grondprijs van ‘hun’ bouwkavel met 80 procent. Een mailtje naar de gemeente resulteert in een bruusk automatisch antwoord, dat eindigt met de zin: ‘je zult een hernieuwde afweging moeten maken over een voor jou haalbare investering.’

‘Onze eerste gedachte was: dit kan niet voor ons gelden, wij hebben ons al meer dan een jaar gecommitteerd en zijn al heel lang in overleg met de gemeente’, zegt De Graaf. ‘Juridisch kan dat toch ook helemaal niet?’

Jazeker kan dat, zegt de gemeente Almere. Of het behoorlijk bestuur is, is een andere vraag. Het appje kwam via de groep ‘zelfbouwers’ waartoe De Graaf behoort, of hoopt te gaan behoren: gelijkgezinden die op een lap boerenveld tussen Almere en Zeewolde bezig zijn helemaal zelf hun eigen dorpjes te ontwerpen en bouwen. Zeker achthonderd pioniers zijn inmiddels naar Oosterwold getrokken, meldt een woordvoerder van de gemeente Almere. Er staan 636 woningen van zeer uiteenlopende aard, ruim honderd huizen meer zijn nu in aanbouw. Almere hoopt dat tegen 2030 zo’n 15 duizend mensen zijn neergestreken in Oosterwold. Het innovatieve project wordt internationaal bejubeld.

Klagen

Tegelijk klagen de zelfbouwers dat de betrokken overheden – met name de gemeente Almere – regelmatig op het laatste moment beslistermijnen oprekken of plotseling regels veranderen, over bijvoorbeeld geluidsnormen of de ligging van kavels. En nu is er deze plotselinge bijna-verdubbeling van de grondprijs. De gemeente wijst erop dat huizenprijzen sterk stijgen, waardoor de uiteindelijke waarde van woningen in Oosterwold hoger wordt. De gemeente stelt de grondprijs daarom bij naar de marktwaarde.

Simpel bezien is de wetgeving duidelijk: bij de grondverkoop treedt de gemeente op als private, verkopende partij. De particulier is de kopende partij. Zolang de partijen geen overeenkomst hebben getekend, kan de verkoper de prijs verhogen. Dat staat ook duidelijk in het stappenplan voor bouwen in Oosterwold: pas als de intentieovereenkomst getekend is, heeft de initiatiefnemer (koper) duidelijkheid over ‘de precieze plek, vorm, oppervlakte én de kosten van de kavel’.

Nieuwbouwwijk Oosterwold. Beeld Simon Lenskens

Behoorlijk bestuur

Het probleem is: zo simpel is de situatie in Oosterwold niet. Bij aankoop van een reguliere nieuwbouwwoning is het meestal een kwestie van weken voordat de eerste afspraken op papier staan. In het geval van Oosterwold zijn gegadigden vaak meer dan een jaar bezig voordat de gemeente eindelijk een intentieovereenkomst met ze wil aangaan. Ze moeten kavels inrichten, met hun toekomstige buren de wegen op die kavels overeenkomen, de gemeenschappelijke ruimtes indelen. Pas als de bewoners van een specifiek veld – met tientallen kavels – allemaal hun boeltje voor elkaar hebben, tekent de gemeente een intentieovereenkomst met de individuele initiatiefnemers. Vaak pas na enkele tijdrovende beoordelingen en verzoeken tot correcties en aanpassingen.

De vraag is of een plotselinge prijsverhoging halverwege de voorbereiding voor een intentieovereenkomst billijk is. ‘Ook als de overheid als private partij handelt, moet zij dat doen volgens de algemene beginselen van behoorlijk bestuur’, zegt Rob Wertheim, docent bestuurs- en omgevingsrecht aan de Rijksuniversiteit Groningen. ‘Dan kun je denken aan het vertrouwensbeginsel: in hoeverre heeft de gemeente gehandeld op een manier die het vertrouwen heeft gewekt dat de grond voor een bepaalde prijs wordt uitgegeven?’

De lat daarvoor ligt wel hoog, zegt Wertheim: de overheid heeft een behoorlijke mate van vrijheid om marktconforme prijzen te vragen. ‘Het gaat echt om de details: wat is wanneer gezegd. Als advocaat zou ik heel goed naar de zaak moeten kijken voor ik hem aanneem.’

De Graaf, voor wie het mailtje maandagavond een rekening betekende van een kleine 50 duizend euro, vindt de plotselinge verhoging in elk geval in strijd met de wetten van fatsoen. Hij zal moeten afhaken, vreest hij. ‘Het is links lullen, rechts vullen. De gemeente zette het project neer als ideologisch, duurzaam, gericht op een specifiek soort mensen. Bij de presentatie zeiden ze destijds zelfs: wij gaan niet mee met de gekte van de markt.’ Hij snoeft. ‘Ik hoor het hem nog zeggen: wij gaan niet mee met de gekte van de markt.’

Utopia in de polder

Zonnestralen, kippen en een Mongoolse tent. Op een warme dag in het voorjaar legde fotograaf Simon Lenskens legde de bouwers in Oosterwold vast, te midden van hun bouwsels.

Marktconform

De gemeente is geenszins van plan op haar besluit terug te komen: de prijsverhoging is marktconform, een stijging van de grondprijs vooraf aankondigen zou speculatie in de hand werken, en zonder intentieovereenkomst hebben geïnteresseerden nog geen rechten – en ook geen plichten. Bovendien, zegt een woordvoerder van de gemeente: ‘Wie zouden er onder een eventuele overgangsregeling voor mensen zonder intentieovereenkomst moeten vallen? Belangstellenden? Dat is niet vast te stellen.’

De aanhoudende onvrede bij veel zelfbouwers over wat zij zien als de onvoorspelbare grillen van de gemeente, zegt wat over een spanningsveld. ‘De overheid wil innovatie stimuleren, in dit geval pionieren in de polder, maar handhaaft tegelijk strikte regels en procedures’, zegt Marcel Boogers, hoogleraar innovatie en openbaar bestuur aan de Universiteit Twente. ‘Meestal gaat het goed, maar het blijft een lastige afweging. Als je mensen wil helpen pionieren, moet je niet halverwege de rit allerlei belemmeringen opleggen.’

In de Flevolandse polder bouwen honderden mensen zelf hun gewenste huis en dorp

De Amerikaanse Harvard University en de Britse krant The Guardian keken er al met grote ogen naar: de Nederlandse polder waar pioniers hun eigen dorpjes en huizen van begin tot eind zelf ontwerpen en bouwen. Een bouwrevolutie. Maar geen enkele revolutie verloopt bloedeloos.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden