bellen metonze economieverslaggever

‘Er wordt al minder overboden, maar een crash van huizenprijzen is niet in zicht’

Economen van grote banken en prominente wetenschappers presenteerden woensdag een plan om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. Heeft dit kans van slagen? En neemt de gekte op de huizenmarkt al wat af? We bellen economieredacteur Marc van den Eerenbeemt.

Niels Waarlo
De bouw van nieuwe woningen wil maar niet vorderen. Beeld Guus Dubbelman / de Volkskrant
De bouw van nieuwe woningen wil maar niet vorderen.Beeld Guus Dubbelman / de Volkskrant

Kun je enkele belangrijke voorstellen die in het plan staan schetsen?

‘Een belangrijke aanbeveling is om koopwoningen te gaan belasten als vermogen, om de vermogensongelijkheid met huurders te verkleinen en de huizenprijs te drukken. Dat betekent dat je belasting betaalt als je verkoopt met overwaarde, en ook voor het woningbezit zelf.

‘Verder moeten gemeenten kunnen meeprofiteren bij een bestemmingsverandering van grond. Als landbouwgrond verandert in woningbouwgrond, stijgt de waarde namelijk enorm. Daarover mag dan belasting worden geheven. Met die opbrengsten kan de gemeente extra sociale huur subsidiëren of bijvoorbeeld wegen bouwen. Het risico is wel dat gemeenten dan gaan ondernemen: als ze krap bij kas zitten zouden ze kunnen besluiten om grond voor natuurdoeleinden toch maar vol te laten bouwen.

‘Het voorstel om de regulering van de huurprijs op termijn weer af te schaffen, is ook interessant. Het argument is dat als verhuurders meer kunnen verdienen aan een huurwoning, ze eerder geneigd zijn nieuwe huurwoningen te bouwen. Uiteindelijk zal dit hogere aanbod de prijzen doen dalen, is het idee. Dit is exact het tegenovergestelde van waar minister De Jonge nu mee bezig is: hij wil juist een puntensysteem, dat al bestaat op de sociale huurmarkt, invoeren in grote delen van de vrije sector.’

Het pakket bevat maatregelen die niet populair zijn bij rechtse partijen. Het verlagen van de hypotheekrenteaftrek en belasting van woningbezit bijvoorbeeld. Het huurplan gaat zelfs in tegen nieuw regeringsbeleid. Hoe realistisch is het dan dat deze voorstellen worden opgepikt?

‘De politieke realiteit is natuurlijk dat kleine stappen veel waarschijnlijker zijn dan het in één keer invoeren van een omvangrijk plan. Áls men deze maatregelen al zou willen overnemen. En dat maakt het lastig: als je maar een deel van de maatregelen invoert, kunnen er ongewenste neveneffecten ontstaan, zo waarschuwen de onderzoekers. Cherry picking wordt dus afgeraden.

‘Ze brengen jammer genoeg ook geen ordening aan, zo van: mocht je als beleidsmaker slechts een deel overnemen, pak dan dit en dit.

‘Pikant is vooral de suggestie om starters een deel van hun toekomstige pensioen te laten inzetten voor de aankoop van een woning. Dan leen je eigenlijk van je toekomstige zelf, dat zou een heel ingrijpende wijziging zijn. Deze voorstellen geven in elk geval extra brandstof aan de brede discussie over hervormingen van de woningmarkt.’

Zal dit pakket de problemen op de huizenmarkt op korte termijn oplossen?

‘Nee. Het enige voorstel dat direct effect kan hebben, is het vergemakkelijken van woningdelen. Zo worden nu uitkeringen en pensioenen verlaagd als mensen gaan samenwonen. Schaf je dat af, dan gaan mensen sneller samenwonen, waardoor er woningen vrij komen.

Hoe lang nog voordat de markt weer in balans is?

‘Tja. In het meest gunstige scenario over een jaar of vijftien, twintig, maar ik betwijfel sterk of dat erin zit. Dan moeten er in 2032 een miljoen woningen bij zijn gebouwd, zoals gepland. Het lijkt mij een wonder als dit lukt, omdat de bouw kampt met personeelstekorten, hoge materiaalkosten en lange juridische procedures. Het aantal inwoners van Nederland mag ook niet te sterk zijn toegenomen, net als het aantal eenpersoonshuishoudens. Anders zit die nieuwbouw ook zo weer vol.

Intussen verhogen centrale banken de rente in reactie op de hoge inflatie. Welke weerslag heeft dat op de woningmarkt?

‘Een renteverhoging door de Europese Centrale Bank (ECB) draagt bij aan het oplopen van de rente op de kapitaalmarkt. Hierdoor wordt het voor banken duurder om hypotheekgeld in te kopen, waardoor ook de hypotheekrente oploopt. Die is de laatste maanden meer dan verdubbeld, maar historisch gezien nog altijd laag.

‘Op dit moment leeft er grote onzekerheid bij kopers en verkopers over de oplopende inflatie en de oorlog in Oekraïne. Het is afwachten wat dit precies zal doen met de huizenprijzen, maar een enorme duikeling wordt niet verwacht. De economie draait goed en de werkgelegenheid is groot. Tegelijkertijd is het huizentekort nog steeds groot en wil de bouw van nieuwe woningen maar niet vorderen.’

Is deze onzekerheid in de praktijk al merkbaar op de woningmarkt?

‘Ik sprak een makelaar die vertelde dat waar een jaar geleden nog twintig, dertig mensen naar een woning kwamen kijken, dit er nu tien zijn. Hij krijgt nu twee, drie goede biedingen op een woning, vorig jaar acht tot tien. Er wordt ook minder overboden dan destijds: men biedt de vraagprijs of er licht overheen.

‘Dit geldt overigens voor een wijk met veel appartementen in een grote stad. Op andere plekken moest hij nog wel meer dan 50 duizend euro overbieden om voor een cliënt een woning met een vraagprijs van een kleine 400 duizend euro binnen te slepen. Je ziet dus wel een verschuiving van sentiment op de woningmarkt, maar een crash van de prijzen is nog niet in zicht.’

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden