5 vragen

Energiecrisis en hoge hypotheekrente doen huizenmarkt sidderen

De energiekosten schieten omhoog, de hypotheekrente breekt door de 4 procent heen en de angst voor een economische recessie neemt toe. Wat betekent dit voor de woningmarkt?

Marc van den Eerenbeemt en Hessel von Piekartz
Een woonwijk in aanbouw in Kampen. Beeld Getty
Een woonwijk in aanbouw in Kampen.Beeld Getty

Na ruim drieënhalf jaar vertoonden de huizenprijzen in de maand augustus voor het eerst weer een daling van 0,1 procent ten opzichte van juli, meldt het CBS. Kraakt de woningmarkt?

De daling van de gemiddelde huizenprijs is minimaal en vond plaats in hartje zomer, van juli op augustus, maar toch spreekt CBS-hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen al voorzichtig van een trendbreuk. Vergeleken met een jaar geleden is nog wel sprake van een stijging, van 11,9 procent. Dat is opnieuw een reuzensprong, maar het is wel de vierde maand op rij dat de prijsstijging op jaarbasis afvlakt.

Van Mulligen vermoedt dat de trendbreuk te wijten is aan de oplopende hypotheekrente en afnemend consumentenvertrouwen. Een jaar geleden bedroeg de gemiddelde rente nog zo’n 1,5 procent. Deze maand werd de grens van 4 procent doorbroken.

Makelaars signaleren al enige tijd dat woningen wat langer te koop staan, het aanbod groeit en het aantal overbiedingen afneemt. Als die ontwikkeling doorzet, lijkt een prijsdaling waarschijnlijk. Maar, waarschuwt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, de woningmarkt blijft onvoorspelbaar. ‘Het is misschien wel moeilijker dan ooit om in te schatten wat de prijzen gaan doen.’

Is de hypotheekrente dan de allesbepalende factor op de woningmarkt?

Hoe hoger de rente, hoe minder mensen kunnen lenen voor een woning. Dat kan gaan om tienduizenden euro’s, zegt Boelhouwer. ‘Als we naar onze modellen kijken, zien we dat een rentestijging vanaf 4 à 5 procent zich kan vertalen in een daling van de huizenprijzen.’

Na de jaarwisseling krijgen huizenkopers hoogstwaarschijnlijk ook te maken met strengere leennormen, waarschuwt Martin Hagedoorn, productmanager van De Hypotheekshop. Budgetinstituut Nibud zal het kabinet hoogstwaarschijnlijk adviseren de leennormen aan te scherpen, omdat veel andere kosten van levensonderhoud door de inflatie flink zijn gestegen. ‘Het zal geen enorme ingreep zijn, om een grote schok te voorkomen. Maar het kan niet anders dan dat de leenruimte van kopers wordt beperkt.’

Daar komt nog bij dat de hypotheekrenteaftrek, de subsidie voor woningeigenaren, na de jaarwisseling omlaaggaat. Huiseigenaren mogen de kosten van hun lening niet meer aftrekken van 40 procent van hun bruto inkomen, maar van 37 procent. Dat maakt lenen dus iets duurder.

De energielasten zijn enorm gestegen. Dat raakt de huizenmarkt toch ook?

De snelle stijging van de energieprijzen raakt de leencapaciteit van kopers zeker, aldus hoogleraar Boelhouwer. ‘Zo blijft er steeds minder over om aan een hypotheek te besteden.’

Aan de tafels van hypotheekadviseurs wordt de energiezuinigheid van een woning mede daardoor een steeds belangrijker onderwerp, ziet Hagedoorn van De Hypotheekshop. ‘Je moet ook een hogere energierekening nog kunnen betalen. Aan het energielabel van een woning wordt daarom steeds meer waarde gehecht. Datzelfde geldt voor de mogelijkheden en kosten van verduurzaming.’

Het kabinet kondigde deze week wel aan de hoge energierekening te gaan aanpakken met een prijsplafond. Voor een verbruik tot 1.200 kubieke meter gas en 2.400 kilowattuur stroom gaat voor huishoudens een (nog te bepalen) maximumprijs gelden. Ook stelt het kabinet in totaal 300 miljoen euro beschikbaar voor het isoleren van woningen.

Welke maatregelen neemt het kabinet nog meer?

De nieuwbouwcijfers blijven tegenvallen, dus heeft het kabinet tijdens Prinsjesdag opnieuw bezworen de bouw van 900 duizend extra woningen aan te jagen. Meer aanbod zou de huizenprijzen kunnen doen dalen, al is dat niet gegarandeerd.

De regering zet tegelijkertijd in op regulering van middelhoge huren in de vrije sector, om uitwassen in te dammen. Ook moet 30 procent van de nieuwbouw sociaal zijn en nog eens 30 procent ‘middelduur’. Projectontwikkelaars waarschuwen dat door die prijsvoorschriften de nieuwbouw zal inzakken, omdat bouwen commercieel gezien minder interessant wordt.

Hoogleraar Boelhouwer beaamt die inschatting. ‘Het beleid van het kabinet is lovenswaardig, maar het doet de nieuwbouwproductie geen goed, naast de oplopende prijzen van energie en bouwmaterialen.’

Is er nog hoop voor starters op de koopwoningmarkt?

Een eventuele daling van de huizenprijzen lijkt op het eerste gezicht gunstig voor starters. Ze hebben immers een lagere hypotheek nodig. ‘Toch dreigt de situatie voor hen alleen maar slechter te worden’, zegt Boelhouwer. ‘De enige reden dat de huizenprijzen dalen, is dat mensen minder kunnen lenen. Starters dus ook.’

Maar er zijn ook enkele lichtpuntjes. De ‘jubelton’ van rijke ouders, de belastingvrije schenking voor de aankoop van een woning, gaat verdwijnen. Ook weren grote steden woningbeleggers met een opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht. Maar de concurrentie blijft groot. Boelhouwer: ‘Er is een stuwmeer ontstaan van mensen die alleen goedkope woningen kunnen betalen.’

Hagedoorn van De Hypotheekshop ziet, na een eerdere daling van het aantal kopende starters, nu toch weer een toename. ‘Sommigen slaan nu toe uit angst voor een verdere stijging van de hypotheekrente en een aanscherping van de leennormen. Anderen hebben na lang zoeken eindelijk wat gevonden, nu er weer meer huizen te koop staan. Zo kunnen ze eindelijk ontsnappen aan een dure, vaak tijdelijke huurwoning. Misschien zien ze ook dat het met de woningbouw niet opschiet. De schaarste blijft zo dus in stand.’

null Beeld

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden