Duitse fondsen verkopen voor miljarden vastgoed

Tien Duitse beleggingsfondsen hebben zulke grote financiële problemen, dat zij al hun Nederlandse kantoorpanden binnen vijf jaar gedwongen moeten verkopen. Die verkoopgolf zet de prijzen van commercieel vastgoed nog verder onder druk.

AMSTERDAM - Een aantal Duitse vastgoedfondsen is slachtoffer geworden van een 'bankrun'. De investeerders eisen massaal hun geld op, omdat ze vanwege de crisis geen vertrouwen meer hebben in vastgoedbeleggingen. Omdat het kapitaal van de fondsen in onroerend goed is geïnvesteerd, kan dit niet snel worden vrijgemaakt. De fondsen zijn daardoor niet in staat de beleggers uit te betalen. Onder de Duitse wetgeving mogen de fondsen uitbetaling maximaal twee jaar opschorten. Als de geldnood daarna niet is opgelost, moet het fonds zijn portefeuille verkopen en de opbrengst onder de beleggers verdelen. Voor tien Duitse fondsen is dat moment nu aangebroken.


Hierdoor komt in Nederland 1,6 tot 2,9 miljard euro aan kantoorpanden in de verkoop, bevestigen vastgoedexperts van Kempen & Co en Jones Lang Lasalle. Dat is ongeveer twee keer zoveel als er jaarlijks in heel Nederland wordt verkocht en 3,8 procent van de totale waarde van de Nederlandse kantorenportefeuille.


Het extra aanbod komt op een slecht moment. Banken willen bijna geen vastgoedaankopen meer financieren en de gemiddelde koper kan minder eigen geld inbrengen dan in 2008.


Bovendien staat ruim 14 procent van alle kantoorruimte in Nederland leeg. De waarde van kantoren zonder huurder ligt fors lager dan die van een verhuurd pand. Het grote leegstandspercentage duidt op overaanbod en heeft al tot prijsdalingen geleid.


De Duitsers doen daar met hun verkoopoffensief nog een schepje bovenop. Een kwart van de grote Nederlandse kantoorpanden met ernstige leegstand is in Duitse handen, blijkt uit Volkskrant-onderzoek. De gedwongen verkopen van de Duitsers behelzen enkele tientallen, relatief grote, Nederlandse kantoren. Onder de panden die in de verkoop staan zijn de Blaak Office Tower (ex-Fortis, voor driekwart leeg), de Millennium Tower in Rotterdam (50 procent leegstand) en de Crystal Tower in Amsterdam (nu nog Deloitte, maar binnenkort leeg).


Dit Duitse stuwmeer 'heeft ongetwijfeld een prijseffect', meent Michael Hesp van Jones Lang Lasalle. Aan regelrechte prijsdumping mogen de Duitse eigenaren zich echter niet bezondigen; dat staan de Duitse regels niet toe. Hesp: 'Om de beleggers te beschermen stelt de Duitse toezichthouder BaFin in eerste instantie een minimumverkoopprijs vast. Als het pand na een jaar niet verkocht is, mag de vraagprijs iets verder omlaag. De prijsdaling gaat dus in stapjes. Wat er na drie of vijf jaar gebeurt, nadat de laatste verkoopdeadline is verstreken, weet ik niet. Op dat punt is de Duitse wetgeving nogal vaag.'


Thomas van der Meij van Kempen & Co constateert dat de geldnood van de Duitse beleggingsfondsen ook een negatief effect aan de vraagkant heeft. 'Tot en met 2007 waren Duitse beleggingsfondsen nog heel actief als koper op de Nederlandse markt. De prijzen steunden tot voor kort dus mede op de Duitse vraag. Die vraag is grotendeels weggevallen.'


Nederlandse beleggingsfondsen zijn minder kwetsbaar voor bankruns, omdat dit doorgaans geen 'open', maar 'gesloten' fondsen zijn. Investeerders in gesloten fondsen kunnen hun geld niet op elk gewenst moment terugtrekken, maar alleen op gezette tijden die vooraf bepaald zijn. Daardoor komen Nederlandse vastgoedfondsen niet zo snel in acute geldnood. In Duitsland zijn open beleggingsfondsen de standaard.


Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden