Dempt Utrecht het tekort aan middenhuur met een megadeal?

Huren in de vrije sector, in een Nederlandse stad, voor een bedrag onder de 1.000 euro per maand? Het is inmiddels een bijna kansloze zaak. Maar de gemeente Utrecht heeft nu toch de hoop via een akkoord met beleggers en bouwers de markt open te breken.

Vind maar eens een betaalbare huurwoning in Utrecht. Johannes Papidopoulos vraagt zich af hoe dat moet. Op het plein Nijenoord bespreekt de financieel medewerker van een sportbedrijf hoofdschuddend de Nederlandse woningmarkt. Net als de andere buitenlandse kenniswerkers vindt hij de flatjes die ze daar huren peperduur. De maandhuur begint bij 790 euro, voor een studio van 21 vierkante meter.

Dát ziet er al beter uit.’ Ze knikken naar de overkant van het plein. Daar verbouwt belegger Amvest een voormalig onderkomen van de Hogeschool Utrecht. Sinds eind vorig jaar zijn de 195 appartementen in de verhuur. Oppervlaktes van 47 tot 122 vierkante meter, maandhuur van 805 tot 1.170 euro.

In veel Nederlandse steden is een huisbaas die een maandhuur rekent tussen de 720 en 1.000 euro zeldzaam geworden. Aan de ene kant heb je de sociale huur, aan de andere kant de koopsector. In het midden zit de vrije huur, waar de huurprijzen niet gereguleerd zijn. In tijden van krapte betekent dat maar één ding. De huren gaan al snel door het dak.

Overal wordt overlegd hoe er zo snel mogelijk woningen kunnen worden gebouwd. Dat gebeurt aan een ‘Samenwerkingstafel’ of een ‘Platform Middenhuur’. Gemeenten en corporaties praten er met beleggers en projectontwikkelaars ook over het streven naar een flink contingent huizen met middenhuur. Wie te veel verdient voor sociale huur en te weinig voor een koophuis, moet voor een redelijke prijs kunnen huren. Maar nu vallen slechts zo’n 500 duizend van de bijna 8 miljoen woningen in Nederland in die klasse.

Voorheen bouwden corporaties nog middenhuurwoningen, maar in de Woningwet van 2015 werd hun taak beperkt tot (vrijwel uitsluitend) de sociale huur. De zakelijke markt moest het maar oplossen, maar die blijkt vaak liever te bouwen voor duurdere vrije huur of koop. Hun terugkerende klacht: als er al grond beschikbaar komt, dan dwingen gemeenten tot de bouw van meer sociale- en middenhuurwoningen dan mogelijk is voor een goed rendement.

Toch werkt de Utrechtse wethouder Kees Diepeveen (GroenLinks) aan een ‘Akkoord van Utrecht’, waarin marktpartijen, gemeente, provincie en corporaties afspraken maken voor 7.000 middenhuurwoningen. Een groot deel van die woningen moet in de hoofdstad van de provincie komen.

De gemeente Utrecht heeft in een Actieplan Middenhuur vastgelegd dat nieuwe middenhuurwoningen ten minste vijftig vierkante meter groot moeten zijn. De huur mag per jaar met niet meer dan de inflatie plus 1 procent stijgen. En die begrenzing blijft ten minste twintig jaar van kracht.

‘Dat is streng maar rechtvaardig’, zegt Diepeveen. ‘Meer middenhuur is in het belang van huurders, maar ook in dat van beleggers. De stad wordt er beter van, dus ook hun vastgoed. Wij houden pensioenbeleggers voor dat hun eigen mensen profiteren van lagere huren. Denk aan de agent, leraar of verpleger die ook deelnemer is aan diezelfde fondsen.’

Ambtelijke molens

Als de beleggers tekenen onder die voorwaarden, dan belooft de gemeente onder meer korting op de prijs van bouwgrond. Diepeveen belooft dat de ambtelijke molens sneller draaien bij het aanpassen van bestemmingsplannen. Ook kan de gemeente zich extra inspannen voor het verbeteren van de kwaliteit van een wijk, voor de aanleg van wegen of een park.

In het actieplan zit ook een tweede laag. In 2040 moeten de Utrechtse wijken bestaan uit 35 procent sociale huur, 25 procent middensegment huur en koop en 40 procent duurdere huur en koop. ‘We willen de nieuwbouw gebruiken om meer gemengde wijken te krijgen. Dat betekent bijvoorbeeld dat projectontwikkelaars kansen krijgen in wijken met veel sociale huur, zoals Overvecht en Kanaleneiland. Een corporatie kan bezit in zo’n wijk ruilen voor grond in een gebied met weinig sociale huur.’

De bouwwereld is nog niet helemaal aan boord. In februari bracht een alliantie van beleggers en projectontwikkelaars een ‘Biedboek Middenhuur’ uit. De boodschap van onder andere verzekeraar ASR en pensioenbelegger Bouwinvest: we hebben het geld en willen investeren in mooie, relatief grote en duurzame middenhuurwoningen. Maar de voorwaarden moeten nog wel iets gunstiger. Die middenhuur moet bijvoorbeeld niet verplicht minimaal twintig jaar worden gegarandeerd, maar maximaal vijftien jaar. En de maximale jaarlijkse huurverhoging moet niet worden begrensd op inflatieniveau plus 1 procent, maar inflatie plus 2 procent.

De institutionele belegger Amvest is een van de ondertekenaars. Manager strategie en research Bart Louw van dat bedrijf noemt het Biedboek ‘een uniek document. Ik zou dit overlegmodel op heel Nederland durven plakken. We spreken natuurlijk altijd al met gemeenten, maar vaak op individuele basis. Als collectief kunnen we nog beter duidelijk maken wie wij zijn, wat we doen en waarom. Dat is verhelderend voor een gemeente. En andersom ook voor ons.’

Wat Louw betreft hoeft het niemand te verrassen dat Amvest niet alleen koopwoningen en duurdere huurhuizen wil bouwen, waarvan het directe rendement hoger ligt. ‘Wij gaan vooral voor een stabiel rendement op de lange termijn. Onze achterban vraagt ook steeds meer dat hun geld niet alleen rendeert, maar ook een maatschappelijk probleem oplost.’

Termijn

Dat in het Biedboek wordt aangedrongen op een beperking van het verplichte middenhuurniveau tot vijftien jaar betekent volgens de Amvest-manager niet dat na die periode alle remmen worden losgegooid. ‘Vijftien jaar is een voor beleggers gebruikelijke termijn. Meestal houden we het vastgoed gewoon in portefeuille. Afhankelijk van onze strategie en de markt van dat moment verhuren we door, verkopen we het aan een andere vastgoedbelegger of, bij huuropzegging, aan een particulier per unit op de vrije markt.’

Hoe grimmig de onderhandelingen de komende maanden worden, moet nog blijken. Maar maak er wel een succes van, maant woningmarkonderzoeker Frank Wassenberg van Platform31. ‘Het gaat om meer huurhuizen voor mensen die nu een te groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten.’

Overwinning van koudwatervrees noemt hij een belangrijk pluspunt van de gesprekken tussen ‘de markt’, overheden en corporaties. ‘Onbekendheid leidt tot argwaan. Bij gemeenten en corporaties bestaat grote angst om in zee te gaan met de verkeerde partij. Ze zien de krantenkoppen al over een koper die mooie beloftes deed, maar er al snel vandoor gaat met miljoenen winst.’

Hij is wel optimistisch: ‘De deelnemers aan het Biedboek zijn partijen met fatsoenlijke intenties. Bovendien lopen zij het risico. Wie weet of ze over vijftien of twintig jaar wel winst maken? Hoe staat de markt er dan voor? De inzet moet nu zijn: echt gaan bouwen. Zorg dat die woningen er komen.’

Een tip heeft Wassenberg nog wel voor Utrecht. ‘Stel een zwarte lijst op, als stok achter de deur. Sluit ontwikkelaars en beleggers die zich niet aan de afspraken houden uit van verdere samenwerking. Dat zal pijn doen, want voorlopig moet er nog heel veel worden gebouwd.’