De Nederlandse huizenkoper heeft het zwaar. Is het in onze buurlanden beter?

De vraag naar koophuizen in Nederland is onverminderd groot, de prijzen blijven sterk oplopen, maar er is een groot gebrek aan aanbod: er staan steeds minder woningen te koop. Hoe staat de huizenmarkt in de landen om ons heen er eigenlijk voor?

Belgische makelaars hangen een te koop-bord op Foto belga

Duitsland

Het is nog maar kort geleden dat de huizen in Berlijn spotgoedkoop waren. Zo kort dat de perceptie nog na-ijlt. Vooral buitenlanders denken nog dat ze voor een zacht huurprijsje van 700 euro per maand een ruime verdieping van een 19e-eeuwse 'Altbau' kunnen betrekken.

Maar zo is het niet meer. Sinds 2004 zijn de huren in de Duitse hoofdstad met 80 procent gestegen, de koopprijzen zelfs met 129 procent, vermeldt Die Zeit deze week in een groot verhaal over de prangende problemen op de woningmarkt in Duitse steden.

Voor een scherp geprijsd huurappartement betaal je in populaire Berlijnse wijken als Kreuzberg nu 1500 euro - maar expats betalen regelmatig het tienvoudige.

De exorbitante prijsstijging is eenvoudig te verklaren: de lage rentes in combinatie met de stabiele economie maken Duits vastgoed voor buitenlandse investeerders een ideale belegging of speculatieobject. Berlijn is sinds kort zelfs de populairste bestemming in Europa voor investeerders. En ook Frankfurt, Hamburg en München staan in de top tien.

De gevolgen worden gevoeld door huurders met middeninkomens en lager, een groep die vooral in Berlijn oververtegenwoordigd is. Steeds vaker zijn ze gedwongen om naar de rand van de stad te verhuizen, of naar het Oost-Duitse platteland.

Want een bijkomend probleem is dat het sociale huurbestand in Duitsland veel kleiner is dan in Nederland. Ook kopen is voor mensen met middeninkomens zelden een optie, omdat je in Duitsland veel meer eigen geld moet meebrengen om een lening te krijgen. De Duitse woningmarkt is, samengevat, een stuk minder sociaal.

En dat maakt de wolken boven die woningmarkt nog een stuk donkerder dan in Nederland. Vooral omdat de vorige regering de problemen niet heeft aangepakt. Nu Merkels CDU opnieuw met de sociaaldemocraten onderhandelt, vragen veel huurders zich af of de SPD straks wel op zal komen voor hun belangen.

Sterre Lindhout

Frankrijk

Ook in Parijs bereikten de prijzen het afgelopen jaar een recordhoogte. Een vierkante meter kostte eind 2017 gemiddeld 9209 euro, 7,7 procent meer dan het jaar daarvoor. Veel Parijzenaars zijn daardoor gedwongen tot microwonen. Bij de gemiddelde transactie werd vorig jaar 425.545 euro betaald voor een appartementje van 51 vierkante meter. Dat is twee ton meer dan elf jaar geleden. Het duurste arrondissement is het 6de (Saint-Germain-des-Prés) met 12.397 euro per vierkante meter, het goedkoopste het 20ste (Belleville) met 7.154 euro.

De belangrijkste reden voor de prijsstijging is de lage rente, gemiddeld 1,57 procent. Door de hoge prijzen neemt de sociale segregatie toe. In de stad Parijs, binnen de périphérique, wordt slechts 5,8 procent van de huizen gekocht door arbeiders en employés. In de omliggende banlieues werd bijna de helft door laag betaalden gekocht.

Een Te Koop-bord in Parijs Foto Colourbox

Ook buiten Parijs stegen de prijzen. De gemiddelde stijging voor heel Frankrijk was 3,9 procent, maar de regionale verschillen waren groot. Koploper was Bordeaux (plus 12 procent), dat profiteerde van een nieuwe TGV-verbinding van Parijs. Hekkesluiter was Bensançon in het Oosten, min zes procent.

Makelaars verwachten dat de prijsstijging in 2018 zal afvlakken, omdat minder mensen in staat zullen zijn de steeds hogere prijzen te betalen.

Peter Giesen

België

'De huizenprijzen gaan dalen', zo klinkt het al jaren in België. Al sinds de kredietcrisis van 2008 waarschuwen economen dat de Belgische woningen overgewaardeerd zijn, en ieder moment een prijscorrectie kunnen ondergaan, net als in veel andere Europese landen. Maar in België is die prijscorrectie uitgebleven: de huizenprijzen zijn al die jaren rustig blijven stijgen, alsof België immuun was voor vastgoedcrashes en -zeepbellen. Voor een Belgisch woonhuis betaal je nu gemiddeld 220.920 euro, voor een appartement 225.171 euro en voor een villa 326.829 euro. Dat is zo'n 30 procent meer dan in 2007.

De onverstoorbaarheid van de Belgische vastgoedmarkt is best bijzonder. In 2015 werd de woonbonus, zoals de hypotheekrenteaftrek in België heet, sterk afgebouwd. En de laatste jaren zijn banken een stuk strenger geworden in hun kredietbeleid. Maar de verwachte prijsdalingen na die maatregelen werden gecompenseerd door de lage hypotheekrentetarieven.

Wel is het type huizenkoper veranderd. Voor steeds meer jonge gezinnen is een eigen woning te duur geworden, en alleen haalbaar met financiële hulp van de ouders. Veel woningen worden gekocht door vermogende Belgen, die een alternatief zoeken voor hun slecht renderende spaarboekje. Vandaar ook dat Belgische economen blijven waarschuwen: als de spaar- en hypotheekrentes stijgen, dan komt die prijscorrectie er mogelijk toch nog.

Leen Vervaeke

Zweden

De Zweedse huizenmarkt is al over zijn piek heen en zit nu met de kater. Na jaren van stijgingen dalen in Zweden sinds september de huizenprijzen weer. De gemiddelde prijzen van appartementen zijn in het Scandinavische land in drie maanden met vier procent gedaald. De gemiddelde prijzen van huizen daalden met één procent. In Stockholm zakten de torenhoge appartementenprijzen van bijna 9000 euro per vierkante meter - bijna het dubbele van Amsterdam - zelfs met bijna 10 procent.

Een huis in Zweden kost tegenwoordig gemiddeld drie miljoen Zweedse kronen (ruim drie ton in euro's). Op het platteland zijn nog wel vrijstaande woningen te vinden voor minder dan de helft van dat bedrag. Toch is de klacht hier net als in Nederland dat de woningmarkt voor starters in de steden onbetaalbaar is geworden. In Stockholm waren de prijzen van appartementen in tien jaar verdubbeld.

Een bord in Zweden

De alsmaar stijgende prijzen wakkerden speculatie aan. Rijke particulieren tekenden massaal in op nieuw te bouwen appartementen om in te beleggen. Ook leek het tegen elkaar opbieden geen grenzen te kennen. De banken verstrekten de leningen wel - meestal met een variabele rente.

De Zweedse overheid heeft de leennormen daarom aangescherpt. Hypotheeknemers mogen sinds enige tijd al geen aflossingsvrije hypotheken meer afsluiten. Vanaf maart moeten ze bovendien sneller aflossen. Tevens zal de Zweedse Rijksbank waarschijnlijk de rente verhogen. Mede daardoor kunnen de Zweden straks minder lenen. Daar komt bij dat in korte tijd het aanbod sterk is gegroeid; er is veel nieuwbouw opgeleverd en dat drukt de prijzen. Het feest op de Zweedse huizenmarkt lijkt dus voorlopig wel ten einde.

Eric van den Outenaar


'Keiharde verkopersmarkt' in Nederland: er is geen koophuis meer te krijgen

Voor het eerst in vijf jaar daalt in Nederland het aantal woningverkopen, meldt makelaarsvereniging NVM bij de presentatie van haar jaarcijfers over de huizenmarkt. De vraag naar koophuizen is onverminderd groot, de prijzen blijven sterk oplopen, maar er is een groot gebrek aan aanbod: er staan steeds minder woningen te koop.