De kunst van het realistisch prijzen

Makelaars adviseren huizenverkopers hun vraagprijs niet te hoog te maken. Door..

Tjerk Gualthérie van Weezel

Dromers zijn duurder uit. Dat was de boodschap van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) bij de presentatie van de haar kwartaalcijfers twee maanden geleden. Wie verwacht zijn huis nog voor de prijs te verkopen die hij er in 2008 voor gekregen zou hebben, zal lang moeten wachten. NVM-voorzitter Ger Hukker raadde verkopers dan ook aan hun huis voor een ‘realistische prijs’ op de markt te zetten. Wie toch te hoog inzet, krijgt volgens Hukker uiteindelijk vaak minder geld dan degene die direct met een scherpe prijs op de huizensites heeft geadverteerd.

Wiet van Oost, vastgoedadviseur bij Kramer Makelaardij in Maastricht maakt het dagelijks mee. ‘Altijd als verkopers ons vragen de prijs tien- of twintigduizend euro hoger te maken dan wij hebben geadviseerd, moet die prijs na enkele maanden naar beneden worden bijgesteld. Kopers zien gewoon dat het huis te duur is en wachten af tot er gezakt wordt. Dat je bij een realistische prijs vaak hoger eindigt, komt doordat je binnen een korte periode alle potentiële kopers over de vloer krijgt, en de kans bestaat dat zij onderling de prijs wat opdrijven.’

Naast het advies van de makelaars moet je volgens hoogleraar vastgoedmarkt Piet Eichholtz het hoofdstuk uit het tegendraadse economieboek Freakonomics over die beroepsgroep leggen. ‘Daarin wordt beschreven dat makelaars hun eigen advies om scherp te prijzen vaak niet opvolgen. Als zij hun eigen huis verkopen, zetten ze dat steevast hoog in de markt. In het boek wordt uitgelegd dat een makelaar zijn geld verdient zodra een huis verkocht wordt. Huizen die lang te koop staan, betekenen voor hem veel werk en als het daardoor voor tienduizend euro meer verkocht wordt, levert dat de makelaar hooguit tweehonderd euro meer winst op.’

Toch heeft de NVM volgens Eichholtz wel degelijk een punt. ‘Wie zijn huis binnen afzienbare tijd wil verkopen, zal realistisch moeten prijzen.’

Maar hoe bepaal je binnen een dalende woningmarkt wat een realistische vraagprijs is? Natuurlijk is op Funda te zien hoeveel de andere huizen kosten die in de buurt te koop staan. Maar wie zegt dat het niet de huizen zijn van die vermaledijde dromers?

‘Zelf kijk ik altijd op Kadata, de database op de site van het kadaster’, zegt Eichholtz. ‘Daarop is per postcodegebied te zien hoeveel er voor de recent verkochte huizen is betaald. Als de woningen een beetje vergelijkbaar zijn met het huis dat jij wilt verkopen, is het een goede indicatie. Vervolgens is natuurlijk van belang of de prijzen in jouw regio het afgelopen jaar nog zijn gedaald. Daarbij biedt de site van de NVM uitkomst, de vereniging houdt per regio bij met hoeveel procent de huizenprijs is gedaald of gestegen.’

Ook Hans de la Porte van de Vereniging Eigen Huis verwijst verkopers naar het kadaster. ‘Die informatie is zeer betrouwbaar, al is zij niet altijd superactueel doordat zij is gebaseerd op koopaktes. Tussen moment van verkoop en het passeren van de koopakte zit vaak een paar maanden. Je kunt ook drie makelaars vragen een taxatie te maken. Als hun schattingen niet ver uit elkaar liggen geeft dat ook een aardig beeld.’

Om een huis snel te verkopen, is het volgens de VEH slim om zelf een bouwkundig rapport te laten opstellen en eventuele gebreken alvast in de prijs te verrekenen. De la Porte: ‘Je ziet sinds de crisis dat het aantal bouwkundige onderzoeken met 10 tot 15 procent is toegenomen. Die worden meestal uitgevoerd in opdracht van potentiële kopers, omdat banken geen tophypotheken meer verstrekken zonder rapport. Bied je zo’n rapport als verkoper aan, dan hebben geïnteresseerden extra zekerheid en zullen ze sneller een bod durven uitbrengen.’

Toch is nog niet gezegd dat de dromer uiteindelijk aan het kortste eind trekt. De VEH krijgt steeds vaker te horen dat leden nog geen nieuw huis durven te kopen, omdat ze afwachten of een nieuw kabinet de hypotheekrenteaftrek in stand laat. De onzekerheid over die toekomst voedt volgens de belangenvereniging – zelf kritisch over de belastingregeling – de prijsdaling.

Als Den Haag straks besluit de aftrek onaangetast te laten, zal de markt snel aantrekken, is de verwachting. Misschien komen de dromen dan toch uit en blijken de realisten zwartkijkers.

Prijs onafhankelijk van hypotheekgarantie
Dat de grens voor de Nationale Hypotheekgarantie nog tot 2012 verhoogd blijft tot 350 duizend euro heeft volgens kenners van de woningmarkt geen invloed op de prijs van woningen. De grens is vorig jaar juli verhoogd en heeft toen ook geen gevolgen gehad voor de huizenprijs. De verlaging van de btw op bouwactiviteiten heeft mogelijk wel impact. Als het goedkoper wordt om een huis te verbouwen, kunnen kopers iets meer geld betalen voor woningen waaraan nog iets vertimmerd moet worden, is de gedachte.

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden