Bouwjongens maken de dienst uit

Een splinternieuwe binnenstad? Zonder de goedkeuring van vastgoedbelegger Cório begint de gemeente Utrecht niets. Nieuwegein heeft het ook ondervonden. De eigenaar van winkelcentra Hoog Catharijne en Cityplaza bepaalt in belangrijke mate of, hoe en tegen welke prijs er wordt gebouwd....

Het is de ideale onderhandelingspositie: iets in handen hebben dat de ander ronduit begeert. Zeg, een flinke zak met duiten. Nog comfortabeler wordt het als de tegenpartij háást heeft; bijvoorbeeld een gemeente die barst van de ambitie om van een fletse of verouderde binnenstad een kloppend stadshart te maken, maar daar de middelen niet voor heeft.

Als de eerste partij dan ook nog een deel van dat gebied bezít, waardoor diezelfde ambitieuze, behoeftige gemeente geen spade in de grond kan steken zonder andermans toestemming, dan is sprake van een droompositie.

Zie hier het gunstige vertrekpunt van vastgoedbelegger Cório. Cório onderhandelt met de gemeenten Nieuwegein en Utrecht over het herontwikkelen van hun binnensteden.

In Utrecht is Cório eigenaar van Hoog Catharijne (HC), cruciaal onderdeel van het 'Masterplan Stationsgebied'. In dit document staat beschreven hoe de gemeente komende jaren de metamorfose van het centrumgebied rondom het station voor zich ziet. De gemeente wil een nieuw stadscentrum, waar station en binnenstad op natuurlijke wijze op elkaar aansluiten.

Ergens daartussenin bevindt zich het winkelhart van Nederland, veelbezocht scharnierpunt. De grond waarop Hoog Catharijne staat, heeft Cório in eeuwigdurende erfpacht. Om Cório kan Utrecht dus niet heen. Maar het is ook in het belang van Cório om HC meer bij de oude binnenstad te betrekken; het overdekte winkelcentrum verliest de laatste jaren marktaandeel aan bedrijven in de Elisabethstraat en omgeving, het populaire wandelgebied.

Toch zet Cório niet zomaar de hakbijl in het ooit zo revolutionaire winkelconcept van HC, dat commercieel nog steeds succesvol is. Cório ziet wisselgeld bij de gemeente: het vastgoedbedrijf wil eerst duidelijkheid over de toekomst van Leidsche Rijn.

Omstreeks 2010 moet daar immers, naar de eisen en verlangens van de tijd (en de omwonenden), een enorm winkelcentrum verrijzen. En Cório wenst te voorkomen dat dit centrum in de toekomst de sterke positie van Hoog Catharijne ondermijnt. Concreet wil dat zeggen dat Cório, als het aan Cório ligt, eigenaar wordt van het toekomstige winkelwalhalla aan de overzijde van het kanaal.

In Nieuwegein is de situatie enigszins vergelijkbaar. Daar bezit Cório het winkelcentrum Cityplaza, alsmede de grond waarop het is gevestigd. En ook de gemeente Nieuwegein wil het sleetse centrum de komende jaren grondig opknappen. Het moet een grootstedelijker aanzien krijgen met culturele en maatschappelijke voorzieningen, zoals een poppodium en een theater.

Financieel is die operatie nog lang niet in kannen en kruiken, maar over het aandeel van Cório is vorige week overeenstemming bereikt. Na anderhalf jaar van moeizaam onderhandelen sloten de gemeente en Cório eindelijk een akkoord. Cityplaza wordt in de toekomst bijna twee keer zo groot.

Over de prijs die Cório daarvoor betaalt, is een stevig robbertje gevochten. Volgens wethouder Evert van Linge (VVD) weigerde Cório aanvankelijk een reële grondprijs te betalen. 'Cório is een moeilijke onderhandelingspartner die zolang mogelijk vasthoudt aan zijn eigen rendementscritria. Maar ik ben tevreden met het laatste bod.'

Cório betaalt de gemeente een bedrag van 13,6 miljoen euro. In ruil daarvoor krijgt het een nieuw stuk gemeentegrond in handen waarmee Cityplaza in omvang bijna kan worden verdubbeld. Goed voor zestig kleine, grote en nog grotere winkels. In het bedrag is ook 40 duizend vierkante meter aan nieuwe woonruimte verdisconteerd, maar dit gedeelte wordt ontwikkeld en gefinancierd door ING Real Estate en AM Vastgoed. Ook deze partijen mogen meepraten van de gemeente over het 'kwaliteitsniveau van de openbare ruimte'.

Wie onbekend is met de wereld van het vastgoed heeft waarschijnlijk nog nooit van Cório gehoord. Het nog jonge bedrijf ontstond in 2001 uit een fusie tussen twee vastgoedbedrijven. Met een belegd vermogen van 3,6 miljard euro behoort Cório tot een van de grootste beleggers in winkelvastgoed in Europa. Het exploiteert winkelcentra in Nederland, Italië, Frankrijk en Spanje. Cório telt 250 medewerkers en heeft een notering aan de Amsterdamse beurs.

Het hoofdkwartier zetelt in de Utrechtse St. Jacobsstraat. De pepermuntjes op de balie van de receptie zijn het meest in het oog spingende aspect van dit rechttoe-rechtaan gebouw. Directeur Cório Retail Nederland is Gerard Groener. Enthousiast vertelt hij over het Leitmotiv van Cório: het verwennen van winkelend publiek.

'Kerncompetentie' van het bedrijf: inzicht in en kennis van het menselijk gedrag als het om consumeren (in winkelcentra) gaat. 'Why people buy' is dan ook de bedrijfsslogan van Cório.

Groener bestrijdt het beeld dat hij in onderhandelingen altijd de dominate positie inneemt. Volgens hem zijn Utrecht en Nieuwegein geen tegenpartijen, maar partners. En niemand wordt door Cório voor het blok gezet. 'We streven hetzelfde belang na: een goed functionerend centrum.'

Waar de wegen der gezamenlijkheid zich scheiden, is wanneer stedenbouwkundigen een te dominante rol spelen, aldus Groener. Als voorbeeld noemt hij de Arena Boulevard in Amsterdam Zuid-Oost, waar Cório veel bezittingen heeft. Daar zijn stedenbouwkundigen zonder Cório aan de slag gegaan. Het resultaat: 'Een ongetwijfeld stedenbouwkundig verantwoord gebied. Alleen komt er niemand omdat de functionele en commerciële samenhang ontbreekt. Soms loont het naar de commerciële jongens te luisteren.'

Wat dat betreft heeft Cório in Utrecht niets te klagen. Net als andere private partijen mag het bedrijf meepraten over hoe het nieuwe stationsgebied het best kan worden ingericht. De kunst is, volgens Groener, het juiste evenwicht te vinden tussen commercie en stedenbouw.

'Hoog Catharijne is destijds vanuit een puur commerciële visie ontwikkeld. Op dat punt is het uitermate succesvol, maar stedebouwkundig vormt het een traumatisch obstakel in de stad.'

Over de 'routing' in het Masterplan van Utrecht is Cório niet tevreden. Nu lopen jaarlijks 45 miljoen passanten van het station naar Vredenburg en vice versa. Daarmee is HC de drukste winkelstraat van Nederland. In het nieuwe stationsgebied komen straks meerdere looproutes van en naar het station, ook buiten Hoog Catharijne om. Cório vreest dat het winkelcentrum te versnipperd raakt en daardoor onoverzichtelijk wordt.

Groener wil juist dat het nieuwe Hoog Catharijne aantrekkelijker wordt voor funshoppers, dat het niet alleen een winkelcentrum is waar mensen doorheen lopen, maar ook een plek is waar mensen graag verblijven en meer besteden.

De Utrechtse wethouder Walther Lenting (Leefbaar Utrecht) toont zich niet ongevoelig voor de angst van Cório, maar de gedachte om van Hoog Catharijne een naar binnen gekeerd winkelgebied te maken, spreekt hem niet aan. 'Zowel de gemeente als Cório willen een goede aansluiting tussen Hoog Catharijne en binnenstad. Een mall-concept zoals Cório dat nastreeft, past daar wat ons betreft niet in.'

En dan is er nog de kwestie Leidsche Rijn: een van de laatste, nog te ontwikkelen, grote winkelgebieden van Nederland. 'Dat willen wij, net als veel andere beleggers graag hebben.' Behalve dat het een aantrekkelijke belegging is, ziet Groener ook een 'inhoudelijke link'.

'Stel dat wij 24 filmzalen bouwen in het nieuwe Hoog Catharijne, en in Leidsche Rijn komt straks ook een megabioscoop, dan zitten wij hier straks misschien met lege zalen. En zo geldt dat voor meer voorzieningen. Daarom willen wij van de gemeente weten wat ze van plan is.

'Wordt Utrecht een centrale stad met Leidsche Rijn als satelietstad? Of krijgen we op nog geen vijf kilometer van elkaar vandaan een tweede centrum?'

Wethouder Lenting vindt dat Cório op de zaken vooruitloopt. 'In Leidsche Rijn gaan we pas in 2010 een nieuw winkelcentrum bouwen. Ik heb al herhaaldelijk gezegd dat Cório in dit stadium veel te concrete zaken op het verlanglijstje heeft staan.'

Als tegemoetkoming heeft de gemeente alvast een aardige geste bedacht. Cório mag als 'bijzonder consulent' optreden in de plannenmakerij over de ontwikkeling van het nieuwe winkelcomplex Leidsche Rijn.

'Misschien dat Cório een advies kan geven over de kwalitatieve invulling, of over de branchering', aldus Albert Hutschemaekers, directeur van het projectbureau Stationsgebied.

Het idee is door de directievoorzitter van Cório enigszins lauw ontvangen. 'Ik voel er niets voor als onbezoldigd consulent de gemeente van advies te dienen. Wij hebben dan ook om een concrete invulling gevraagd van die consulentenrol. Daar wordt nu aan gewerkt.'

Cório is een bedreven onderhandelaar. Maar er komt een moment dat het bedrijf zich in de vingers snijdt. Dat was in Nieuwegein bijna het geval. In de onderhandelingen stelde Cório zich zó onverzettelijk op, dat het college van B en W serieus heeft overwogen de gesprekken stop te zetten en een andere vastgoedbelegger de mogelijkheid te bieden om palnáást Cório's Cityplaza een nieuw winkelcentrum te beginnen.

Om Cório duidelijk te maken dat de gemeente geen blufpoker speelde, vestigde de gemeente op de betreffende grond een zogenoemde WVG (wet Voorkeursrecht Gemeenten) zodat deze grond onteigend kon worden.

Nieuwegeins wethouder Van Linge is opgelucht dat het goed is afgelopen. Of het dreigement daarin een rol heeft gespeeld kan hij niet met zekerheid stellen. 'In ieder geval was het een duidelijk signaal aan Cório dat ook wíj wat te eisen hadden.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden