Blind bieden op een huis

'Ik ben meer met emotie bezig dan met stenen', klaagt een makelaar. Steeds meer huizen in de Randstad worden via inschrijving verkocht....

HUIZENKOPERS haten het systeem, de meeste makelaars ook. Vooral in de Randstad worden steeds meer huizen via inschrijving verkocht. In een voormalige diplomatenwijk als het Benoordenhout in Den Haag gaat het om éénderde tot de helft van alle huizen. In Utrecht is dat naar schatting éénderde. En in Castricum is het bijna 100 procent.

'Het systeem holt ons vak uit', vindt makelaar Aad Agterdenbosch in Voorburg. En hij is niet de enige. Iedereen staart zich alleen nog maar blind op de prijs. En die prijs komt steeds vaker lukraak tot stand. 'Wat moet ik nog met mijn kennis over de vastgoedmarkt en de bouwkundige staat? Het doet er allemaal steeds minder toe.'

Een inschrijving werkt eenvoudig. De verkoper biedt een pand aan en noemt zijn vraagprijs. Iedereen mag komen kijken en zijn (geheime) bod binnen een bepaalde tijd deponeren bij de verkopend makelaar. De hoogste bieder wordt (meestal) de nieuwe eigenaar van het huis. Uitgebreid onderhandelen is er zo voor de makelaar niet meer bij. Een faxje met het bod sturen volstaat.

Het idee om voor gewilde objecten een inschrijving te organiseren, dateert van zo'n vijf jaar geleden, memoreert de Amsterdamse makelaar Cees Kemp. Een herenhuis aan de Amsterdamse Jan Luykenstraat werd toen - via inschrijving - totaal onverwacht verkocht voor 1,6 miljoen gulden. Dat was ruim anderhalf keer de richtprijs van 1 miljoen. De hoofdstedelijke makelaardij stond paf.

Inmiddels is de inschrijvingsformule niet meer weg te denken in de Randstad. De meeste makelaars geven grif toe dat ze met steeds minder werk steeds meer geld verdienen. Dus wat zeuren ze nou?

'Toch is het echt niet bevredigend om in een paar uur tijd een huis te verkopen', vindt Gert Verhoef van makelaardij Waltman & Co in Utrecht. 'Soms heeft de partner het pand niet eens kunnen zien! Dat is toch niet leuk meer', vindt Agterdenbosch.

Het systeem van inschrijvingen is overgenomen van de Nederlandse overheid. Die wil zo de indruk vermijden dat bezittingen te goedkoop worden verpatst, licht makelaar Kemp toe. Toch biedt inschrijving geen garantie op een hogere prijs, benadrukt hij. Wel vergroot het systeem volgens hem de káns op een droomprijs.

In de helft van de gevallen levert verkoop via inschrijving de prijs op die je verwacht, aldus Kemp. 'In 30 procent van de gevallen zit je 5 of 10 duizend gulden boven dat bedrag. En in 20 procent van de gevallen denk je: wat is hier aan de hand? Dan vangt de verkoper 15 á 20 procent meer dan de geschatte opbrengst. Vorige week hadden we nog zo'n pand in Amsterdam-Oud Zuid. De makelaars dachten dat het 525 duizend zou opleveren. Het werd 6 ton.'

'De verkópende partij is dol op inschrijvingen', beaamt makelaar Agterdenbosch. 'Ze komen al binnen met dollartekens in de ogen. Ze willen in zo kort mogelijke tijd een zo hoog mogelijke prijs.'

Maar volgens makelaar Rolf Ouwejan in Heiloo is de verkopende partij lang niet altijd gebaat bij een inschrijving. Het is vaak schijn dat een inschrijving meer oplevert dan een traditionele onderhandeling, zegt hij. 'Sommige makelaars zetten met opzet een veel te lage vraagprijs neer. Vooral in Haarlem hebben ze daar een handje van. Met een lage vraagprijs lok je natuurlijk veel kijkers. En die jutten elkaar tijdens de bezichtiging lekker op', analyseert Ouwejan. De verkoopprijs komt dan wel vér boven de vraagprijs uit. Maar het is de vraag of die prijs erg veel afwijkt van de geschatte opbrengst.

De keren dat Ouwejan meemaakte dat een inschrijving de verkooprijs wel flink opdreef, zat hem dat niet lekker. 'Laatst bezocht ik een pand waar wel twintig kijkers rondliepen. Dan denk je al snel dat het om een gewild object gaat en dat veel mensen een bod gaan uitbrengen. Toch werd er maar één bod uitgebracht. Die mijnheer bood ver boven de vraagprijs, omdat het leek alsof er enorm veel kapers op de kust waren. Dat hoge bod had dus helemaal niet gehoeven. Zo komen prijzen lukraak tot stand.'

Ook de Utrechtse makelaar Verhoef betreurt het dat kopers op die manier onder druk gezet worden om blind een bod uit te brengen. Maar wat doet Verhoef als hij een klant krijgt voor wie hij moet verkopen? 'Geen inschrijving organiseren. De beste verkoopprijs krijg je door precies de juiste vraagprijs neer te zetten. De mensen moeten denken: Goh, dat is duur. Maar niet té duur. Als je dat goed doet, trek je een beperkt aantal zeer geïnteresseerde kijkers van wie er twee, hooguit drie tot een bod komen. Maar dat zijn dan wel reële biedingen die in alle rust uitonderhandeld kunnen worden.'

Makelaar Rolf Ouwejan uit Heiloo is het daar roerend mee eens. 'Het grote voordeel is bovendien dat mensen dan in alle rust een huis kunnen kopen. Het is per slot van rekening een uitgave die je maar een paar keer in je leven doet.'

Het grootste nadeel van het inschrijfsysteem is ontegenzeggelijk dat het zoveel frustratie oproept. Als er twintig mensen een bod uitbrengen, levert dat slechts één winnaar op en negentien verliezers. Kopers die op die manier een paar keer naast een huis grijpen, krijgen op den duur een waas voor hun ogen. Ouwejan: 'Ik moet begin volgende week aan een inschrijving meedoen voor een kopende klant van mij. Die mensen stellen hun bod iedere dag met 10 duizend gulden bij, naar boven wel te verstaan. Dat is toch verschrikkelijk.'

Agterdenbosch heeft dezelfde ervaring. 'Kopers die op deze manier een paar keer achter het net vissen, moet ik echt afremmen. Ik blijf dan benadrukken dat een pand niet meer waard is dan bijvoorbeeld 340 duizend gulden. En dat een hoger bod onverantwoord is. Maar ja. Na vijf mislukkingen zegt zo'n klant: Agterdenbosch, je kan me wat. Ik bied 360 duizend gulden.'

Z O LEIDEN inschrijvingen ertoe dat de kopende partij steeds minder rationeel te werk gaat. 'Er wordt steeds intuïtiever gekocht', zegt makelaar Kemp. 'Kopers hebben het gevoel dat ze snel moeten beslissen - en vaak is dat ook zo - en dus laten ze zich leiden door hun gevoel. Het sfeertje, de kleur en de geur bepalen dan of iemand ergens wel of niet wil wonen. Als er keus en tijd is, kan de koper gaan vergelijken en een rationele keuze maken.'

Agterdenbosch verzucht: 'Ik ben meer met emotie bezig dan met stenen. Ik mag wel een cursus psychologie gaan doen'.

Via een inschrijving kopen kan bovendien riskant zijn. Populaire objecten in Voorburg en Den Haag gaan tegenwoordig meestal van de hand zónder dat de koper ontbindende voorwaarden stelt ten aanzien van de financiering en eventuele verborgen gebreken. De verkoper wil zekerheid. De bieder die geen voorwaarden stelt, heeft de voorkeur.

'Levensgevaarlijk', vinden de meeste makelaars. Voor hypotheken waar een levensverzekering aan vast zit, moet de koper medisch gekeurd worden. 'En als je dan een ziekte onder de leden blijkt te hebben, kun je aardig het schip in gaan', zegt Ouwejan.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen (NVM) gaat richtlijnen opstellen om de scherpe kantjes van de inschrijvingen af te slijpen. Aspirant-kopers, ook als ze op de laatste kijkdag komen, moeten ruim de tijd krijgen om een bod uit te brengen. Die tijd kan gebruikt worden om het pand bouwkundig te laten inspecteren en de financiering te regelen.

Ook moet de koper beter geïnformeerd worden over bestemmingsplannen en verplichtingen die op het pand rusten. De nieuwe regels worden waarschijnlijk medio dit jaar van kracht.

Makelaar Jan Boerman uit Badhoevedorp betwijfelt of extra regeltjes helpen om de koopgekte te beteugelen. 'De kopers zijn mesjogge. Wat kunnen wij daar aan doen? Het gebeurt steeds vaker dat kopers tijdens een doodgewone bezichtiging maar wat gaan roepen en blind een bod uitbrengen. Dat is natuurlijk onzinnig en heel gevaarlijk. Laat ze toch wachten tot er iets op papier staat. Soms bieden ze op een pand zonder te weten of er erfpacht op zit.'

Ook Ouwejan is sceptisch over het nut van nieuwe regels. 'Het is een rotsysteem. Met regeltjes maak je van een rotsysteem geen goed systeem.'

Ouwejan en zijn collega's in Heiloo zijn erin geslaagd het aantal inschrijvingen tot een minimum te beperken. Wie zaken doet in Den Haag en omgeving moet volgens Agterdenbosch wel 'mee'.

'De markt dicteert ons wat dat betreft. Leuk is anders. Want een mooie prijs uitonderhandelen? Dat is er niet meer bij. Een goede vraagprijs bepalen? Dat wordt echt steeds moeilijker. En beoordelen of een huis wel bij de wensen van de klant past? Hoeft niet meer. Een radeloze klant koopt immers alles.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden