Anti-speculatie voor IJburg 'discrimineert'

Om speculatie tegen te gaan in de nieuwe wijk IJburg, heeft de gemeente Amsterdam een anti-speculatiebeding in het leven geroepen....

door Carlijne Vos

Bijna dertigduizend mensen hebben zich ingeschreven voor de 18 duizend woningen die de komende tien jaar worden gebouwd op IJburg. De verkoop vindt daarom plaats via loting. Een anti-speculatiebeding moet voorkomen dat speculanten zich op de markt begeven. Tot dusver doet de gemeente er alles aan om de woningen naar wens te ontwikkelen, eerlijk te verdelen en speculanten geen kans te geven.

'Maar helemaal dichttimmeren lukt natuurlijk nooit', zegt projectmanager Igor Roovers. 'Er zullen altijd mensen zijn die in het centrum wonen en een tweede huis op IJburg aanhouden. Ook zullen er mensen zijn die onder het anti-speculatiebeding uit weten te komen. Ik heb daar ook geen moeite mee. We leven in een tijd dat je als overheid niet overal maar regeltjes moet opleggen.'

Bij de verdeling van de woningen op IJburg gaat de gemeente er dan ook vanuit dat de markt zijn werk doet. Iedereen staat vrij om zich voor welke woning dan ook in te schrijven. Paradoxaal genoeg betekent dit ook dat iemand met een inkomen van twee ton per jaar in aanmerking komt voor de indirect gesubsidieerde woningen tot 430 duizend gulden. Eenderde van de woningen op IJburg wordt sociale huur (gemiddeld 840 gulden per maand), nog eens dertig procent vrije sector en veertig procent betreft het zogeheten middensegment. Dit zijn woningen van drie ton tot 430 duizend gulden die onder de marktprijs worden ontwikkeld via een indirecte subsidie. De gemeenten vraagt voor deze woningen een lagere grondprijs aan de ontwikkelaar die op zijn beurt de woningen onder een bepaald prijsniveau ontwikkelt. Om te voorkomen dat deze huizen bij oplevering meteen worden doorverkocht voor veel hogere marktprijzen geldt een anti-speculatiebeding van zeven jaar. Dat werkt als volgt.

Overwaarde

De eigenaar is verplicht om zelf de woning te betrekken. Als hij er toch vanaf wil, moet hij de woning gedurende zeven jaar terugverkopen aan de corporatie die de woning dan opnieuw tegen gereduceerd tarief op de markt aanbiedt. In het eerste jaar gaat de overwaarde geheel naar de corporatie. Daarna mag de bewoner elk jaar een iets groter percentage van de overwaarde behouden tot na zeven jaar de gehele overwaarde mag worden behouden.

Een anti-speculatiebeding roept veel wrevel op. In het systeem schuilt nu eenmaal een bepaalde onrechtvaardigheid. De koper van een woning van 425 duizend gulden zit er zeven jaar aan vast, terwijl de koper van een woning van - stel - 450 duizend gulden vrij is om te doen wat hij wil met zijn bezit. De Vereniging Eigen Huis (VEH) vindt dat de lage inkomens op deze manier benadeelt worden ten opzichte van de hoge inkomens in de vrije sector. 'Als je het dan al invoert, dan voor iedereen en voor een redelijke termijn', aldus woordvoerster IJ. Geerts. VEH pleit voor een termijn van vier jaar die ingaat op het moment van koop. Vanaf de oplevering resteert dat nog zo'n twee jaar en dat is volgens de vereniging de periode waarin in de praktijk de meeste speculatie plaatsvindt.

Het anti-speculatiebeding beleeft een revival vanwege de extreem gestegen huizenprijzen van de laatste jaren. Speculanten kochten en masse woningen op nieuwbouwlocaties om ze bij oplevering meteen door te verkopen. Soms wel met één tot twee ton nettowinst. Bijna de helft van de Nederlandse gemeenten heeft het instrument inmiddels weer uit de kast gehaald. De gemeente Utrecht besloot onlangs bij de Vinex-locatie Leidsche Rijn het beding voor alle woningen te laten gelden, zelfs in de vrije sector.

Tegenstand

Maar ook dat stuit op tegenstand omdat zo immers voor íedereen het vrije eigendomsrecht wordt ingeperkt. Alleen als woningen worden gebouwd met directe (premiekoopwoning) of indirecte subsidie is een ant-speculatiebeding te rechtvaardigen, vinden deze tegenstanders. Immers; gemeenschapsgeld verdwijnt anders in de zakken van de gefortuneerde koper.

Als laatste bezwaar tegen een anti-speculatiebeding wordt ook genoemd dat het de noodzakelijke doorstroming op de woningmarkt belemmert. Mensen die willen doorstromen naar een mooiere, duurdere woning, worden gedwongen te blijven zitten waar ze zitten en bezetten zo de betaalbare woningen waar veel vraag naar is.

Kortom; de bezwaren zijn legio en de praktijk zal moeten uitwijzen hoe het anti-speculatiebeding op IJburg uitpakt. Uiteraard moet worden voorkomen dat kopers van de bewust laaggeprijsde woningen bij oplevering direct de overwaarde kunnen incasseren. Ook is het streven om betaalbare woningen te bouwen prijzenswaardig, maar als blijkt dat vooral hoge inkomens deze woningen betrekken rest de vraag waarom de gemeente ze dan überhaupt wil blijven bouwen.

Maar Roovers verwacht dat het zo'n vaart niet loopt met het zogenoemde scheefwonen. 'Wij gaan er vanuit dat vraag en aanbod door de markt worden gereguleerd. Die persoon met een inkomen van twee ton kiest eerder voor een penthouse in de vrije sector dan voor een goedkoper woning.'

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden