Amerika verandert in een land van huurders

De huizenmarkt in de VS krabbelt na vijf jaar weer op. Zelfs in Tampa, de stad in Florida met de meeste huisuitzettingen van het land. Maar pas op, 'de geldduivel is nog niet verdreven'.

Ruime woningen met veel tuin in een weelderig palmenlandschap, lommerrijke lanen, garages met twee tot drie auto's voor de deur, gigantische barbecues op de met muskietengaas omgeven veranda's - in het strijklicht van de ochtendzon ziet het leven in Amerika's suburbia er ogenschijnlijk niet slecht uit, vijf jaar na het instorten van de huizenmarkt en de ernstigste crisis sinds de Grote Depressie van 1929.

Maar Walter Walker jr. weet waar hij moet kijken. Opritten zonder ook maar één auto, ramen waarachter de jaloezieën potdicht zitten, tegelwerk dat groen uitslaat. Het zijn huizen zonder leven, de stille getuigen van uit elkaar gespatte dromen.

Tampa najaar 2013. America's Next Great City, zo prees het zichzelf ooit aan, barstend van ambitie. Maar ergens ging het mis met deze stad in Florida en met de rest van het land. Walker had er zijn handen vol aan. En nog steeds, ondanks berichten dat het beter gaat.

Hij is een sterke vent van in de vijftig, die werd geboren in de staat Georgia. Hij adviseert mensen die een huis willen kopen of daardoor in de problemen zijn geraakt. Een van zijn cliënten is de 64-jarige Sharon Less. Ze woont in de Turtle Creek Community, een woongemeenschap in Hillsborough County, zo'n 25 kilometer van het centrum van Tampa. 'Hoeveel keer, Walter, heb je me niet weggepraat van de rand van het ravijn?', zal ze tijdens een gesprek aan de eettafel een paar keer herhalen.

Walker had als hulpverlener van de Housing & Education Alliance, een non-profitorganisatie, de vinger aan de pols tijdens de crisis die veel Amerikaanse huiseigenaren eind 2008 trof. Vijf jaar later is de huizenmarkt in de Verenigde Staten zich aan het herstellen. In juni waren de prijzen 12,1 procent hoger dan het jaar daarvoor. Maar Walker staat niet te juichen. 'Er is herstel. Maar geloof niet het verhaal dat alles weer normaal is. Wie dat denkt, leeft in een droomwereld.'

Op de vraag of Amerika is genezen van zijn hang naar excessen, reageert de grote zwarte man uit Georgia met een harde, smalende lach.

Veel ruimte en groen

Tampa stond de afgelopen dertig jaar model voor een stad die velen meezoog in een mateloze expansiedrift. De journalist George Packer van The New Yorker schrijft erover in zijn boek The Unwinding. Aangetrokken door de stranden en het altijd mooie weer zakten Amerikanen uit agrarische staten als Ohio en Michigan de Interstate 75 af naar Tampa. De omringende landbouwgronden, weilanden en moerassen werden omgetoverd tot uitgestrekte buitenwijken vol huizen met veel ruimte en groen, maar zonder kern. De malls, scholen en andere openbare voorzieningen lagen kilometers verderop.

De import uit het Midden-Westen kwam uit de lagere middenklasse en was godvruchtig, spaarzaam en behoudend. Maar de zon, zee, palmen, sinaasappelbomen en almaar stijgende huizenprijzen deden die nuchtere hoofden op hol slaan. Een inwoner besloot zijn ooit voor 48.000 dollar (35.000 euro) gekochte woning op te knappen, zette het bord Te Koop in zijn tuin, hoorde al snel de telefoon rinkelen en verkocht het huis binnen drie dagen voor 169.000 dollar. De geur van geld verspreidde zich door de suburbs, steeds meer mensen bedwelmend.

Investeringsgoeroes uit Californië hielden bijna religieuze bijeenkomsten, waar aanwezigen het geloof werd bijgebracht dat speculeren in onroerend goed verlossing kon bieden uit 'de armoede onder de middenklasse'. Ze verleidden een alleenstaande vrouw die zich had opgewerkt tot personeelscoach bij de politie tot het kopen van vijf huizen met geleend geld. 'Was het niet de American way om initiatief te nemen?', dacht ze. De banken deden niet moeilijk. Hoe meer hypotheken hoe beter. Gebundeld leverden ze lucratieve beurshandel op.

Het was een groot piramidespel, schrijft Packer, totdat het vertrouwen weg was en de huizenprijzen deden wat niemand meer had verwacht: dalen. Het luchtkasteel zeeg ineen, de bank Lehman Brothers viel, 7.000 miljard dollar aan vermogen op huizen verdampte, de economie raakte in een recessie, mensen verloren hun baan, konden de hypotheek niet meer betalen en moesten hun huis uit.

Het aantal huisuitzettingen (foreclosures) bedroeg in sommige voorsteden rond Tampa vijftig procent. Het gemiddelde lag op een kleine 19 procent, bijna twee keer zo hoog als in de rest van Amerika. Florida liep voorop in het land en Tampa liep voorop in Florida. Het was de tol die moest worden betaald voor de korte maar heftige geldmanie. Banken, kredietinstellingen, overheid, makelaars, notarissen, huizenkopers - allemaal leden ze eraan. Tot de ontnuchtering volgde.

Walker keek de gekte in de ogen. De banken checkten de kredietwaardigheid van kopers niet. Bij problemen konden die hun huis immers met winst verkopen. 'Als je in staat was een spiegel te doen beslaan, kreeg je al een hypotheek. Want dat bewees dat je leefde. Mensen dachten slapend rijk te worden.' Al in 2005 waarschuwde hij dat de zeepbel een keer zou barsten. Het moment waarop het echt mis begon te gaan, kan hij op de dag af aanwijzen. Het was in oktober 2007, Columbus Day. Toen hij de dinsdag na dat lange weekeinde terugkeerde op kantoor stond zijn antwoordapparaat vol bang geworden huizenbezitters.

Het dal lijkt te zijn gepasseerd, maar Walker blijft sceptisch. 'Het was vorig jaar: de investeerders kwamen. Ze kopen hele blokken op.' Sharon Less ziet ze overal opduiken. 'Texanen', zegt ze, misprijzend. Actief is Blackstone, de New Yorkse private equity-gigant, waarvan de oprichters bij Lehman vandaan komen. Het bedrijf heeft al 33.000 huizen gekocht. De investeerders betalen contant. Hier en daar wordt al de vraag opgeworpen of er een nieuw bubbletje in de maak is.

'De prijsstijging is kunstmatig, en dat komt door de investeerders', zegt José Parrilla, een huisvestingsambtenaar in Tampa. Hij is aangeschoven aan de tafel van Less en vertelt hoe hij op vijf huizen een bod heeft uitgebracht. 'Elke keer ging een investeerder ermee vandoor. Zij betalen cash.' Particuliere kopers zijn vaak kansloos, zeker nu de banken als gevolg van de crisis van 2008 iedere kredietaanvrager onder de microscoop leggen.

Walker is er somber over. 'De investeerders doen het alleen om weer geld te maken op Wall Street. Ze stappen hier niet in voor de lange termijn. Hooguit voor vijf, zes jaar. En dan verkopen ze de huizen dankzij de weer stijgende prijzen met winst.' Er is dus herstel, we zijn aan het terugkomen, maar wel 'op weg naar een tweede crash', voegt hij er sarcastisch aan toe.

De meningen over de investeerders zijn verdeeld. Blackstone heeft een verhuurbedrijf voor eensgezinswoningen opgezet, Invitation Homes. Het overweegt obligaties uit te geven met huuropbrengsten als onderpand. Dit is wat Walker, met het fiasco van de gebundelde hypotheken vers in het geheugen, wantrouwig maakt. 'Waarom Wall Street weer van huizen houdt', schreef het blad The Atlantic in zijn jongste nummer. Maar anderen menen dat er iets anders aan de hand is. The Financial Times citeerde pas analisten die zich afvragen of Amerika aan het veranderen is van een land van huiseigenaren in een land van huurders.

Vijftig jaar lang moedigden Amerikaanse regeringen burgers aan een huis te kopen als beste manier om vermogen op te bouwen en te stijgen op de sociale ladder. Maar door de kredietcrisis lijkt ook die ballon kapotgeknald. Het aantal huiseigenaren is gedaald van 70 tot 65 procent en economen verwachten dat het verder zal zakken naar 60 procent. Bijna twee miljoen Amerikanen raakten hun huis kwijt en velen werden gedwongen te huren.

Deels is dat een correctie, aangezien nogal wat mensen nooit een hypotheek hadden mogen krijgen. Maar niet uitgesloten wordt dat er ook sprake is van een trend, waar de investeerders op inspringen. Morgan Stanley heeft becijferd dat hier een markt ligt van 100 miljard dollar. Buiten de huizenmarkt wint huren eveneens aan populariteit, gelet op het succes van Netflix bij films en van Zipcar bij auto's. Het geeft vrijheid en flexibiliteit.

Sharon Less is ook een voormalige huiseigenaar. Met haar in 2004 overleden man Dennis, een helikopterpiloot in de Vietnamoorlog, bezat ze een groot huis met zwembad. Ze kochten het in de jaren tachtig voor 1,69 miljoen dollar. Toen haar man overleed was het 3,5 miljoen waard. 'Toen had ik het moeten verkopen.' In 2012 kon ze de rente (ze had een aflossingsvrije hypotheek) niet meer betalen. Het geld van de levensverzekering van haar man was op en ze had verloren op haar aandelen. Ze stond het huis, dat nog maar 298.000 dollar waard was, af aan de bank en trok de deur achter haar dicht met het gevoel een loser te zijn.

Helletocht

Nu huurt ze voor 1.335 dollar per maand. Haar hypotheek kostte haar maandelijks meer dan 2.000 dollar. Ze werkt voor zichzelf als vertegenwoordiger voor een bedrijf in anti-verouderingsproducten en is ervan overtuigd dat ze het had gered als de bank haar 300 dollar minder per maand had laten betalen. Maar de onderhandelingen over herfinanciering waren een helletocht die alle kleur uit haar huid trok. Ontelbare formulieren moesten worden ingevuld, telefoontjes werden niet beantwoord, informatie ontbrak, contactpersonen hielden zomaar op te bestaan, de tegenpartij veranderde gekmakend vaak, maar de aanmaningen bleven komen. Dat waren de momenten dat ze zich van de 'cliff' had willen storten, als Walter haar daar niet van had weerhouden. Eén ding weet ze zeker: nooit meer een eigen huis.

Huren lijkt de nieuwe realiteit voor een toenemend aantal Amerikanen. Lang werd gedacht dat een huis stond voor waardevermeerdering. 'We kunnen dat niet meer garanderen', zegt een expert in de Financial Times. Bovendien moeten velen wel, omdat de banken de teugels hebben aangetrokken.

Voor Walker is daarmee het leed niet geleden. 'Het probleem heeft alleen een ander gezicht gekregen.' Parrilla: 'De investeerders kapen de beste huizen weg en jagen de huren omhoog.' Velen hebben moeite een woning te vinden. Ze kunnen de stijgende huren en hoge borg van soms wel 4.000 dollar niet betalen, vooral als hun kredietwaardigheid is gereduceerd vanwege vroegere problemen met hun hypotheek.

Is er dan niets geleerd? Nee, denkt Walker. De investeringsevangelisten zijn er misschien niet meer, maar als hij naar televisie kijkt en realityprogramma's ziet waarbij mensen een woning kopen, verbouwen en met winst doorverkopen, dan vindt hij het veel te vroeg om te geloven dat de geldduivel is uitgedreven. Parrilla: 'Het begint weer. Alleen iets langzamer.'

Het belangrijkste wat Walker zijn cursisten leert, is: voorzichtigheid. 'Iedereen wil een groter huis dan hij of zij eigenlijk kan betalen. De afgelopen jaren maakten de banken dat mogelijk, bijvoorbeeld met aflossingsvrije hypotheken. Het was het Wilde Westen. Bankiers hadden de gevangenis moeten worden ingegooid. Dat is nooit gebeurd. Kopers moeten leren alleen te kopen wat ze zich kunnen veroorloven.'

De middenklasse werd het zwaarst getroffen, zegt Karen Jackson Sims, een hoge huisvestingsambtenaar. 'Maar die is zich aan het herstellen.' Niet iedereen deelt dat optimisme. De huizenmarkt mag dan verbeteren, maar: 'de huren stijgen tweemaal zo hard als de kosten van levensonderhoud, deels omdat de middenklassegezinnen niet meer de leningen kunnen krijgen om te kopen.

Dat betekent dat huisbazen straffeloos de huur kunnen opdrijven', tekende The New York Times zaterdag op uit de mond van de baas van Redfin, een onroerendgoedsite. De middenklasse is door de crisis hard onderuit gegaan, terwijl de grootverdieners ervan profiteerden. De groei van de ongelijkheid in Amerika is daardoor versneld, is de conclusie.

Wachten met trouwen

Een speciaal probleem vormen de jongeren. Velen gaan gebukt onder studieschulden, zijn geheel of gedeeltelijk werkloos en blijven langer bij hun ouders wonen. Het is niet ongewoon dat drie generaties onder één dak leven. Jonge Amerikanen wachten met trouwen, kinderen krijgen en het kopen van een woning. Dus van die kant blijft een impuls voor de markt vooralsnog uit. De bouwsector verwacht dat dit tijdelijk zal zijn, zodra de economie weer aantrekt.

Daarnaast zijn er de mensen die zich een eigen huis kunnen veroorloven, maar liever wachten en daarom huren, zegt David Hollis van de Tampa Housing Authority. Hij is betrokken bij de wederopstanding van Central Avenue, de legendarische zwarte wijk, in het centrum van Tampa. Hier traden Ella Fitzgerald, Cab Calloway en James Brown op in het Apollo Theater en de Cotton Club. Hier werd voor eerst de twist gedanst, op de hit van Chubby Checker (Let's twist again).

Na rassenrellen in de jaren zestig was het gedaan met de buurt. Maar op het terrein wordt volop gebouwd met 38 miljoen dollar stimuleringsgeld van de regering-Obama. Ook is er geld van private investeerders. In totaal vergt het project een investering van 425 miljoen.

De wijk is gewild. Voor de huurappartementen is een wachtlijst van twee jaar. Het gebouw De Ella is inmiddels bewoond. Daar woont Billie Griffin, een zwarte vrouw van 77. Ze heeft negentien kleinkinderen en veertien achterkleinkinderen en zit in het bestuur van de Housing Authority. 'Ik leef een non-stopleven', zegt ze trots, terwijl ze van afspraak naar afspraak snelt.

Met haar prachtige kapsel, hoge naaldhakken en gelakte lange nagels is zij een elegante verschijning, die straks kleur zal geven aan het plein bij de Ray Charles Boulevard. Ze heeft een Social Security uitkering van 1.000 dollar per maand en betaalt 275 dollar huur. Ze is het bewijs dat het in Tampa nog steeds kan bruisen, ook met minder geld.

undefined

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden