Alleen Marokko is nog betaalbaar

‘De prijzen van tweede huizen in Nederland zijn zo hoog geworden dat de eigenaren hun huizen niet meer verhuren.’ Een merkwaardig fenomeen, zegt Huip de Reus, makelaar in Ouddorp, een klein en geliefd kustplaatsje op de punt van Goeree-Overflakkee.

Neem het Noordzeepark in Ouddorp, zegt hij. Dat is een domein met 660 vakantiewoningen, gelegen op zo’n 500 meter van de Zuid-Hollandse kustlijn van de Noordzee. ‘Slechts eenderde van de eigenaren verhuurt daar nog zijn tweede woning. De rest niet meer. Als je net 200 duizend euro of meer hebt betaald voor je vakantiehuis, dan zit je kennelijk niet meer te wachten op een paar maanden huur.’

De aankoop van een tweede huis dient er doorgaans toe om even te ontsnappen aan de beslommeringen van alledag. Maar het is ook, in toenemende mate, een belangrijke financiële beslissing. Gewone stenen recreatiewoningen op de bekende parkjes doen al gauw 1,5 tot 3 ton in euro’s. Of meer.

Een willekeurige greep uit het aanbod in het Noordzeepark, dat eveneens in Ouddorp is gelegen. Voor 265 duizend euro: een stenen bungalow met drie slaapkamers op de bovenverdieping. Ruim bemeten is het niet; het huis staat vast aan de buren en op een perceeltje van 238 vierkante meter eigen grond.

Vijf jaar geleden kocht Henk Mulder uit Dordrecht, van beroep woningbemiddelaar, een recreatiewoning in het Ouddorpse vakantiepark Poldersbos. Hij betaalde 250 duizend euro voor een huis van zo’n dertig jaar oud, dat was neergezet op een kleine 900 vierkante meter erfpachtgrond.

Twee jaar geleden deed hij het weer van de hand voor 498 duizend euro. Nu staat het vakantiehuis al weer enige tijd te koop; voor 565 duizend euro. Mulder: ‘Mijn oude spullen staan er nog in, zag ik door het raam. Alleen het koffiezetapparaat is nieuw.’

De hoge prijzen leiden tot verschuivingen, zoals het vertrek uit Nederland van Duitse bezitters van een tweede huis, ziet Mulder in zijn makelaarskantoor. Hij doet onder meer zaken in Zeeland. ‘Hun recreatiewoning in Nederland is duurder geworden dan hun eigen huis in Duitsland. Hun eerste woning daar kost 2 ton, hun tweede huis hier doet al 3 of 4 ton. Dan is het logisch dat ze hun vakantiehuis verkopen. De volgende keer huren ze wel wat.’

Het kan nog duurder. Wie gruwt van de gedachte van het doorbrengen van zijn vrije tijd op een parkje, moet zijn toevlucht zoeken tot een zelfstandig gelegen tweede woning. Dat betekent geen subtropisch zwemparadijs naast de deur, maar ook geen vergaderingen over de hoogte van de parkpacht. In Ouddorp wordt in die categorie doorgaans zaken gedaan voor een half miljoen euro of meer (zie inzet).

Ook in Frankrijk, het belangrijkste land voor Nederlandse buitenverblijven, zijn de prijzen voor het maison secondaire omhoog geschoten. In opkomende vakantielanden als Tsjechië en Zweden zijn de prijzen nog relatief gematigd. Maar net als in het zonniger Turkije en Kroatië lopen de bedragen – nu nog tussen de 50 en 100 duizend euro – ook daar al op.

Dalingen komen ook voor. In het Amerikaanse Florida zijn de prijzen soms met meer dan de helft gekelderd. Dat kan, behalve een drama voor de verkoper, een buitenkansje opleveren voor de pensionado die wil overwinteren in de Sunshine State.

In Spanje, waar de huizenmarkt eveneens in een diepe crisis verkeert, staan de prijzen voor tweede huizen ook onder druk. Een krach in de markt voor tweede huizen wordt echter door weinigen verwacht.

De vraag groeit juist, zegt Rob Smulders, directeur van Mondi, een belangenorganisatie voor eigenaren van tweede huizen in het buitenland. Hij wijst op de ontwikkeling van nieuwe vakantiebestemmingen. Nieuw aanbod kan volgens hem nieuwe vraag opleveren.

‘Ik ben net terug uit Egypte’, zegt Smulders. ‘Daar worden veel nieuwe resorts uit de grond gestampt. Het is daar echt zon, zee, strand en verder niks. Je gaat daar even op vakantie, maar niet te lang. Het is wel weer goed te verhuren, want het seizoen is lang daar.’

Ook op de toenemende vraag naar tweede huizen door nieuwe rijken uit opkomende economieën als Rusland zal de prijs niet doen dalen, denkt Smulders. Anderen wijzen op de groei van het aantal vermogende ouderen. Ook wordt de toenemende welvaart in het algemeen gezien als een belangrijke motor voor de tweede- huizenmarkt, al kan de huidige malaise op de aandelenbeurzen roet in het eten gooien.

De groei lijkt er in Nederland wel wat uit, zeggen makelaars. Peter Visch, makelaar op het eiland Texel: ‘De luxere woningen van 300 duizend euro en meer lopen nog wel. De categorie daaronder gaat stroever.’

Andreas Schortinghuis, makelaar in Egmond aan Zee, ziet alleen nog prijsstijgingen voor ‘echt bijzondere objecten, direct aan de kust bijvoorbeeld. De verkoop van huisjes van dertien in een dozijn loopt slecht. Uiteindelijk wordt alles verkocht, maar het maken van een topprijs is steeds lastiger. Je ziet hier en daar al dat mensen 10, 20 duizend euro van de prijs afdoen.’

Wachten op een koper doet meestal weinig pijn bij verkopers van een tweede huis, stelt woningbemiddelaar Henk Mulder. ‘Op een tweede huis zit vaak geen hypotheek. Men heeft geen haast om te verkopen, want er loopt geen rentemeter. Dus doen ze ook weinig met de prijs.’

Hoeveel Nederlanders nu al een tweede huis bezitten, in Nederland of in het buitenland, is niet bekend. ‘We zijn bezig met een onderzoek’, zegt Hans Verheijden van ZKA, een adviesbureau in de vrijetijdseconomie. Hij houdt het op ‘enkele honderdduizenden’.

Spanje en Frankrijk zijn en blijven ‘veruit’ de belangrijkste landen voor een tweede huis, weet Verheijden nu al. ‘Daar is aanbod en het is een bekende markt. Oost-Europa en Scandinavië zullen nooit zulke grote aantallen halen.’

Buiten Europa zijn het Amerikaanse Florida, Zuid-Afrika en Thailand de favorieten, aldus Verheijden.

‘Maar slechts een klein aantal mensen wil echt ver weg. Vliegen is natuurlijk toch duurder dan de auto. Dat telt zeker voor gezinnen. En er is ook huiver voor andere rechtssystemen, die andere vormen van overdracht van eigendom kennen.’

Nederlanders zijn zelden pioniers als het gaat om het kopen van tweede huizen in de nieuwe vakantielanden, zegt Smulders. ‘Engelsen en Ieren lopen vaak voor de troepen uit en pakken de buitenkansjes. Die zag je een jaar of zes geleden al in Bulgarije. De Nederlanders behoorden daar tot de tweede golf huizenkopers. Hetzelfde fenomeen zie je in Hongarije, Kroatië en Montenegro.’

Wie op zoek is naar een tweede huis beperkt zich in zijn zoektocht doorgaans niet tot één land. Smulders van Mondi: ‘Wie iets zoekt in Portugal, is vaak ook geïnteresseerd in Italië. Blijkt Frankrijk te duur geworden, dan kijkt zelfs de francofiel ook naar andere landen. Frankrijk wordt dan Tsjechië. En wie zoekt in Spanje kijkt ook naar Turkije.’

Ook al zijn de Nederlanders wat voorzichtiger, toch zien ook zij graag een waardestijging van hun vakantiehuis. Verheijden: ‘Het beleggingsperspectief speelt voor Nederlanders vaak een belangrijke rol bij de aankoop van een tweede huis. Zeker als het gaat om een huis in Nederland. Men hoopt op direct rendement uit de verhuur en indirect uit een prijsstijging.’

Smulders van Mondi heeft nog wat tips voor huizenzoekers: ‘Polen gaat absoluut komen. Montenegro is erg interessant. En Marokko! Dat is echt booming, maar nog nauwelijks bekend in de Nederlandse markt.’